只簽合同，房子不算屬于你

　　《房屋登記辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第五條款：房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。

　　解讀：這一款是按照《物權(quán)法》要求確定的，它強(qiáng)調(diào)了登記的效力。舉例來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上普遍存在一種現(xiàn)象，比如客戶(hù)看中一套二手房，價(jià)格每平方米5300元，并交付一些定金簽訂了合同，后來(lái)賣(mài)主找到了一個(gè)出價(jià)更高的購(gòu)方，就寧愿毀約退款交違約金，將房子過(guò)戶(hù)給了另一購(gòu)方。但在7月1日后，如果雙方簽完合同立即到房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記，房產(chǎn)部門(mén)就不會(huì)對(duì)這套房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，賣(mài)方就是想毀約也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　因此，簽了合同還必須辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不辦理登記,即使已經(jīng)占有或使用了所購(gòu)賣(mài)的房屋，也不能取得所有權(quán)。通俗地說(shuō)，房產(chǎn)證相當(dāng)于房子的身份證，而房產(chǎn)登記簿就相當(dāng)于派出所里的公民個(gè)人檔案記錄，身份證可以造假，而派出所里的記錄想造假很難。房屋登記簿是房管部門(mén)的備案，是房產(chǎn)證的根據(jù)。為了避免糾紛，進(jìn)行房屋登記是很有必要的。

　　登記簿是房屋真正的“身份證”

　　《辦法》條：本辦法所稱(chēng)房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　十六條：房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

　　解讀：這一條規(guī)定明白無(wú)誤地賦予了房屋登記簿的決定性效力。也就是說(shuō)，《辦法》實(shí)施后，房產(chǎn)證的性質(zhì)發(fā)生了巨大變化，它不再享有先進(jìn)性、完全性，一旦房產(chǎn)證與房屋登記簿有分歧，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯(cuò)誤的情況外，均以房屋登記簿為準(zhǔn)。這就意味著，房屋登記簿將取代房產(chǎn)證，成為房屋歸屬的較終證明，房產(chǎn)證是否造假，一查登記簿便知。如果登記簿出錯(cuò)，只能通過(guò)行政訴訟，追究房管部門(mén)的責(zé)任，通過(guò)法律的手段予以更正。

　　從法律規(guī)定來(lái)看，房屋登記并不是強(qiáng)制行為，房屋登記不同于辦理房產(chǎn)證，是否對(duì)房屋進(jìn)行登記，是市民的自愿行為，只有房主提出登記申請(qǐng)，登記程序才會(huì)啟動(dòng)。不過(guò)，從更好地維護(hù)房主的個(gè)人利益來(lái)看，進(jìn)行房屋登記不失為一個(gè)好方法。

　　登記公共設(shè)施可明確所有權(quán)

　　《辦法》第三十一條： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　解讀：《辦法》還將登記延伸到小區(qū)，主要針對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備以及公共用房等進(jìn)行登記。這個(gè)規(guī)定的出現(xiàn)，有利于緩解開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，其實(shí)在眾多的小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道哪些設(shè)施是全體業(yè)主的，哪些是開(kāi)發(fā)商的。對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的所有權(quán)進(jìn)行登記，可極大減少開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)此產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

　　預(yù)告登記可防止一房多賣(mài)

　　《辦法》第六十七條：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：預(yù)購(gòu)商品房；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第六十八條：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

　　解讀：在當(dāng)前社會(huì)中一房多賣(mài)的現(xiàn)象時(shí)有存在，如甲方在某樓盤(pán)看中一套房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)賣(mài)合同，售價(jià)每平方米4000元。后來(lái)者乙方愿以每平方米4500元購(gòu)下，于是開(kāi)發(fā)商將房賣(mài)給了乙方，將甲方交的房款退還。這在以前，甲方是毫無(wú)辦法的。但在7月1日后，如果甲方在簽完合同后，立即到房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記，房產(chǎn)部門(mén)不會(huì)對(duì)這套房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，開(kāi)發(fā)商就是想毀約也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。二手房的轉(zhuǎn)讓也是同樣道理。

　　相關(guān)人士解釋說(shuō),根據(jù)《辦法》規(guī)定,當(dāng)事人簽訂房屋購(gòu)賣(mài)或者其他抵押等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后,按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力,也就是后面的購(gòu)賣(mài)不能算數(shù)。這樣,就能給一房二賣(mài)的行為戴上“緊箍咒”。

　　市民購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”不辦登記

　　《辦法》第八十二條：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。

　　《辦法》第八十七條：申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

　　解讀：在以前，《城市管理法》對(duì)國(guó)有土地上的房產(chǎn)有明確的登記辦法，但對(duì)集體土地范圍內(nèi)的房產(chǎn)一直沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，相關(guān)的操作只能參照國(guó)有土地上的房產(chǎn)登記辦法。從7月1日以后，不管是國(guó)有土地上的還是集體土地上的房產(chǎn)，一律都要進(jìn)行統(tǒng)一登記。

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