房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同條款應(yīng)該由購(gòu)賣(mài)雙方協(xié)議后共同達(dá)成，但開(kāi)發(fā)商卻普遍采用單方面擬定的“霸王合同”，憑借自己的強(qiáng)勢(shì)地位，擺出“所有合同都是這么寫(xiě)好了的”，“不簽就不賣(mài)”的“霸王”面孔.

屋頂、外墻與業(yè)主無(wú)緣

羅先生在購(gòu)購(gòu)某樓盤(pán)時(shí)，發(fā)現(xiàn)合同附件第四項(xiàng)約定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于購(gòu)受人，該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于購(gòu)受人，購(gòu)賣(mài)雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、小區(qū)停車(chē)位、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣(mài)方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于賣(mài)方。

屋頂、外墻面等使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實(shí)情況是不少樓盤(pán)，特別是一些地段好、位于商業(yè)鬧市區(qū)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商往往把屋頂、外墻面等使用權(quán)據(jù)為己有，因?yàn)槠渲杏欣蓤D。

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，所收取的廣告費(fèi)就全部可以收歸自己囊中。但是，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，要在此安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管使用，開(kāi)發(fā)商只能收取一小部分的管理費(fèi)。

違約是業(yè)主的“錯(cuò)”

胡小姐與某開(kāi)發(fā)商簽署的購(gòu)購(gòu)合同中，關(guān)于逾期交房的約定也被強(qiáng)行填寫(xiě)為：逾期交房超過(guò)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。馬先生在其購(gòu)房合同中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是，購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)受人不退房的，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向購(gòu)受人支付違約金。

但開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商只按胡小姐累計(jì)已付款的10%向胡小姐支付違約金。也就是說(shuō)無(wú)論延期多長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的賠償金額是一個(gè)定數(shù)。無(wú)論是1年、2年還是10年，都只是10%的違約金。

而違約的另一個(gè)問(wèn)題是產(chǎn)權(quán)證辦理。購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)受人不退房的，出賣(mài)人只按已付房?jī)r(jià)款的1%向購(gòu)受人支付違約金。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，此格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。其實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。

對(duì)于馬先生所涉及的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)違約，專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)合同對(duì)延期辦理產(chǎn)權(quán)證作出了明確的賠償責(zé)任，而不是開(kāi)發(fā)商自行擬定的1%賠償，如果以50萬(wàn)元的總房?jī)r(jià)計(jì)算，1%就是5000元，也就是說(shuō)，無(wú)論產(chǎn)權(quán)證拖多長(zhǎng)時(shí)間(也許10年、也許是20年)，開(kāi)發(fā)商只需要賠償5000元。　　　　　(作者：阿波)