只簽合同，房子不算屬于你

　　《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）第五條款：房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據(jù)，由房屋登記機構管理。

　　解讀：這一款是按照《物權法》要求確定的，它強調了登記的效力。舉例來說，現(xiàn)在房地產市場上普遍存在一種現(xiàn)象，比如客戶看中一套二手房，價格每平方米5300元，并交付一些定金簽訂了合同，后來賣主找到了一個出價更高的購方，就寧愿毀約退款交違約金，將房子過戶給了另一購方。但在7月1日后，如果雙方簽完合同立即到房產部門進行預告登記，房產部門就不會對這套房產進行產權變更，賣方就是想毀約也無法實現(xiàn)。

　　因此，簽了合同還必須辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)，不辦理登記,即使已經占有或使用了所購賣的房屋，也不能取得所有權。通俗地說，房產證相當于房子的身份證，而房產登記簿就相當于派出所里的公民個人檔案記錄，身份證可以造假，而派出所里的記錄想造假很難。房屋登記簿是房管部門的備案，是房產證的根據(jù)。為了避免糾紛，進行房屋登記是很有必要的。

　　登記簿是房屋真正的“身份證”

　　《辦法》條：本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

　　十六條：房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

　　解讀：這一條規(guī)定明白無誤地賦予了房屋登記簿的決定性效力。也就是說，《辦法》實施后，房產證的性質發(fā)生了巨大變化，它不再享有先進性、完全性，一旦房產證與房屋登記簿有分歧，除有證據(jù)證明房屋登記簿有錯誤的情況外，均以房屋登記簿為準。這就意味著，房屋登記簿將取代房產證，成為房屋歸屬的較終證明，房產證是否造假，一查登記簿便知。如果登記簿出錯，只能通過行政訴訟，追究房管部門的責任，通過法律的手段予以更正。

　　從法律規(guī)定來看，房屋登記并不是強制行為，房屋登記不同于辦理房產證，是否對房屋進行登記，是市民的自愿行為，只有房主提出登記申請，登記程序才會啟動。不過，從更好地維護房主的個人利益來看，進行房屋登記不失為一個好方法。

　　登記公共設施可明確所有權

　　《辦法》第三十一條： 房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。

　　解讀：《辦法》還將登記延伸到小區(qū)，主要針對小區(qū)的公共設施、設備以及公共用房等進行登記。這個規(guī)定的出現(xiàn)，有利于緩解開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。

　　有關負責人介紹說，其實在眾多的小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道哪些設施是全體業(yè)主的，哪些是開發(fā)商的。對小區(qū)內公共設施的所有權進行登記，可極大減少開發(fā)商和業(yè)主對此產生的爭議。

　　預告登記可防止一房多賣

　　《辦法》第六十七條：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第六十八條：預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。

　　解讀：在當前社會中一房多賣的現(xiàn)象時有存在，如甲方在某樓盤看中一套房，并與開發(fā)商簽訂了購賣合同，售價每平方米4000元。后來者乙方愿以每平方米4500元購下，于是開發(fā)商將房賣給了乙方，將甲方交的房款退還。這在以前，甲方是毫無辦法的。但在7月1日后，如果甲方在簽完合同后，立即到房產部門進行預告登記，房產部門不會對這套房產進行產權變更，開發(fā)商就是想毀約也無法實現(xiàn)。二手房的轉讓也是同樣道理。

　　相關人士解釋說,根據(jù)《辦法》規(guī)定,當事人簽訂房屋購賣或者其他抵押等不動產物權的協(xié)議后,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意處分該不動產的,不發(fā)生物權效力,也就是后面的購賣不能算數(shù)。這樣,就能給一房二賣的行為戴上“緊箍咒”。

　　市民購“小產權房”不辦登記

　　《辦法》第八十二條：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。

　　《辦法》第八十七條：申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。

　　解讀：在以前，《城市管理法》對國有土地上的房產有明確的登記辦法，但對集體土地范圍內的房產一直沒有相關規(guī)定，相關的操作只能參照國有土地上的房產登記辦法。從7月1日以后，不管是國有土地上的還是集體土地上的房產，一律都要進行統(tǒng)一登記。

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