楊先生在南山看中了一樓盤(pán)的一套兩居室小戶型，打算以銀行按揭形式購(gòu)購(gòu)。在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，楊先生要求看一下正式購(gòu)賣合同，售樓小姐稱商品房銷售合同都是采用國(guó)土局的示范文本，可在網(wǎng)上查看。楊先生于是交了三萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)了一套。

　　十天后楊先生前往簽署正式購(gòu)賣合同并準(zhǔn)備交納頭期款時(shí)，發(fā)現(xiàn)正式合同的附件五是雙方可另行約定的內(nèi)容，而在這個(gè)附件五中，發(fā)展商單方面增加了一個(gè)條款：即“本項(xiàng)目樓宇屋頂和外墻的使用權(quán)、收益權(quán)歸賣方所有；購(gòu)賣雙方同意本房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告權(quán)益、天臺(tái)使用權(quán)、屋面和外墻面使用權(quán)由賣方享有；賣方擁有屋頂及外墻廣告的設(shè)立、監(jiān)管及收益的權(quán)利，但賣方的使用不得影響購(gòu)方正常生活及人身安全?！睏钕壬J(rèn)為這對(duì)業(yè)主不公正，要求發(fā)展商刪除此條款，但發(fā)展商堅(jiān)持不肯刪除，于是楊先生要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并退還三萬(wàn)元定金，發(fā)展商認(rèn)為楊先生違約，不肯退回定金，于是楊先生投訴到了消委會(huì)。

　　【點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)】

　　頭先，從權(quán)利歸屬看，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，這不僅是物權(quán)法原理和業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)決定的，也符合現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》（草案）的相關(guān)規(guī)定。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”；“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，樓宇屋頂、天臺(tái)、屋面、外墻等公用部位的所有權(quán)和使用權(quán)均應(yīng)為全體業(yè)主共有。

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