嘉賓檔案

　　劉長偉：江蘇義行律師事務(wù)所蘇州分所 主任律師 房地產(chǎn)專業(yè)律師。曾在房地產(chǎn)開發(fā)公司工作7年，從事律師工作8年，積累了大量房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)和法律事務(wù)經(jīng)驗(yàn)，擅長房地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)。

　　陳童:江蘇陳童(陳童博客,陳童新聞,陳童說吧)蘇義行律師事務(wù)所蘇州分所 律師 南大法律本科畢業(yè)，擅長民商法、合同法、勞動(dòng)合同法。

　　房屋短租需要簽合同嗎

　　吳先生詢問：我在三元新村有一套房子，因?yàn)檫^段時(shí)間要把父母從老家接過來，那套房子我只想租三個(gè)月，因?yàn)闀r(shí)間短，是不是可以不簽合同？

　　劉長偉律師答：《合同法》百一十五條規(guī)定：租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。租三個(gè)月，可以不簽合同，但租房時(shí)的口頭協(xié)商，不簽訂書面合同，發(fā)生糾紛后會(huì)因沒有合同只能吃啞巴虧。因此，你在租房時(shí)，不管租多久，較好和業(yè)主簽訂書面的房屋租賃合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同中要對租賃期限、租金數(shù)額、支付方式、房屋用途、違約責(zé)任等做出約定，以便日后解決糾紛時(shí)有據(jù)可依。

　　房東賣房租房者被趕怎么辦

　　蔣先生詢問：我是來蘇務(wù)工的，我們五個(gè)一起工作的工友租了一套房子，可沒到兩個(gè)月，有個(gè)人來讓我們搬走，說房東把房子賣給他了，現(xiàn)在他是房子的所有人，限我們?nèi)彀犭x，我們該怎么辦？

　　陳童律師答：我國的《合同法》百二十九條明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。所以新的業(yè)主是不能讓你們搬走的。而且，更為關(guān)鍵的是，你們作為承租人對房屋有優(yōu)先購購權(quán)，如果你想購購該房，你有權(quán)主張他們之間的房屋購賣無效。你再按同等條件購購。

　　門面房合約到期承租人不搬如何處理

　　方女士詢問：我在吳中區(qū)有一套沿街門面房，兩年前租給一浙江人做生意，上個(gè)月，門面房的合同已經(jīng)到期了，因?yàn)槲乙粋€(gè)親戚想租下來開店，所以我沒有和那個(gè)浙江老板續(xù)簽合同，但現(xiàn)在遇到一個(gè)問題，對方不肯搬走，請問我有什么辦法可以讓他搬離？

　　劉長偉律師答：這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生，有的是因?yàn)闃I(yè)主續(xù)簽合同的時(shí)候抬高了租金，有的確實(shí)是業(yè)主想收回房子自用，從而導(dǎo)致雙方的房屋租賃合同簽不成。我國《合同法》百三十五條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。在租賃合同到期的時(shí)候，雙方合同已經(jīng)履行完畢，承租人如果此時(shí)不搬離的話，是侵犯了業(yè)主的權(quán)利的，業(yè)主可以要求承租人限期搬離或者起訴到法院要求其遷出。

　　廠房租賃關(guān)系解除裝修費(fèi)用怎么算

　　夏先生詢問：我有一處工業(yè)廠房在2005年租給一家企業(yè)，這家企業(yè)當(dāng)時(shí)對廠房進(jìn)行了裝修，現(xiàn)在租賃關(guān)系終止后，對房屋所做的裝修如何處理產(chǎn)生了糾紛，請問該怎么辦？

　　劉長偉律師答：對此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，只能是在簽訂合同的時(shí)候自己具體約定。目前只有少數(shù)法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見，大致內(nèi)容是，凡是出租方同意承租方裝修的，無論什么原因提前解除合同，出租方都要向房客補(bǔ)償經(jīng)評估后的裝修費(fèi)的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則；但如果合同對此有約定的，按約定處理。但這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因?yàn)槿绻且虺凶夥酵锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬?，而出租方又并不需要對房屋所做的那些裝修，那么要房東補(bǔ)償裝修殘值就有所不公。

　　轉(zhuǎn)租房屋會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)嗎

　　方先生詢問：我大學(xué)畢業(yè)后在園區(qū)工作，在園區(qū)租了套房子，因?yàn)楦杏X每個(gè)月的租金費(fèi)用比較大，所以去年我把租的這套房子的一間大臥室轉(zhuǎn)租了，請問其中會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　陳童律師答：根據(jù)《合同法》百二十四條之規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。所以你要經(jīng)過房東同意才能轉(zhuǎn)租，或者在較初簽訂租賃合同的時(shí)候就對此預(yù)先約定好。

　　嘉賓訪談

　　租房簽約時(shí)需要注意什么

　　針對新頒布的《房屋租賃合同示范文本》，義行律師事務(wù)所劉長偉律師提醒消費(fèi)者，在使用租賃合同示范文本時(shí)，注意此文本只是參照范本，除去租賃期限、租金約定等常規(guī)性的問題外，還有四大簽約必備構(gòu)件需要簽約雙方引起重視。

　　一、水電、物業(yè)等其他費(fèi)用承擔(dān)方式

　　租賃合同里要約定在租賃期內(nèi)水電、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等其他費(fèi)用的承擔(dān)方式，消費(fèi)者應(yīng)該就這部分條款做出明確的約定并直接寫入合同，可以避免產(chǎn)生費(fèi)用方面的糾紛。

　　二、房屋的維護(hù)、維修

　　在房屋出租期間，約定房屋維護(hù)、維修的權(quán)責(zé)非常有必要，雙方應(yīng)約定業(yè)主與求租者兩方的責(zé)任，保證在租賃期內(nèi)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施處在適用和安全的狀態(tài)，同時(shí)約定設(shè)備在自然損耗或因使用不當(dāng)而造成故障時(shí)的解決方案，以有效避免業(yè)主和求租者因?yàn)槲锲窊p壞帶來的糾紛。

　　三、合同解除的具體情況

　　租房合同中必須標(biāo)明合同在什么情況下可以解除，這樣可以約束業(yè)主和求租者的行為，保障雙方的權(quán)利。比如業(yè)主延遲交付房屋達(dá)多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者安全等等，求租者可以單方解除合同；求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費(fèi)用、擅自改變房屋用途等，業(yè)主可以單方解除合同。

　　四、違約責(zé)任及追究

　　在簽訂租房合同時(shí)，一定要重視對雙方違約責(zé)任的約定。違約責(zé)任主要包括針對容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)設(shè)置，如業(yè)主未能按時(shí)按約定交房應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任、租賃期需提前收回房屋或提前退房的約定賠償?shù)惹闆r。（編輯：凝水）

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