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房屋租賃怎樣避免法律糾紛
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 646 次
嘉賓檔案
劉長偉:江蘇義行律師事務(wù)所蘇州分所 主任律師 房地產(chǎn)專業(yè)律師。曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作7年,從事律師工作8年,積累了大量房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)和法律事務(wù)經(jīng)驗(yàn),擅長房地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)。
陳童:江蘇陳童(陳童博客,陳童新聞,陳童說吧)蘇義行律師事務(wù)所蘇州分所 律師 南大法律本科畢業(yè),擅長民商法、合同法、勞動(dòng)合同法。
房屋短租需要簽合同嗎
吳先生詢問:我在三元新村有一套房子,因?yàn)檫^段時(shí)間要把父母從老家接過來,那套房子我只想租三個(gè)月,因?yàn)闀r(shí)間短,是不是可以不簽合同?
劉長偉律師答:《合同法》百一十五條規(guī)定:租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。租三個(gè)月,可以不簽合同,但租房時(shí)的口頭協(xié)商,不簽訂書面合同,發(fā)生糾紛后會(huì)因沒有合同只能吃啞巴虧。因此,你在租房時(shí),不管租多久,較好和業(yè)主簽訂書面的房屋租賃合同,以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同中要對租賃期限、租金數(shù)額、支付方式、房屋用途、違約責(zé)任等做出約定,以便日后解決糾紛時(shí)有據(jù)可依。
房東賣房租房者被趕怎么辦
蔣先生詢問:我是來蘇務(wù)工的,我們五個(gè)一起工作的工友租了一套房子,可沒到兩個(gè)月,有個(gè)人來讓我們搬走,說房東把房子賣給他了,現(xiàn)在他是房子的所有人,限我們?nèi)彀犭x,我們該怎么辦?
陳童律師答:我國的《合同法》百二十九條明確規(guī)定:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。所以新的業(yè)主是不能讓你們搬走的。而且,更為關(guān)鍵的是,你們作為承租人對房屋有優(yōu)先購購權(quán),如果你想購購該房,你有權(quán)主張他們之間的房屋購賣無效。你再按同等條件購購。
門面房合約到期承租人不搬如何處理
方女士詢問:我在吳中區(qū)有一套沿街門面房,兩年前租給一浙江人做生意,上個(gè)月,門面房的合同已經(jīng)到期了,因?yàn)槲乙粋€(gè)親戚想租下來開店,所以我沒有和那個(gè)浙江老板續(xù)簽合同,但現(xiàn)在遇到一個(gè)問題,對方不肯搬走,請問我有什么辦法可以讓他搬離?
劉長偉律師答:這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生,有的是因?yàn)闃I(yè)主續(xù)簽合同的時(shí)候抬高了租金,有的確實(shí)是業(yè)主想收回房子自用,從而導(dǎo)致雙方的房屋租賃合同簽不成。我國《合同法》百三十五條規(guī)定:租賃期間屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。在租賃合同到期的時(shí)候,雙方合同已經(jīng)履行完畢,承租人如果此時(shí)不搬離的話,是侵犯了業(yè)主的權(quán)利的,業(yè)主可以要求承租人限期搬離或者起訴到法院要求其遷出。
廠房租賃關(guān)系解除裝修費(fèi)用怎么算
夏先生詢問:我有一處工業(yè)廠房在2005年租給一家企業(yè),這家企業(yè)當(dāng)時(shí)對廠房進(jìn)行了裝修,現(xiàn)在租賃關(guān)系終止后,對房屋所做的裝修如何處理產(chǎn)生了糾紛,請問該怎么辦?
劉長偉律師答:對此,法律法規(guī)并無明文規(guī)定,只能是在簽訂合同的時(shí)候自己具體約定。目前只有少數(shù)法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見,大致內(nèi)容是,凡是出租方同意承租方裝修的,無論什么原因提前解除合同,出租方都要向房客補(bǔ)償經(jīng)評估后的裝修費(fèi)的殘值部分,以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。但這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則,因?yàn)槿绻且虺凶夥酵锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬?,而出租方又并不需要對房屋所做的那些裝修,那么要房東補(bǔ)償裝修殘值就有所不公。
轉(zhuǎn)租房屋會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)嗎
方先生詢問:我大學(xué)畢業(yè)后在園區(qū)工作,在園區(qū)租了套房子,因?yàn)楦杏X每個(gè)月的租金費(fèi)用比較大,所以去年我把租的這套房子的一間大臥室轉(zhuǎn)租了,請問其中會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)嗎?
陳童律師答:根據(jù)《合同法》百二十四條之規(guī)定:承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。所以你要經(jīng)過房東同意才能轉(zhuǎn)租,或者在較初簽訂租賃合同的時(shí)候就對此預(yù)先約定好。
嘉賓訪談
租房簽約時(shí)需要注意什么
針對新頒布的《房屋租賃合同示范文本》,義行律師事務(wù)所劉長偉律師提醒消費(fèi)者,在使用租賃合同示范文本時(shí),注意此文本只是參照范本,除去租賃期限、租金約定等常規(guī)性的問題外,還有四大簽約必備構(gòu)件需要簽約雙方引起重視。
一、水電、物業(yè)等其他費(fèi)用承擔(dān)方式
租賃合同里要約定在租賃期內(nèi)水電、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等其他費(fèi)用的承擔(dān)方式,消費(fèi)者應(yīng)該就這部分條款做出明確的約定并直接寫入合同,可以避免產(chǎn)生費(fèi)用方面的糾紛。
二、房屋的維護(hù)、維修
在房屋出租期間,約定房屋維護(hù)、維修的權(quán)責(zé)非常有必要,雙方應(yīng)約定業(yè)主與求租者兩方的責(zé)任,保證在租賃期內(nèi)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施處在適用和安全的狀態(tài),同時(shí)約定設(shè)備在自然損耗或因使用不當(dāng)而造成故障時(shí)的解決方案,以有效避免業(yè)主和求租者因?yàn)槲锲窊p壞帶來的糾紛。
三、合同解除的具體情況
租房合同中必須標(biāo)明合同在什么情況下可以解除,這樣可以約束業(yè)主和求租者的行為,保障雙方的權(quán)利。比如業(yè)主延遲交付房屋達(dá)多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者安全等等,求租者可以單方解除合同;求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費(fèi)用、擅自改變房屋用途等,業(yè)主可以單方解除合同。
四、違約責(zé)任及追究
在簽訂租房合同時(shí),一定要重視對雙方違約責(zé)任的約定。違約責(zé)任主要包括針對容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)設(shè)置,如業(yè)主未能按時(shí)按約定交房應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、租賃期需提前收回房屋或提前退房的約定賠償?shù)惹闆r。(編輯:凝水)
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