一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會帶來價升，購房者購購需求被釋放，房價再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經(jīng)濟形勢影響下，明年價格會繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？

　　土地量價走勢

　　預測：土地供應充足，樓面價將現(xiàn)回落。

　　分析：亞豪機構(gòu)副總王英男分析認為，2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內(nèi)容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7%，而限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導致了土地成交量的低迷。未來兩個月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應將十分充足。

　　2009年成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。一方面是因為開發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性，爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基石。

　　改善型房貸松綁

　　預測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。

　　分析：關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專題會議上，中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)透露，包括為“二套房貸”松綁等進一步刺激樓市政策已經(jīng)上報政府決策部門，業(yè)內(nèi)預期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進一步鼓勵居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。

　　有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示，隨著房地產(chǎn)市場的變化，無論是還是地方，都還會采取更有力的政策調(diào)整來促進住房消費，在一定程度上包括套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明，為刺激樓市消費，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時，國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。

　　購房交易稅再調(diào)整

　　預測：專業(yè)人士認為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。

　　分析：國務(wù)院總理 17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，進一步鼓勵普通商品住房消費。

　　對已貸款購購一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購購套普通自住房的居民，比照?zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負，將現(xiàn)行個人購購普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個人購購普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購購住房原價的差額征收營業(yè)稅。我愛我家經(jīng)紀公司副總胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)表示，今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計在一起稅率高達10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對較弱。

　　鏈家地產(chǎn)研發(fā)認為，10月22日，政府相關(guān)部門對稅費進行調(diào)整后，咨詢?nèi)藬?shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限，消費者仍然還是問得多，購得少。成交量上不見多大起色，但是在信心上有了提高。稅費及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強心針，這一政策的利好將會逐步展現(xiàn)出來。

　　本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續(xù)細則產(chǎn)生期待，從而暫緩購房或過戶。因此，預計2009年，為刺激消費，擴大內(nèi)需，一系列減免交易稅的政策將會陸續(xù)出臺。

　　限價房路通向何方

　　預測：在完成抑制高房價的歷史使命之后,限價房將面臨被取消或與經(jīng)濟適用房合并的可能。

　　分析：限價房政策旨在解決“夾心層”住房問題，但政策在實施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備推出兩塊限價地，均因未收到報價而流標。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市批保障性住房的搖號已全部完成,頭批1.4萬余戶限價房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達20%。

　　針對目前出現(xiàn)的這些情況，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應情況座談會上表示，在保證今年限價房供地的前提下，將適當調(diào)整限價房的供應方式及結(jié)構(gòu)，適當控制供地節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場。11月5日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。在會議確定的十項措施中,條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后，建設(shè)部副部長齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒有提到限價房。

　　王英男表示，取消限價房完全是可能的，畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，目前也僅有幾個城市在進行限價房建設(shè)。經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟，經(jīng)濟適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟適用房政策的問題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來說，限價房和經(jīng)濟適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進行土地補貼、限定購購人群、限定銷售價格。如果要進行調(diào)整，將會是各取所長，采取撤銷限價房，改良經(jīng)濟適用房的辦法。相對來說，限價房的操作比較透明，而經(jīng)濟適用房的政策保障力度大一些。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資如何

　　預測： 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導致固定資產(chǎn)投資明顯減速。

　　分析：據(jù)國家信息經(jīng)濟預測部宏觀經(jīng)濟形勢分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21278億元，增長26.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價調(diào)整跡象明顯。

　　全國70個大中城市房屋銷售價格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房價開始回調(diào)。

　　房地產(chǎn)市場成交量的調(diào)整幅度遠遠超過房價調(diào)整幅度。1-9月份，全國商品房銷售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴大7.7個百分點，比去年同期增幅下降48.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長10.7%，比上年同期回落27.2個百分點，落后于施工量增長進度15.8個百分點，房地產(chǎn)市場可能由前一階段“量跌價滯”進一步發(fā)展為“量價齊跌”。

　　由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟擴張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，今年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。

　　1-9月份，固定資產(chǎn)投資新開工項目計劃總投資61310億元，同比增長1.7%，考慮到投資價格上漲因素，實際增速為負。2009年固定資產(chǎn)投資形勢不容樂觀。

　　建設(shè)成本影響房價

　　預測：建設(shè)成本不會直接作用到房價上，但開發(fā)商還有很多高價鋼材沒有消化掉，所以建設(shè)成本直接增加了開發(fā)商承擔的風險，而“建設(shè)成本降低會使得房價降低”的說法并不十分準確。

　　分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價格高，生產(chǎn)量少，從源頭上壓縮市場，很多開發(fā)商囤下的鋼材還沒有消化掉，現(xiàn)在的問題是材料價格高，產(chǎn)品賣價低。鋼材企業(yè)難受是一定的，因為生產(chǎn)線運轉(zhuǎn)不能停，生產(chǎn)能力大，但開發(fā)商開發(fā)面積小了，對鋼材的需求也小，所以也存在生產(chǎn)過剩的問題。

　　從這個角度上來講，建設(shè)成本高，賣價低，這也在一定程度上增加了開發(fā)商的風險，考驗了開發(fā)商的資金流動能力。

　　雖然建設(shè)成本沒有直接作用于房價，但其增加了開發(fā)商的開發(fā)風險，給如履薄冰的開發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。

　　拿地明年暢不暢

　　預測：拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭，明年開發(fā)商們在市場預期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發(fā)緊張，拿地熱情降低。

　　分析：專家認為，拿地是要看市場預期和對市場有沒有信心，明年較主要的新開發(fā)內(nèi)容就是大規(guī)模城中村改造和保障房的建設(shè)，另外一些已經(jīng)拍下土地的開發(fā)商，在這么大壓力之下，這個環(huán)節(jié)本身也有可能出現(xiàn)問題，比如開發(fā)商資金斷流，地不要了，把包袱丟給政府等，這些可能性都是存在的。

　　保障性住房沖擊房價

　　預測：保障性住房明年大規(guī)模上市供應，如果順利推出的話勢必要對商品房有影響。

　　分析：中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，明年保障性住房的供應量是非常大的，加上今年沒有賣掉留到明年的房和明年推的35萬-40萬套，總共約50萬套左右，而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。

　　有這

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！