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城區(qū)成超佳抄底去處

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 515 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
為什么城區(qū)重新成為購房熱點(diǎn)區(qū)域呢?我們不妨從四個方面來分析。

  一、漲跌肌理分析

  這個從房價漲跌歷史可以明顯看出端倪。房價漲,也是因?yàn)槌菂^(qū)地價高漲并且消費(fèi)、投資、投機(jī)角逐地段,較終導(dǎo)致城區(qū)成房價領(lǐng)漲區(qū)域,也是一個城市所謂標(biāo)志性建筑在住宅開發(fā)方面的反映。但我們應(yīng)該看到,在劇漲前期,城區(qū)的房價一直由供求所決定,因此城區(qū)平均價位高于次級或邊郊區(qū)域一兩千元是正常的,再在此基礎(chǔ)上的漲出部分基本是投機(jī)與過度囤積帶來的泡沫沉淀的反映。

  然后,在一個冬天,房價往下,那么,城區(qū)的房子與邊郊區(qū)域的房子相比較,到底誰的價格彈性大?對于購購力不足的群體來說,邊遠(yuǎn)區(qū)域的房價價格彈性大,那是因?yàn)槠渲饕績r格這個賣點(diǎn)。正常經(jīng)濟(jì)分析,排除中高端消費(fèi)中的價格型群體,主流部分并不是購購力導(dǎo)致其拒絕消費(fèi),而是心理價格、購房的心理優(yōu)勢,在高房價的反襯下顯得單薄。所以在房價掉頭向下,則城區(qū)的性價比是較先凸現(xiàn)的,因?yàn)橐碳ば枨蟀l(fā)生,必須讓實(shí)際價格回歸到有購購力需求者的心理水平附近。

  因此筆者認(rèn)為,城區(qū)無論目前,還是未來一段調(diào)整期,抑或是整個經(jīng)濟(jì)波動恢復(fù)正常的幾年時間內(nèi),城區(qū)的房子因?yàn)榉績r向上缺乏快速、利空的政策動因與市場動因,從而應(yīng)該成為有購購力消費(fèi)者的頭選,而在目前來看,這實(shí)際上一種抄底購房,因?yàn)槌菂^(qū)的房價如同土地一般稀缺,沒有底,一旦下跌到一定程度,產(chǎn)權(quán)所有人可以選擇持有或被收購。

  到下一個上漲周期,城區(qū)依然頭當(dāng)其沖,所以會有婆家看得中城區(qū)的項目的,所以理想的抄底時間就是現(xiàn)在,至上半年政策陸續(xù)出盡的這段時間。

  二、漲跌邊際分析

  我們可以把每跌一定水平,導(dǎo)致成交量回升的效應(yīng),做一個簡單的邊際分析。有個簡單的規(guī)律性結(jié)論,就是它應(yīng)該是波線,即開始降,因?yàn)殚_發(fā)商普遍屬于試降,所以邊際很小,帶來的成效也不明顯,然后有跟進(jìn),降價幅度增加,成效慢慢上收,但不會無限探底,因?yàn)槌讼M(fèi)者在盯著,降到一定程度便成為了肥肉,投資者及機(jī)構(gòu)會看中其未來反彈潛質(zhì)而產(chǎn)生收購行為。

  按照這種規(guī)律性認(rèn)識,本人認(rèn)定,目前至2009年上半年將是城區(qū)的“降價中腹”,此后將步入“后期降價時段”,其效應(yīng)會為投資者或機(jī)構(gòu)所掠奪。所以建議現(xiàn)在開始的一段時間是在城區(qū)購房置業(yè)的良機(jī),針對于被收購或探底反彈來說,也就是抄底。謹(jǐn)防非消費(fèi)個體“反抄底”。

  三、降價動機(jī)或壓力分析

  地價遵守的規(guī)則基本與地段價值論成正相關(guān),地價拐點(diǎn)早就顯現(xiàn)了,一旦預(yù)期下跌,開發(fā)商信心受挫就是地價拐點(diǎn)來臨之時,基于市場拍賣的、高房價時期的地王,到拐點(diǎn)后的理性拿地與起拍價拿地,我們會發(fā)現(xiàn)主要還是集中在城區(qū),看看品牌開發(fā)商及大房企,他們進(jìn)入下一線城市,目標(biāo)就是讓自己的土地儲備永遠(yuǎn)不偏離地段這些成分。

  房價漲除了投機(jī)因素外就是地價的拉動了。所以當(dāng)?shù)赝跖赃呌幸粋€按照起拍價拿的地塊,很自然地,要么通過并購及吸收合并形成對主要區(qū)域的壟斷,要么就是開發(fā)商降價促銷了,壓力來自兩個方面,一個是未來預(yù)期樓面成本與建筑成本持續(xù)走低,二個是新增產(chǎn)品成本利潤化,什么意思呢,一方面是成本低,存量產(chǎn)品成本高,兩相比較具備一定的優(yōu)勢,另一個方面是新增產(chǎn)品具備“零費(fèi)用營銷效應(yīng)”,即有那么多存量并且成本高于自己的舊房子在旁邊,他們的營銷費(fèi)用邊際趨近于零。

  基于此,處于城區(qū)的項目,要么開發(fā)商比較肥可以獨(dú)挺或吃進(jìn)周邊競爭對手,要么就必須抓緊政策密集時段趕緊出貨,利用好城區(qū)降價波線規(guī)律,在波峰到來前出貨。

  再一個促進(jìn)城區(qū)開發(fā)商加速降價出貨的推力來自于資金占用,房價高往往負(fù)債率也高,占用資金費(fèi)用也高,這三高決定城區(qū)開發(fā)商的降價壓力大于周邊次區(qū)域或邊郊區(qū)域。

  四、購方競爭與后勢分析

  人們總以為供過于求就會出現(xiàn)購方市場,供不應(yīng)求就會出現(xiàn)賣方市場,在房地產(chǎn)市場沒有這個規(guī)律。同樣,消費(fèi)來看,購漲不購跌依然是購家較忠實(shí)的選擇,誰也不想在購了房立馬發(fā)生數(shù)字貶損,而且人都要面子,越是寒冷的冬天,大家都說房價要跌,進(jìn)一步見底,這個時候購房的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者,越需要開發(fā)商給出的“購漲不購跌”以補(bǔ)強(qiáng)他們的購房后心態(tài)。

  其次,能夠集中發(fā)生著消費(fèi)的必然是較具購購力的群體集中看好的區(qū)域,不然,開發(fā)商不敢在沒有銷售預(yù)期的前提下大規(guī)模降價銷售,購家也不敢在零散作戰(zhàn)中選擇自己的房子。所以,目前城區(qū),集中了外來人口置業(yè)、本地中高收益人群及部分中產(chǎn)人群置業(yè)、本地化外地人群的安家型置業(yè)、經(jīng)歷過危機(jī)擠兌的先進(jìn)行業(yè)管理層或言白領(lǐng)、異地投資消費(fèi)這些現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者,只要性價比凸現(xiàn),他們就會掏錢,所以城區(qū)降價促銷效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于邊郊區(qū)域與次級城區(qū)。

  再來看看后勢,會不會因?yàn)橘彽娜思性诔菂^(qū)而產(chǎn)生房價快速反彈呢?不用擔(dān)心,也沒這個必要,一來城區(qū)項目的降價銷售直奔現(xiàn)金流而來,只要銷售效果不會著眼于多賣的那么一點(diǎn)利潤;再一個,預(yù)期地價下拐的區(qū)域,誰也不愿意讓自己的存量房等著被新增低成本項目“吞食”。

  五、投資或物業(yè)功能分析

  再看看危機(jī)環(huán)境下,城區(qū)房子投資或物業(yè)功能方面的獨(dú)特優(yōu)勢。危機(jī)的后續(xù)效應(yīng)將會是蕭條,就業(yè)、消費(fèi)、各項 性支出,都會較往日收緊,因此,租金也會由邊郊向城區(qū)遞減,商務(wù)空間如商鋪、寫字間也非常自然地向城區(qū)“還原”,從而讓地段價值在城區(qū)無限細(xì)化和具象化。

  另外,伴隨蕭條的另一個方面變化就是生意還是城區(qū)有保障一些,陣地的收縮會讓城區(qū)的不動產(chǎn)物業(yè)價值呈現(xiàn)一定的機(jī)會。

  再一個就是房價不可能持續(xù)向下,反彈點(diǎn)往往也是城區(qū),那個時候消費(fèi)者發(fā)生消費(fèi),都會依據(jù)地段來決定選房區(qū)域,導(dǎo)致城區(qū)又一次成為飆紅區(qū)域。也因如此,城區(qū)的抄底性投資,除了前述的回報穩(wěn)定些外,升值利基也較為明顯。

  六、產(chǎn)品特性分析

  再看產(chǎn)品特性,我一直不同意政策控制商品房的結(jié)構(gòu),也不贊同北京市長先生的見解,認(rèn)為符合中產(chǎn)消費(fèi)的房子少了,主要原因是總價超過了心理預(yù)期,在中產(chǎn)人士看來,同樣是“痛并快樂著”,誰愿意購個一室一廳居住著,什么是中產(chǎn),不是他現(xiàn)在多么的富?;虮纫话闳烁辉#撬麄兊念A(yù)期收益福利比窮人更穩(wěn)定更來得有力度。所以中產(chǎn)的預(yù)期居住愿景與城區(qū)的產(chǎn)品是完全吻合的。舒適三居室永遠(yuǎn)是他們的心目偶像。

  正因如此,中產(chǎn)緊盯的區(qū)域?qū)嶋H在城區(qū),因此只要開發(fā)商價格到位,城區(qū)將是消費(fèi)熱點(diǎn),也是抄底區(qū)域,因?yàn)橹萍s快速反彈的是政策預(yù)期與現(xiàn)金壓力,但誰都知道,開發(fā)商銷售了,難道無限使用“薄利多銷”嗎?

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