您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識(shí) > 購房貸款是一堂理財(cái)課 用足政策才能省足錢
因此,購不購房、貸不貸款實(shí)際上是人們對(duì)自己家庭資產(chǎn)的一種配置和調(diào)整。房貸正是我們學(xué)習(xí)資產(chǎn)配置、合理負(fù)債等基本知識(shí)的好機(jī)會(huì),同時(shí),它還讓我們每個(gè)人正視經(jīng)濟(jì)周期對(duì)自身職業(yè)和收入的影響。
在經(jīng)過前兩期的討論后,如果你還是需要購房的話,那么讓我們?cè)俅紊钊胗懻摲抠J新政下,怎樣購房實(shí)惠更多。
如何用足樓市新政策,享受到更多優(yōu)惠?晨報(bào)記者就此對(duì)10月份以來上海樓市較新出臺(tái)的若干新政策,做一仔細(xì)梳理,但愿能給正在謀劃購房者一些啟發(fā),從選房、購房、貸款等多方面享受優(yōu)惠。
今年以來,樓市政策之變,牽動(dòng)千千萬萬購房人的心。
年初依然是政策打壓,套房的從嚴(yán)認(rèn)定將一大批"改善型"需求拒之門外;面對(duì)較高超過10%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)和超過8%的房貸利率,資金寬裕的業(yè)主們紛紛轉(zhuǎn)售為租,不賣了;而房價(jià)下跌的預(yù)期又使得投資客打消了購房計(jì)劃,而一些想購房的人也開始猶豫和觀望起來。
一時(shí)間,購房子的人越來越少,成交量驟然下降,這樣的日子持續(xù)了大半年,快到年底的時(shí)候,形勢(shì)陡變。和地方一系列房產(chǎn)新政策相繼出臺(tái),房產(chǎn)交易稅費(fèi)大幅下降,房貸利率幾乎打?qū)φ邸P抡呒て鹎永?,市?chǎng)熱議現(xiàn)在是否是購房的好時(shí)機(jī),樓市抄底的機(jī)會(huì)是不是已經(jīng)到來?
且不論是否是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī),現(xiàn)在確實(shí)是近兩年內(nèi)購房成本較低的時(shí)間段--無論從房價(jià)、稅費(fèi)、利率等各方面來看,購房門檻比去年年初宏觀調(diào)控前更低,尤其是對(duì)于那些有自住需求、頭次置業(yè)的購房者。
標(biāo)準(zhǔn)放寬,"普商房"大擴(kuò)容
樓市新政策出臺(tái)后,很多計(jì)劃購房的人開始重新關(guān)注樓市,在外企工作的王強(qiáng)就是其中之一。作為頭次置業(yè)者,王強(qiáng)將所有注意點(diǎn)集中到了普通商品房上。"普通商品房購賣對(duì)于我和房東都很有利,一方面購賣雙方少繳稅費(fèi),另一方面,我也可以獲得優(yōu)惠利率。"王強(qiáng)的策略是很有道理的,本次樓市新政策的關(guān)鍵點(diǎn)就在于滿足自住需求,90平方米的小戶型和符合政策規(guī)定的普通商品房能夠享受到幅度的優(yōu)惠。
根據(jù)和上海地方相繼公布的政策,個(gè)人賣出超過2年的普通住房,不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。另外,購房者可獲得較高額度80萬元的公積金貸款以及優(yōu)惠利率商業(yè)貸款,其前提也都是普通商品房。
90平方米的小戶型,依然可以得到政策的特別惠顧。比如契稅優(yōu)惠,就強(qiáng)調(diào)90平方米的要求。政策規(guī)定,對(duì)個(gè)人頭次購購90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
但引人注意的是,在新政策出臺(tái)后,上海進(jìn)一步放寬了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。按照新標(biāo)準(zhǔn),普通商品房包括單套建筑面積140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元以下,五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
"普商房"交易成本下降
新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后,一大批原來的"豪宅"搖身變成了"普通商品房"。據(jù)上海中原研究咨詢部較新數(shù)據(jù)顯示,按原住宅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì),全市二手房中普通住宅比例僅為10%-15%;而此次新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后,這個(gè)比例上升4成以上。
標(biāo)準(zhǔn)的變化主要是體現(xiàn)在"單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)"被"總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)"替代,市的高價(jià)小戶型重新被劃進(jìn)了普通商品房的范圍。"對(duì)于面積90平方米的小戶型房源來說,內(nèi)環(huán)內(nèi)的單價(jià)可以達(dá)到2.7萬元,內(nèi)外環(huán)間的單價(jià)可以達(dá)到1.56萬元,外環(huán)以外單價(jià)可以達(dá)到1.09萬元。"對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一番考察后,王強(qiáng)發(fā)現(xiàn)可以考慮的普通商品房房源豐富多了。
在"非普通商品房"轉(zhuǎn)變?yōu)?普通商品房"的過程中,隨著稅費(fèi)的下降,購房者的機(jī)遇凸現(xiàn)。以一套100萬元90平方米的小戶型房產(chǎn)為例,這套房產(chǎn)"非轉(zhuǎn)普"后,購方可以因契稅下調(diào)到房價(jià)的1%,以及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)減免等,降低購房成本2.1萬多元,相當(dāng)于總房價(jià)的2.1%。賣方則可節(jié)約8.1萬元,相當(dāng)于總房價(jià)的8.1%。
扣除一部分稅費(fèi)后,很多房東重新將物業(yè)掛牌出售,價(jià)格也有所下降。 淘便宜房源要耐心
樓市新政策剛一出臺(tái),立刻引起了市民的普遍關(guān)注,在上海市場(chǎng),計(jì)劃在一兩年內(nèi)購房的人不在少數(shù)。對(duì)于這部分購房客戶而言,在未來一兩年內(nèi),充分享受新政策帶來的優(yōu)惠,解決住房問題是非常現(xiàn)實(shí)的選擇。
即使購房計(jì)劃可以在一到兩年內(nèi)實(shí)施,并不趕在當(dāng)下,對(duì)于這些購房者來講,從現(xiàn)在就開始看房也是聰明的舉動(dòng)。房產(chǎn)是非常特殊的商品,特殊性表現(xiàn)在兩個(gè)方面,頭先它的出售方是各不相同的個(gè)人,個(gè)人往往會(huì)受到家庭、工作等因素的影響,出現(xiàn)個(gè)別的超低價(jià)格的房源。淘到這類房產(chǎn)頭先靠的就是耐心,耐心等待房東大跳水,抓住機(jī)會(huì)就能購到價(jià)格合適的房源。房產(chǎn)的另一個(gè)特殊性就在于它還具有投資性,價(jià)格不但會(huì)跌,還會(huì)漲?,F(xiàn)在就開始考察房產(chǎn),可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的價(jià)格走向。
合富置業(yè)有關(guān)人士透露,新政策出臺(tái)對(duì)于樓市明顯利好,但這個(gè)利好未必會(huì)直接促使房價(jià)上升。在新政策剛剛落地的一段時(shí)間,由于稅費(fèi)大幅降低的影響,一些地區(qū)房價(jià)可能出現(xiàn)小幅下降,但隨著成交量的上升,樓市可能重新進(jìn)入量價(jià)齊升的通道。從未來一段時(shí)間來看,還有兩個(gè)因素是可能促使房價(jià)繼續(xù)上升的,頭先是中國仍處于城市化的進(jìn)程中,大城市的規(guī)模還在不斷擴(kuò)大,大批新上海人提供新增需求。其次是動(dòng)拆遷,在上海出臺(tái)的救市政策中,舊區(qū)改造是其中重要的一項(xiàng),舊區(qū)改造可能帶來大批動(dòng)拆遷需求,其中一部分市民可能進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決需求。
"避稅房產(chǎn)"露臺(tái)
從目前公布的房產(chǎn)政策來看,政策都是指向具體房產(chǎn)類型的,比如契稅減免是針對(duì)90平方米以下房產(chǎn)的,而房貸利率下調(diào)、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅減免主要是針對(duì)普通商品房的。針對(duì)樓市新政策,一些敏感的開發(fā)商早已開始行動(dòng),尋找這類房源購房者往往能得到的實(shí)惠。
較近,寶山地區(qū)的康橋水都三期開出新房源,這個(gè)樓盤部分房源非常討巧地設(shè)計(jì)了特大露臺(tái)。這個(gè)露臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)就在于可以很輕易地改造成一個(gè)10多平方米的大房間。由于露臺(tái)面積是屬于性質(zhì)的,所以這套房產(chǎn)的面積只有89平方米,完全符合契稅優(yōu)惠、普通商品房優(yōu)惠政策。由于開發(fā)商更適時(shí)地推出了1%契稅的活動(dòng),因此購房者幾乎不用繳稅。購購這樣的"避稅樓盤"實(shí)惠蠻多。
還有一些開發(fā)商將大戶型房設(shè)計(jì)成了可以分割出售的小戶型。閔行區(qū)一開發(fā)商正在對(duì)外銷售的低密度住宅,每套只有80多平方米,而大部分購房者都選擇了一次性購兩套,可以充分享受政策優(yōu)惠。
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