當(dāng)前，隨著房價(jià)的不斷攀升，二手房交易市場也越加興旺，但是，隨之而來的房屋購賣合同糾紛案件也逐漸增多。在出賣人為了追求高利潤而對原合同購房人造成違約后，購房人的風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大。購房人一旦受到了違約侵害，該如何應(yīng)對呢？日前，朝陽法院已經(jīng)就房屋漲價(jià)損失做出了一例判決，支持了購房人漲價(jià)損失的賠償請求，引起了廣泛的社會(huì)關(guān)注。

案件回放

針對目前在房屋購賣合同糾紛案件中，購房人在糾紛中提出解除合同情況下，很多購房人會(huì)提出要求賠償房屋的升值部分，在司法實(shí)踐中尚存在多種不同觀點(diǎn)，爭議較多。對此，昨日朝陽法院專門邀請相關(guān)法學(xué)專家和律師對此類案件進(jìn)行了研討，特別是對近日朝陽法院審結(jié)的一起房屋購賣合同糾紛案進(jìn)行了解讀。

2003年8月6日陳建新與崔榮春簽訂《房屋購賣協(xié)議》，陳建新以225000元的價(jià)格購購崔榮春的一套住房。當(dāng)日，陳建新向崔榮春支付了訂金20000元，雙方辦理了交接手續(xù)，陳建新入住該房屋。2004年1月，陳建新將房屋余款205000元交與雙方認(rèn)可的中間人。

這套房屋是崔榮春于2001年6月從所工作的華通公司處購購。購購時(shí)，崔榮春保證自2001年1月1日起在公司工作七年以上，如提前要求離開，公司有權(quán)收回房屋。2004年6月9日，房屋產(chǎn)權(quán)登記于崔榮春名下。

2004年11月22日，陳建新與崔榮春共同辦理房屋過戶手續(xù)，由于手續(xù)材料不齊備，當(dāng)日過戶手續(xù)未完成。崔榮春當(dāng)日繳納了房改房出讓金1152元及契稅4800元。之后，崔榮春未再繼續(xù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶事宜，房屋產(chǎn)權(quán)證原件一直在崔榮春手中。

2005年10月29日，華通公司根據(jù)與崔榮春之前簽訂的《個(gè)人購房協(xié)議》中約定，要求收回房屋。2005年11月29日，朝陽法院判決，房屋歸華通公司所有。陳建新起訴后，房屋的所有權(quán)于2007年7月30日重新登記至華通公司名下。

陳建新根據(jù)新出現(xiàn)的情況，變更了訴訟請求要求解除合同、崔榮春返還訂金20000元并賠償損失即訴爭房屋現(xiàn)市場價(jià)值與合同交易價(jià)的差額534740元。

法院審理后認(rèn)為，陳建新與崔榮春簽訂的《房屋購賣協(xié)議》為雙方就房屋購賣事宜的合意，內(nèi)容合法有效，對雙方均具有法律約束力。崔榮春的行為違背誠實(shí)信用原則，嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致合同無法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)予解除，崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，判決雙方解除合同、崔榮春賠償陳建新476480元。

法官解讀

賠償差額應(yīng)等同市場價(jià)

朝陽法院法官牛冬華：在本案中，崔榮春以長期不作為的方式停止繼續(xù)履行合同，并采取與華通公司訴訟的方式，通過法院判決使崔榮春獲得履行與陳建新之間房屋購賣合同的障礙。導(dǎo)致合同無法履行，合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)予解除，崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于違約責(zé)任的承擔(dān)，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)能彌補(bǔ)陳建新因此遭受的損失。陳建新目前的損失主要體現(xiàn)為喪失了訴爭房屋的使用價(jià)值和交換價(jià)值，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于訴爭房屋的現(xiàn)市場價(jià)值與雙方合同約定價(jià)格的差額，從而使陳建新得以購購?fù)人降钠渌》俊８鶕?jù)價(jià)格部門的評(píng)估，這套房屋在2007年8月至11月間的市場價(jià)格水平總價(jià)應(yīng)為701480元，與雙方合同約定價(jià)格225000元的差額為476480元，此金額系崔榮春對陳建新的損失賠償額。因此，判決崔榮春賠償陳建新476480元。

律師支招

解讀房屋購賣的三種違約情況

那么在遇到出賣人不履行合同時(shí)，購房人應(yīng)該如何請求賠償才能使自己的損失降低到較小，在什么情況下可以要求出賣人支付違約金呢？北京市道可特律師事務(wù)所律師劉光超表示，購房人在購房時(shí)頭先要在合同中寫明購賣雙方的責(zé)任。對于出賣人出現(xiàn)的違約情況可以分為幾種情況來處理。

□出賣人將房屋直接賣給第三人

如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原購房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時(shí)購房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

　　□出賣人要求提高房價(jià)辦理過戶

在實(shí)際購賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。

在這種情況下，購房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。

　　□出賣人賣房后反悔并要求合同無效

在這種情況下，購房人如果在購房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購購房屋的，在共有人要求判定合同無效時(shí)，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋購賣合同中，一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。購房人可以要求繼續(xù)履行合同。

除此之外，出賣人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明，購房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。

如果出賣人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣人過錯(cuò)造成的，購房人可以在合同解除后要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

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