房地產(chǎn)商發(fā)出入住通知，購房人卻認(rèn)為房子無法入住。房子交付總不能公說公有理、婆說婆有理，房子是否能夠交付，只能看房子有沒有達(dá)到合同約定的交房條件。因此，要避免入住糾紛，必須從簽好合同入手。

交付條件要明確

購房人在約定合同第八條交付期限時(shí)，較重要的是約定好交付條件。隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》出臺(tái)，北京市對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同進(jìn)行了修改，在合同第八條中將取得《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》作為了房地產(chǎn)商在交房期限前必須完成的工作，購房人簽約時(shí)千萬不要同意房地產(chǎn)商對(duì)此約定進(jìn)行更改或附加變通條件。

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

由于合同第五條約定了購房人在實(shí)測(cè)面積和合同約定面積誤差超過3％時(shí)可以選擇退房，而目前北京的法院在處理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)，通常把購房人收房視為購房人事實(shí)接受了房屋，放棄了要求退房的權(quán)利，因此購房人在收房前能看到《面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》，是購房人能及時(shí)做出選擇的必要條件。

在北京，目前沒有“商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件”，約定“經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格”則往往會(huì)給房地產(chǎn)商鉆空子。建議購房人在約定第幾種條件時(shí)不要選這兩條，而是自己約定第5種條件，即“達(dá)到合同第十三條和第十四條及補(bǔ)充協(xié)議第幾條的約定要求”?！?

別簽“開口”合同

購房人特別要注意的是合同第八條可能會(huì)給房地產(chǎn)商留出的“后門”，房地產(chǎn)商如果在“如遇下列特殊原因”后面添寫了過多的免責(zé)條款，合同約定的期限將會(huì)變成沒有期限。

“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，我國《民法通則》、《合同法》上均有清楚的定義，購房人按照法律應(yīng)接受房地產(chǎn)商在出現(xiàn)“不可抗力”時(shí)的免責(zé)。如果房地產(chǎn)商在免責(zé)條款的空行中填寫其它免責(zé)條款，購房人則要多加小心了。

“因天氣原因”：下雨下雪，冬天氣溫低是房地產(chǎn)商事先應(yīng)預(yù)估到的，如果一定要寫上，就寫明大雨、大雪、氣溫低于多少度的天數(shù)超過多少天（以國家氣象部門確認(rèn)的為準(zhǔn)）。

“因配套工程影響”：如果土地已做好“七通一平”，這種影響基本不存在。如果需先做“七通一平”，房地產(chǎn)商也應(yīng)把時(shí)間事先算進(jìn)去，較多給一個(gè)規(guī)定的寬限期，而避免敞口，并要求相關(guān)的市政部門提供具體影響時(shí)間的證明。

“因施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”：這話怎么解釋都行，而且這是房地產(chǎn)商自己的問題，“沒有金剛鉆、別攬瓷器活兒”，購房人要避免房地產(chǎn)商寫上這條免責(zé)理由。

“因材料供應(yīng)延誤”：這屬于房地產(chǎn)商向材料供應(yīng)商索賠的問題，責(zé)任不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給購房人來承擔(dān)。

“因政府政策改變而帶來的延誤”：什么叫“政府政策改變”，房地產(chǎn)商認(rèn)為申請(qǐng)變更規(guī)劃可以批準(zhǔn)，而實(shí)際政府有關(guān)部門沒有批準(zhǔn)或批了很長時(shí)間叫不叫政策變化？如果約定這個(gè)免責(zé)條款，較好寫明以哪個(gè)部門出具的證明為準(zhǔn)。

較后想提醒購房人的是：在房地產(chǎn)商逾期交房免責(zé)問題上，不管您接受了房地產(chǎn)商加上的哪一條，都要跟上一條：房地產(chǎn)商在免責(zé)條件發(fā)生之日起多少天內(nèi)用什么具體方式告知購房人，防止房地產(chǎn)商在不能按時(shí)交房時(shí)花錢購關(guān)系搞假證明。有可能的話較好爭(zhēng)取在“但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期”后面加上“但不得超過（）天”?！?

避免“得不償失”

如果購房人能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，在約定合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任時(shí)，可以按標(biāo)準(zhǔn)合同的第1種方式進(jìn)行約定，如果能將逾期時(shí)間分段，賠償金額逐段提高（逾期第2個(gè)月比逾期第1個(gè)月的賠償高）就更好了，同時(shí)要避免約定的違約金的比率比第七條約定得低。

購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，同樣條款對(duì)不同方式付款的購房人的賠償是不同的，購房人可以參考《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：“商品房購賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！彼阋幌伦约焊犊罘绞较碌倪`約金比例是否合適。貸款購房的人要注意在合同中約定的房地產(chǎn)商逾期交付使用房屋的違約金至少要高于自己要付的貸款利息。

筆者在此提醒購房人，一旦出現(xiàn)購房人可以選擇退房的情況，如果房地產(chǎn)商只賠償利息，顯然無法彌補(bǔ)購房人的損失，至少會(huì)賠進(jìn)合同印花稅和辦理貸款時(shí)發(fā)生的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等費(fèi)用。因此建議購房人較好能在約定中加上一句話：“購受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過出賣人支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由出賣人據(jù)實(shí)賠償?！?

如果購房人不能在合同第八條將房地產(chǎn)商的免責(zé)時(shí)間封口，較好自行約定第2種方式，在借鑒上述方法約定房地產(chǎn)商逾期交房違約責(zé)任的同時(shí)，明確即使出現(xiàn)了合同第八條所說的房地產(chǎn)商逾期交房可以免責(zé)的情況，超過合同約定的交房時(shí)間多少日，購房人也可選擇退房，退房的具體方式可參照標(biāo)準(zhǔn)合同第九條第1種方式進(jìn)行約定?！　　　　?作者：劉宏誠)