調整期捕捉購房時機

　　對于即將到來的2009年，房地產市場無疑是許多投資者較為關注的一個領域。

　　近一段時期以來，由美國次貸危機所引發(fā)的金融風暴愈演愈烈，各個投資市場也是一片蕭條，房地產市場自然也未能幸免，許多投資者都感到有種寒風瑟瑟的感覺。不過張文在明年卻有購房的打算，他的觀點與別人頗為不同，他說：“我覺得明年市場雖然可能繼續(xù)調整，但這個階段卻是捕捉購房機會的好時機?！?p>

　　對于2009年房地產市場的走勢，市場似乎已經達成了共識。中國社會科學院日前在北京發(fā)布的2009年《經濟藍皮書》中指出，2009年在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。藍皮書指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內房價面臨進一步回調。炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，留存在市場中真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高的要求，未來市場競爭會更加激烈。而中國人民大學“中國宏觀經濟分析與預測課題組”也在近日發(fā)布報告稱，中國房地產行業(yè)的調整將在2009年全面爆發(fā)。

　　但與此年同時，在確保經濟增長的大前提下，房地產拉動內需的作用同樣在近期卻被受到了的重視。日前召開的經濟工作會議對房地產市場屬于利好，雖然短期而言對明年樓市的影響較小，市場下行趨勢不容樂觀，但從中長期來看，將促進我國房地產業(yè)發(fā)展模式的轉型。對此宏源證券[12.22 0.41%]分析認為，此次救市政策力度，推斷政策可能在2009年二季度開始刺激需求增長，與此同時雖然房地產行業(yè)的調整格局將會繼續(xù)，但積極因素正在逐漸增多，政策面和市場自身基本面將推動行業(yè)在2009年見底。

　　所以明年房價雖然會繼續(xù)調整，但絕不會大跌，反而可能會出現(xiàn)轉機。在這種情況下，我們可以得出這樣一個觀點，就像張文說得那樣，2009年的樓市對于購房者來說是介入的好時機，大家可以多做功課，時刻捕捉市場調整期的購房機會。

　　之所以得出這樣的結論，其中的一個關鍵點就是2009年購房面臨一個極低的利率成本。根據央行的有關政策，現(xiàn)在頭次購購普通自住房，貸款利率可執(zhí)行基準利率的0.7倍，在央行11月27日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為6.12%，7折則為4.28%，這在商業(yè)貸款利率的變動歷史上無疑處在一個較低的水平，對購房者來說甚至可以用“歷史機遇”來形容。而且目前有種種跡象表明，利率未來還有進一步下調的可能。

　　舉個簡單的例子，如果在2008年初購房，當時執(zhí)行的5年以上房貸利率下限是7.83%的0.85倍，為6.65%。假使購購一套100萬元的房子，頭付30%貸款70萬元，20年等額本息還款，月供為5283元，全部應歸還本息總額為1268039元；而根據11月27日降息后的房貸利率下限，月供為4346元，本息總額則為1043004元。兩者之間的差距還是相當明顯的，月供減少了18%。換個角度來看，這相當于購房總價下降了超過22萬元。所以雖然2009年的房價可能會繼續(xù)調整，但由于購房者能夠享受到低利率帶來的實惠，就可以有效地抵充房價波動帶來的風險。

　　其實，在市場調整期購房給了購房者較為從容的挑選余地，與此同時降價也會帶來更多的實惠。比如一部分持房者可能會擔心房價不穩(wěn)定，前期投資的收益達到目的而放盤；另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會推出一些促銷讓利的手段。很簡單的道理，在大家都觀望的情況下，擇機購房就少了很多競爭對手，往往能夠購到適合自己的超值房子。

　　購房把實惠進行到底

　　那么，在2009年究竟如何來購房呢？這其中還是有著不少技巧。我們在這里提出的觀點是，2009年購房，要把實惠進行到底。這其中有兩方面的含義，一是要足政策，充分享受國家優(yōu)惠政策帶來的實惠；二是要捕捉降價空間，利用調整期“撈取”價格實惠。

　　頭先是要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，另外特別是要對梯級購房策略進行調整。此前我們一直強調購小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在頭次置業(yè)時過于保守，接下來換房容易進入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認為，在頭次購房時應該根據自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受頭次置業(yè)政策所帶來的實惠。當然對普通住房我們也不能忽視，在當前的市場情況下特別要留意那些“非轉普”的房源，隨著各地普通房標準的出臺，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機會。

　　其次在2009年，市場調整將會帶來房價的松動，砍價會是購房時經常用到的技巧。不過，在砍價時我們也要掌握好這樣幾點：一是要掌握好砍價的尺度，購家要做的就是要細致了解市場行情，這樣一方面不會被那些有經驗的賣家所“忽悠”，另一方面也可以有效控制砍價幅度的大小，因為如果砍價幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會“嚇跑”賣家，從而錯失交易的機會；二是一些“急拋房”的掛牌價往往會低于市場平均水平，與此同時那些掛牌較久房源的砍價幅度一般會比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對市場中的各類房源還要多做比較，在還價之前應該多了解賣家的特點，然后根據這些特點制定相應策略，并在充分了解市場的基礎上確定合適的砍價幅度，這樣無疑能夠大大增加砍價成功的幾率。

　　盡力提高房屋“賣相”

　　反過來如果是出售房產，同樣也可以有不少技巧，其中很重要的一點，就是要盡力提高房屋的“賣相”。什么是“賣相”？就是讓房屋更容易成交的因素。目前現(xiàn)實的市場狀況是房價高而成交量小，這對購房者來說是不小的負擔，他們在購房時要承擔不小的資金壓力，所以可以盡量減少他們的現(xiàn)金支出，這樣才有利于有效地達成交易。

　　對此我們可以注意這樣幾點：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這是一個出奇制勝的方法。說到底，這等于在替購房者在進行裝修，但由于可以把裝修款包含在房價當中，也可以辦理按揭貸款，無疑幫助購房者減輕了資金的壓力；二是適當降價引關注，當前雖然市場的成交量已經有所下降，但房價卻還仍然處在一個膠著狀態(tài)，如果在房價上能夠提前做出一些讓步，往往就能引發(fā)市場的關注，從而在市場低迷的情況下提高成交的概率；三是不降房價降稅費，在相關稅費支出的負擔上做些讓步，這其實要比降低房價更為有利，這是因為房價款購房者可以通過貸款來減輕壓力，而那些交易稅費等卻需要購房者付出實際的現(xiàn)金。

　　與此同時假使市場低迷，出售的房產一時無法成交，賣家也千萬不要讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過適當?shù)陌b來提高租金，以等待更好的出售時機來臨。其實在在二手房市場，有些帶租約的房子還是有著不小的吸引力，但與此同時出售這樣的房子也要多留點神，因為在我國相關法律中規(guī)定租客有優(yōu)先購購權，房主在出售該房屋時須先征詢租客是否有購購意向。

　　當然對于那些尚不具備購房條件的人來說，租房也能實現(xiàn)美好的生活，而其中的關鍵就是要適合自己，比如經濟實力、工作狀況以及生活方式等等。租房的特點是可以避免上下班路途的勞頓，可以在工作單位附近“安營扎寨”，所以其中交通便利是頭選條件，比如像在軌道交通沿線的一些房源就值得關注。再過一段時間，春節(jié)馬上就要來了，在春節(jié)前的一段時間往往是租房的淡季，這就給不少租客“換租”提供了空間，對此大家也可多加留意。當然“換租”也是有一些技巧的，一位租房者的話說得頗有道理：“每次‘換租’，我都會把它作為對過去的一種總結，看看在上次的租房過程中遇到過一些什么

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