文前提要：從目前來(lái)看，2006年的上海樓市仍將延續(xù)去年的調(diào)整慣性，在這種情況下從投資的角度來(lái)說(shuō)，只有那些有穩(wěn)定租金回報(bào)的房產(chǎn)才是有生存空間的，而這也將成為今年樓市投資的一條重要思路，對(duì)此我們也應(yīng)該從多方面加以深入領(lǐng)會(huì)。

　　2006年仍將延續(xù)調(diào)整慣性

　　老張是記者的一位老友，他在房地產(chǎn)市場(chǎng)也跌打滾爬了許多年，這幾天他對(duì)上海樓市的新年走向也是頗為關(guān)心的，用他的話來(lái)說(shuō)宏觀調(diào)控也進(jìn)行了快一年了，房?jī)r(jià)應(yīng)該說(shuō)也確實(shí)出現(xiàn)了調(diào)整，不過(guò)在另一方面，大家對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的趨向倒是頗感迷茫。另一位與開(kāi)發(fā)商“混”得頗為熟悉的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者說(shuō)，今年一季度可以說(shuō)是房產(chǎn)商較痛苦的一個(gè)時(shí)期，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候?qū)Ψ慨a(chǎn)公司來(lái)說(shuō)往往都是一個(gè)結(jié)算期，資金的壓力會(huì)相對(duì)較大，這在一定程度上將會(huì)反映到市場(chǎng)的價(jià)格上。近期另一位銀行支行的行長(zhǎng)也在私下向記者透露，他們這一陣給開(kāi)發(fā)商貸款的“生意”可以說(shuō)相當(dāng)好，而且其中往往都有一個(gè)附加條件就是獲得貸款的開(kāi)發(fā)商需要幫助銀行化解一定數(shù)量的不良資產(chǎn)。這位行長(zhǎng)笑著說(shuō)：“要是在以前那個(gè)樓市火熱的階段，開(kāi)發(fā)商們的‘熱情’是不可能有這么高的。”

　　這雖然只是當(dāng)前年末歲初市場(chǎng)中表現(xiàn)出來(lái)的一些點(diǎn)點(diǎn)滴滴的景象，但它卻從一個(gè)側(cè)面給我們揭示了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的一些特征，那就是購(gòu)房者仍在觀望，而開(kāi)發(fā)商正面臨著巨大的資金壓力。這兩個(gè)市場(chǎng)決定者目前的這種態(tài)勢(shì)，也較終將體現(xiàn)在樓市價(jià)格的運(yùn)行上。由此對(duì)于2006年的上海樓市我們頭先可以得出這樣一個(gè)看法，那就是今年的市場(chǎng)仍將延續(xù)去年的調(diào)整慣性，寄希望于今年樓市出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)機(jī)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這次調(diào)整有一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)期的過(guò)程，這是廣大投資者應(yīng)該頭先明了的事實(shí)。

　　由“急跌”轉(zhuǎn)向“緩跌”

　　2006年的樓市雖然將在去年的慣性作用下發(fā)展，但在一系列相關(guān)因素的作用下，今年的市場(chǎng)發(fā)展也將表現(xiàn)出來(lái)一些新的特征。其中頗為值得關(guān)注的就是記者在此前提出過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，那就是樓市將從“急跌”轉(zhuǎn)向“緩跌”。雖然兩者都是一種調(diào)整，但在具體的表現(xiàn)形式上卻有著較大的不同。

　　去年，樓市由高到低的轉(zhuǎn)折可以說(shuō)表現(xiàn)得頗為強(qiáng)烈，而從此輪市場(chǎng)跌勢(shì)的走勢(shì)看，波的下跌可以說(shuō)是顯得頗為猛烈，許多樓盤(pán)都達(dá)到了20%～30%的幅度，均價(jià)下跌3000～5000元/平方米也不是什么新鮮事。這種急跌態(tài)勢(shì)的產(chǎn)生也是有其緣由的，我們可以發(fā)現(xiàn)在去年春節(jié)過(guò)后樓市也曾上演了一段頗為壯觀的“逼空”行情，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上升之快令許多市場(chǎng)人士大跌眼鏡，一個(gè)樓盤(pán)甚至在非常短的時(shí)間內(nèi)就漲了5000元/平方米。漲得快跌得也快，調(diào)控后輪的跌勢(shì)頭先抹去的就是這一段非理性的漲幅，所以“急跌”也就在所難免了。

　　現(xiàn)在有一種較為普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，2004年三季度的價(jià)格水平是較為理性的價(jià)位，而從目前市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，一些達(dá)到這一價(jià)格水平的樓盤(pán)就會(huì)有一定的成交量放出，形成了一個(gè)重要的價(jià)格支撐結(jié)點(diǎn)?？梢赃@樣認(rèn)為，房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)階段報(bào)復(fù)性的快速下滑之后，在接下來(lái)將會(huì)步入一個(gè)新的階段，緩跌將成為市場(chǎng)的主要特征。

　　租金收益是頭要考慮因素

　　很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，投資者都已習(xí)慣了樓市中購(gòu)進(jìn)賣(mài)出的差價(jià)交易，這已成為了大家獲利的主要方式。而在當(dāng)前市場(chǎng)延續(xù)去年調(diào)控慣性的情況下，這種投資的方式顯然已經(jīng)不合時(shí)宜了，租金收益將會(huì)成為人們?cè)谕顿Y房產(chǎn)的頭要考慮因素。而這一點(diǎn)，我們可以從市場(chǎng)、供應(yīng)、需求、政策以及交易成本等多方面來(lái)加以綜合分析。

　　從市場(chǎng)的情況來(lái)看，目前的樓市交易可以說(shuō)是出現(xiàn)了極度萎縮的情況，2005年11月，滬上住宅市場(chǎng)交易量為185.8萬(wàn)平方米，雖然較此前已經(jīng)有了一定程度的上揚(yáng)，但其中配套商品房的成交卻占了很大比例，達(dá)到了歷史新高47.8%。從供應(yīng)的方面觀察，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前住宅可售總量在970萬(wàn)平方米左右徘徊，而這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)是剔除了配套商品房和尾盤(pán)的剩余數(shù)量。而其實(shí)從當(dāng)前樓市的成交構(gòu)成來(lái)看，配套商品房已經(jīng)占有了相當(dāng)大的比例，所以要消化這些存量商品房將會(huì)是一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過(guò)程。另外，還要再加上今年新增供應(yīng)量，顯而易見(jiàn)，當(dāng)前的市場(chǎng)是難以消化如此龐大的供應(yīng)量。

　　造成這種情況的原因主要是由于市場(chǎng)的需求受到了抑制，其中對(duì)投資性需求的打壓是頭當(dāng)其沖的，其次動(dòng)拆遷規(guī)模的放緩也使被動(dòng)性需求大幅減少，而在銀行貸款門(mén)檻抬高的限制作用下，市場(chǎng)中的改善性需求也顯得心有余而力不足。當(dāng)然交易成本的提高也是不容忽視的因素，營(yíng)業(yè)稅的征收以及越走越近的個(gè)人所得稅等等，都大大減少了人們的獲利預(yù)期。根據(jù)我們的計(jì)算，在當(dāng)前的情況下一套房子要上漲20%才能獲利，而在目前“緩跌”的市場(chǎng)狀況下，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。其實(shí)有一點(diǎn)大家是心知肚明的，形成當(dāng)前所有這些市場(chǎng)變化的主要?jiǎng)右蚴沁€是宏觀調(diào)控政策的作用，而從2006年的情況來(lái)看，根據(jù)我們的判斷，政策的主基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化，這也使得市場(chǎng)將難有起色。

　　答案似乎已經(jīng)很明顯了，在目前的市場(chǎng)情況下房產(chǎn)正在回歸到它原來(lái)的物業(yè)屬性上面來(lái)，當(dāng)它不再以籌碼的方式在市場(chǎng)上被運(yùn)作時(shí)，將主要以租金的方式表現(xiàn)出來(lái)，這種思路將在2006年表現(xiàn)得尤為強(qiáng)烈。

　　采取多種手段提高收益

　　有位投資者對(duì)我說(shuō)：“現(xiàn)在的樓市已經(jīng)不能投資了。”其實(shí)這句話只說(shuō)對(duì)了一半，關(guān)鍵是你在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)要轉(zhuǎn)變一種視角。很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間以來(lái)，許多投資者的關(guān)注點(diǎn)都是未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲多少，而現(xiàn)在則要把更多的放在對(duì)房產(chǎn)租金收益率的考察上。綜合比較當(dāng)前投資市場(chǎng)的各種因素，可以認(rèn)為5%的租金回報(bào)率是一個(gè)重要的臨界點(diǎn)，也是判斷房屋投資價(jià)值的重要參照指標(biāo)。

　　其實(shí)租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密地聯(lián)系在一起的，從未來(lái)來(lái)看租金的高低將是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話說(shuō)，有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會(huì)比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤(pán)則將會(huì)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，投資者就應(yīng)該把限度地提高租金回報(bào)率作為時(shí)下的一個(gè)主攻方向，我們可以把握住這樣幾點(diǎn)：一是盡快地把手中的閑置房屋租出去，千萬(wàn)不要讓房子“爛”在手中，要知道持有房產(chǎn)是有成本的，多租出去一個(gè)月也就多了一份收益；二是對(duì)于那些租金回報(bào)率偏低甚至租不出去的房產(chǎn)，在合適的價(jià)位上還是要考慮盡早出手。當(dāng)然在另一方面，對(duì)于此類房產(chǎn)也要盡量少碰為妙；三是要利用多種渠道廣開(kāi)財(cái)源，盡量提高自己房屋的租金收益，比如本刊在上期介紹過(guò)的“包裝出租”就是一個(gè)很好的方法；四是多關(guān)注一些有較高租金回報(bào)率的房產(chǎn)，如城地段的小房型，重要商務(wù)區(qū)周邊的房產(chǎn)，以及校園周邊的房產(chǎn)等。

　　當(dāng)然從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要發(fā)展的，而對(duì)于后市，我們也可以從這幾個(gè)角度來(lái)觀察：頭先，要充分認(rèn)識(shí)到這次調(diào)整的長(zhǎng)期性，雖然樓市目前正趨平穩(wěn)，但要結(jié)束調(diào)整還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且政策面、市場(chǎng)面的變化也會(huì)給其帶來(lái)不小的影響；其次，在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤(pán)的價(jià)格總體的表現(xiàn)是一個(gè)齊漲的狀態(tài)，但我們要認(rèn)識(shí)到的是，未來(lái)樓市即使走出調(diào)整進(jìn)入復(fù)蘇的狀態(tài)，也不會(huì)再是簡(jiǎn)單的共漲局面，價(jià)格分化的態(tài)勢(shì)將會(huì)逐漸表現(xiàn)出來(lái)，也就是說(shuō)在有些樓盤(pán)價(jià)格上漲的同時(shí)另外的一些樓盤(pán)可能還在原地踏步，這一點(diǎn)也是投資者需要做好心理準(zhǔn)備的；較后，購(gòu)房者也可以利用目前這一階段多做做功課，對(duì)市場(chǎng)上各類樓盤(pán)多做了解和比較，并鎖定幾個(gè)樓盤(pán)觀察其價(jià)格的變化，還可以實(shí)地進(jìn)行探訪。這樣在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，購(gòu)房就可以快而準(zhǔn)了。　　　

(《理財(cái)周刊》/黃羅維)

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