調(diào)整期捕捉購(gòu)房時(shí)機(jī)

　　對(duì)于即將到來(lái)的2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是許多投資者較為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。

　　近一段時(shí)期以來(lái)，由美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴愈演愈烈，各個(gè)投資市場(chǎng)也是一片蕭條，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也未能幸免，許多投資者都感到有種寒風(fēng)瑟瑟的感覺(jué)。不過(guò)張文在明年卻有購(gòu)房的打算，他的觀點(diǎn)與別人頗為不同，他說(shuō)：“我覺(jué)得明年市場(chǎng)雖然可能繼續(xù)調(diào)整，但這個(gè)階段卻是捕捉購(gòu)房機(jī)會(huì)的好時(shí)機(jī)?！?p>

　　對(duì)于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，市場(chǎng)似乎已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，2009年在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，留存在市場(chǎng)中真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。而中國(guó)人民大學(xué)“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)課題組”也在近日發(fā)布報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。

　　但與此年同時(shí)，在確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大前提下，房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需的作用同樣在近期卻被受到了的重視。房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，日前召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好，雖然短期而言對(duì)明年樓市的影響較小，市場(chǎng)下行趨勢(shì)不容樂(lè)觀，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。對(duì)此宏源證券[13.82 -7.68%]分析認(rèn)為，此次救市政策力度，推斷政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長(zhǎng)，與此同時(shí)雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整格局將會(huì)繼續(xù)，但積極因素正在逐漸增多，政策面和市場(chǎng)自身基本面將推動(dòng)行業(yè)在2009年見(jiàn)底。

　　所以明年房?jī)r(jià)雖然會(huì)繼續(xù)調(diào)整，但絕不會(huì)大跌，反而可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在這種情況下，我們可以得出這樣一個(gè)觀點(diǎn)，就像張文說(shuō)得那樣，2009年的樓市對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是介入的好時(shí)機(jī)，大家可以多做功課，時(shí)刻捕捉市場(chǎng)調(diào)整期的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

　　之所以得出這樣的結(jié)論，其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購(gòu)房面臨一個(gè)極低的利率成本。根據(jù)央行的有關(guān)政策，現(xiàn)在頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，在央行11月27日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為6.12%，7折則為4.28%，這在商業(yè)貸款利率的變動(dòng)歷史上無(wú)疑處在一個(gè)較低的水平，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)甚至可以用“歷史機(jī)遇”來(lái)形容。而且目前有種種跡象表明，利率未來(lái)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

　　舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果在2008年初購(gòu)房，當(dāng)時(shí)執(zhí)行的5年以上房貸利率下限是7.83%的0.85倍，為6.65%。假使購(gòu)購(gòu)一套100萬(wàn)元的房子，頭付30%貸款70萬(wàn)元，20年等額本息還款，月供為5283元，全部應(yīng)歸還本息總額為1268039元；而根據(jù)11月27日降息后的房貸利率下限，月供為4346元，本息總額則為1043004元。兩者之間的差距還是相當(dāng)明顯的，月供減少了18%。換個(gè)角度來(lái)看，這相當(dāng)于購(gòu)房總價(jià)下降了超過(guò)22萬(wàn)元。所以雖然2009年的房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整，但由于購(gòu)房者能夠享受到低利率帶來(lái)的實(shí)惠，就可以有效地抵充房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其實(shí)，在市場(chǎng)調(diào)整期購(gòu)房給了購(gòu)房者較為從容的挑選余地，與此同時(shí)降價(jià)也會(huì)帶來(lái)更多的實(shí)惠。比如一部分持房者可能會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，前期投資的收益達(dá)到目的而放盤；另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會(huì)推出一些促銷讓利的手段。很簡(jiǎn)單的道理，在大家都觀望的情況下，擇機(jī)購(gòu)房就少了很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，往往能夠購(gòu)到適合自己的超值房子。

　　購(gòu)房把實(shí)惠進(jìn)行到底

　　那么，在2009年究竟如何來(lái)購(gòu)房呢？這其中還是有著不少技巧。我們?cè)谶@里提出的觀點(diǎn)是，2009年購(gòu)房，要把實(shí)惠進(jìn)行到底。這其中有兩方面的含義，一是要足政策，充分享受國(guó)家優(yōu)惠政策帶來(lái)的實(shí)惠；二是要捕捉降價(jià)空間，利用調(diào)整期“撈取”價(jià)格實(shí)惠。

　　頭先是要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，另外特別是要對(duì)梯級(jí)購(gòu)房策略進(jìn)行調(diào)整。此前我們一直強(qiáng)調(diào)購(gòu)小換大的梯級(jí)購(gòu)房策略，但在目前的政策背景下，如果在頭次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認(rèn)為，在頭次購(gòu)房時(shí)應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實(shí)際的居住需求，充分享受頭次置業(yè)政策所帶來(lái)的實(shí)惠。當(dāng)然對(duì)普通住房我們也不能忽視，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機(jī)會(huì)。

　　其次在2009年，市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的松動(dòng)，砍價(jià)會(huì)是購(gòu)房時(shí)經(jīng)常用到的技巧。不過(guò)，在砍價(jià)時(shí)我們也要掌握好這樣幾點(diǎn)：一是要掌握好砍價(jià)的尺度，購(gòu)家要做的就是要細(xì)致了解市場(chǎng)行情，這樣一方面不會(huì)被那些有經(jīng)驗(yàn)的賣家所“忽悠”，另一方面也可以有效控制砍價(jià)幅度的大小，因?yàn)槿绻硟r(jià)幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會(huì)“嚇跑”賣家，從而錯(cuò)失交易的機(jī)會(huì)；二是一些“急拋房”的掛牌價(jià)往往會(huì)低于市場(chǎng)平均水平，與此同時(shí)那些掛牌較久房源的砍價(jià)幅度一般會(huì)比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對(duì)市場(chǎng)中的各類房源還要多做比較，在還價(jià)之前應(yīng)該多了解賣家的特點(diǎn)，然后根據(jù)這些特點(diǎn)制定相應(yīng)策略，并在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定合適的砍價(jià)幅度，這樣無(wú)疑能夠大大增加砍價(jià)成功的幾率。

　　盡力提高房屋“賣相”

　　反過(guò)來(lái)如果是出售房產(chǎn)，同樣也可以有不少技巧，其中很重要的一點(diǎn)，就是要盡力提高房屋的“賣相”。什么是“賣相”？就是讓房屋更容易成交的因素。目前現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)狀況是房?jī)r(jià)高而成交量小，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不小的負(fù)擔(dān)，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)要承擔(dān)不小的資金壓力，所以可以盡量減少他們的現(xiàn)金支出，這樣才有利于有效地達(dá)成交易。

　　對(duì)此我們可以注意這樣幾點(diǎn)：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這是一個(gè)出奇制勝的方法。說(shuō)到底，這等于在替購(gòu)房者在進(jìn)行裝修，但由于可以把裝修款包含在房?jī)r(jià)當(dāng)中，也可以辦理按揭貸款，無(wú)疑幫助購(gòu)房者減輕了資金的壓力；二是適當(dāng)降價(jià)引關(guān)注，當(dāng)前雖然市場(chǎng)的成交量已經(jīng)有所下降，但房?jī)r(jià)卻還仍然處在一個(gè)膠著狀態(tài)，如果在房?jī)r(jià)上能夠提前做出一些讓步，往往就能引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注，從而在市場(chǎng)低迷的情況下提高成交的概率；三是不降房?jī)r(jià)降稅費(fèi)，在相關(guān)稅費(fèi)支出的負(fù)擔(dān)上做些讓步，這其實(shí)要比降低房?jī)r(jià)更為有利，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)款購(gòu)房者可以通過(guò)貸款來(lái)減輕壓力，而那些交易稅費(fèi)等卻需要購(gòu)房者付出實(shí)際的現(xiàn)金。

　　與此同時(shí)假使市場(chǎng)低迷，出售的房產(chǎn)一時(shí)無(wú)法成交，賣家也千萬(wàn)不要讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過(guò)適當(dāng)?shù)陌b來(lái)提高租金，以等待更好的出售時(shí)機(jī)來(lái)臨。其實(shí)在在二手房市場(chǎng)，有些帶租約的房子還是有著不小的吸引力，但與此同時(shí)出售這樣的房子也要多留點(diǎn)神，因?yàn)樵谖覈?guó)相關(guān)法律中規(guī)定租客有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，房主在出售該房屋時(shí)須先征詢租客是否有購(gòu)購(gòu)意向。

　　當(dāng)然對(duì)于那些尚不具備購(gòu)房條件的人來(lái)說(shuō)，租房也能實(shí)現(xiàn)美好的生活，而其中的關(guān)鍵就是要適合自己，比如經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工作狀況以及生活方式等等。租房的特點(diǎn)是可以避免上下班路途的勞頓，可以在工作單位附近“安營(yíng)扎寨”，所以其中交通便利是頭選條件，比如像在軌道交通沿線的一些房源就值得關(guān)注。再過(guò)一段時(shí)間，春節(jié)馬上就要來(lái)了，在春節(jié)前的一段時(shí)間往往是租房的淡季，這就給不少租客“換租”提供了空間，對(duì)此大家也可多加留意。當(dāng)然“換租”也是有一些技巧的，一位租房者的話說(shuō)得頗有道理：“每次‘換租’，我都會(huì)把它作為對(duì)過(guò)去的一種總結(jié)，看看在上次的租房過(guò)程中遇到過(guò)一些什么。

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