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只簽合同難享房屋所有權(quán) 解讀房屋登記辦法
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 761 次
從7月1日開始,由國家建設(shè)部出臺的《房屋登記辦法》開始正式在省會施行,為什么要建登記簿制?新的登記辦法有什么新的特點?對百姓生活又有何影響呢?日前記者結(jié)合新實施的《房屋登記辦法》請市房管部門及其他相關(guān)部門專業(yè)人士進行了一次詳細解讀。
只簽合同,房子不算屬于你
《房屋登記辦法》(以下簡稱《辦法》)第五條款:房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù),由房屋登記機構(gòu)管理。
解讀:這一款是按照《物權(quán)法》要求確定的,它強調(diào)了登記的效力。舉例來說,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上普遍存在一種現(xiàn)象,比如客戶看中一套二手房,價格每平方米5300元,并交付一些定金簽訂了合同,后來賣主找到了一個出價更高的購方,就寧愿毀約退款交違約金,將房子過戶給了另一購方。但在7月1日后,如果雙方簽完合同立即到房產(chǎn)部門進行預(yù)告登記,房產(chǎn)部門就不會對這套房產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)變更,賣方就是想毀約也無法實現(xiàn)。
因此,簽了合同還必須辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù),不辦理登記,即使已經(jīng)占有或使用了所購賣的房屋,也不能取得所有權(quán)。通俗地說,房產(chǎn)證相當(dāng)于房子的身份證,而房產(chǎn)登記簿就相當(dāng)于派出所里的公民個人檔案記錄,身份證可以造假,而派出所里的記錄想造假很難。房屋登記簿是房管部門的備案,是房產(chǎn)證的根據(jù)。為了避免糾紛,進行房屋登記是很有必要的。
登記簿是房屋真正的“身份證”
《辦法》條:本辦法所稱房屋登記,是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
十六條:房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。
解讀:這一條規(guī)定明白無誤地賦予了房屋登記簿的決定性效力。也就是說,《辦法》實施后,房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化,它不再享有先進性、完全性,一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧,除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯誤的情況外,均以房屋登記簿為準。這就意味著,房屋登記簿將取代房產(chǎn)證,成為房屋歸屬的較終證明,房產(chǎn)證是否造假,一查登記簿便知。如果登記簿出錯,只能通過行政訴訟,追究房管部門的責(zé)任,通過法律的手段予以更正。
從法律規(guī)定來看,房屋登記并不是強制行為,房屋登記不同于辦理房產(chǎn)證,是否對房屋進行登記,是市民的自愿行為,只有房主提出登記申請,登記程序才會啟動。不過,從更好地維護房主的個人利益來看,進行房屋登記不失為一個好方法。
登記公共設(shè)施可明確所有權(quán)
《辦法》第三十一條: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記,由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載,不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
解讀:《辦法》還將登記延伸到小區(qū),主要針對小區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備以及公共用房等進行登記。這個規(guī)定的出現(xiàn),有利于緩解開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。
有關(guān)負責(zé)人介紹說,其實在眾多的小區(qū),絕大多數(shù)業(yè)主并不知道哪些設(shè)施是全體業(yè)主的,哪些是開發(fā)商的。對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的所有權(quán)進行登記,可極大減少開發(fā)商和業(yè)主對此產(chǎn)生的爭議。
預(yù)告登記可防止一房多賣
《辦法》第六十七條:有下列情形之一的,當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記:預(yù)購商品房;以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六十八條:預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意,處分該房屋申請登記的,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
解讀:在當(dāng)前社會中一房多賣的現(xiàn)象時有存在,如甲方在某樓盤看中一套房,并與開發(fā)商簽訂了購賣合同,售價每平方米4000元。后來者乙方愿以每平方米4500元購下,于是開發(fā)商將房賣給了乙方,將甲方交的房款退還。這在以前,甲方是毫無辦法的。但在7月1日后,如果甲方在簽完合同后,立即到房產(chǎn)部門進行預(yù)告登記,房產(chǎn)部門不會對這套房產(chǎn)進行產(chǎn)權(quán)變更,開發(fā)商就是想毀約也無法實現(xiàn)。二手房的轉(zhuǎn)讓也是同樣道理。
相關(guān)人士解釋說,根據(jù)《辦法》規(guī)定,當(dāng)事人簽訂房屋購賣或者其他抵押等不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后,按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力,也就是后面的購賣不能算數(shù)。這樣,就能給一房二賣的行為戴上“緊箍咒”。
市民購“小產(chǎn)權(quán)房”不辦登記
《辦法》第八十二條:依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。
《辦法》第八十七條:申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。
解讀:在以前,《城市管理法》對國有土地上的房產(chǎn)有明確的登記辦法,但對集體土地范圍內(nèi)的房產(chǎn)一直沒有相關(guān)規(guī)定,相關(guān)的操作只能參照國有土地上的房產(chǎn)登記辦法。從7月1日以后,不管是國有土地上的還是集體土地上的房產(chǎn),一律都要進行統(tǒng)一登記。
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