一、漲跌肌理分析

　　這個(gè)從房?jī)r(jià)漲跌歷史可以明顯看出端倪。房?jī)r(jià)漲，也是因?yàn)槌菂^(qū)地價(jià)高漲并且消費(fèi)、投資、投機(jī)角逐地段，較終導(dǎo)致城區(qū)成房?jī)r(jià)領(lǐng)漲區(qū)域，也是一個(gè)城市所謂標(biāo)志性建筑在住宅開(kāi)發(fā)方面的反映。但我們應(yīng)該看到，在劇漲前期，城區(qū)的房?jī)r(jià)一直由供求所決定，因此城區(qū)平均價(jià)位高于次級(jí)或邊郊區(qū)域一兩千元是正常的，再在此基礎(chǔ)上的漲出部分基本是投機(jī)與過(guò)度囤積帶來(lái)的泡沫沉淀的反映。

　　然后，在一個(gè)冬天，房?jī)r(jià)往下，那么，城區(qū)的房子與邊郊區(qū)域的房子相比較，到底誰(shuí)的價(jià)格彈性大？對(duì)于購(gòu)購(gòu)力不足的群體來(lái)說(shuō)，邊遠(yuǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)價(jià)格彈性大，那是因?yàn)槠渲饕績(jī)r(jià)格這個(gè)賣(mài)點(diǎn)。正常經(jīng)濟(jì)分析，排除中高端消費(fèi)中的價(jià)格型群體，主流部分并不是購(gòu)購(gòu)力導(dǎo)致其拒絕消費(fèi)，而是心理價(jià)格、購(gòu)房的心理優(yōu)勢(shì)，在高房?jī)r(jià)的反襯下顯得單薄。所以在房?jī)r(jià)掉頭向下，則城區(qū)的性價(jià)比是較先凸現(xiàn)的，因?yàn)橐碳ば枨蟀l(fā)生，必須讓實(shí)際價(jià)格回歸到有購(gòu)購(gòu)力需求者的心理水平附近。

　　因此筆者認(rèn)為，城區(qū)無(wú)論目前，還是未來(lái)一段調(diào)整期，抑或是整個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)恢復(fù)正常的幾年時(shí)間內(nèi)，城區(qū)的房子因?yàn)榉績(jī)r(jià)向上缺乏快速、利空的政策動(dòng)因與市場(chǎng)動(dòng)因，從而應(yīng)該成為有購(gòu)購(gòu)力消費(fèi)者的頭選，而在目前來(lái)看，這實(shí)際上一種抄底購(gòu)房，因?yàn)槌菂^(qū)的房?jī)r(jià)如同土地一般稀缺，沒(méi)有底，一旦下跌到一定程度，產(chǎn)權(quán)所有人可以選擇持有或被收購(gòu)。

　　到下一個(gè)上漲周期，城區(qū)依然頭當(dāng)其沖，所以會(huì)有婆家看得中城區(qū)的項(xiàng)目的，所以理想的抄底時(shí)間就是現(xiàn)在，至上半年政策陸續(xù)出盡的這段時(shí)間。

　　二、漲跌邊際分析

　　我們可以把每跌一定水平，導(dǎo)致成交量回升的效應(yīng)，做一個(gè)簡(jiǎn)單的邊際分析。有個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)律性結(jié)論，就是它應(yīng)該是波線，即開(kāi)始降，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商普遍屬于試降，所以邊際很小，帶來(lái)的成效也不明顯，然后有跟進(jìn)，降價(jià)幅度增加，成效慢慢上收，但不會(huì)無(wú)限探底，因?yàn)槌讼M(fèi)者在盯著，降到一定程度便成為了肥肉，投資者及機(jī)構(gòu)會(huì)看中其未來(lái)反彈潛質(zhì)而產(chǎn)生收購(gòu)行為。

　　按照這種規(guī)律性認(rèn)識(shí)，本人認(rèn)定，目前至2009年上半年將是城區(qū)的“降價(jià)中腹”，此后將步入“后期降價(jià)時(shí)段”，其效應(yīng)會(huì)為投資者或機(jī)構(gòu)所掠奪。所以建議現(xiàn)在開(kāi)始的一段時(shí)間是在城區(qū)購(gòu)房置業(yè)的良機(jī)，針對(duì)于被收購(gòu)或探底反彈來(lái)說(shuō)，也就是抄底。謹(jǐn)防非消費(fèi)個(gè)體“反抄底”。

　　三、降價(jià)動(dòng)機(jī)或壓力分析

　　地價(jià)遵守的規(guī)則基本與地段價(jià)值論成正相關(guān)，地價(jià)拐點(diǎn)早就顯現(xiàn)了，一旦預(yù)期下跌，開(kāi)發(fā)商信心受挫就是地價(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨之時(shí)，基于市場(chǎng)拍賣(mài)的、高房?jī)r(jià)時(shí)期的地王，到拐點(diǎn)后的理性拿地與起拍價(jià)拿地，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)主要還是集中在城區(qū)，看看品牌開(kāi)發(fā)商及大房企，他們進(jìn)入下一線城市，目標(biāo)就是讓自己的土地儲(chǔ)備永遠(yuǎn)不偏離地段這些成分。

　　房?jī)r(jià)漲除了投機(jī)因素外就是地價(jià)的拉動(dòng)了。所以當(dāng)?shù)赝跖赃呌幸粋€(gè)按照起拍價(jià)拿的地塊，很自然地，要么通過(guò)并購(gòu)及吸收合并形成對(duì)主要區(qū)域的壟斷，要么就是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷了，壓力來(lái)自兩個(gè)方面，一個(gè)是未來(lái)預(yù)期樓面成本與建筑成本持續(xù)走低，二個(gè)是新增產(chǎn)品成本利潤(rùn)化，什么意思呢，一方面是成本低，存量產(chǎn)品成本高，兩相比較具備一定的優(yōu)勢(shì)，另一個(gè)方面是新增產(chǎn)品具備“零費(fèi)用營(yíng)銷效應(yīng)”，即有那么多存量并且成本高于自己的舊房子在旁邊，他們的營(yíng)銷費(fèi)用邊際趨近于零。

　　基于此，處于城區(qū)的項(xiàng)目，要么開(kāi)發(fā)商比較肥可以獨(dú)挺或吃進(jìn)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要么就必須抓緊政策密集時(shí)段趕緊出貨，利用好城區(qū)降價(jià)波線規(guī)律，在波峰到來(lái)前出貨。

　　再一個(gè)促進(jìn)城區(qū)開(kāi)發(fā)商加速降價(jià)出貨的推力來(lái)自于資金占用，房?jī)r(jià)高往往負(fù)債率也高，占用資金費(fèi)用也高，這三高決定城區(qū)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)壓力大于周邊次區(qū)域或邊郊區(qū)域。

　　四、購(gòu)方競(jìng)爭(zhēng)與后勢(shì)分析

　　人們總以為供過(guò)于求就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)方市場(chǎng)，供不應(yīng)求就會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有這個(gè)規(guī)律。同樣，消費(fèi)來(lái)看，購(gòu)漲不購(gòu)跌依然是購(gòu)家較忠實(shí)的選擇，誰(shuí)也不想在購(gòu)了房立馬發(fā)生數(shù)字貶損，而且人都要面子，越是寒冷的冬天，大家都說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，進(jìn)一步見(jiàn)底，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者，越需要開(kāi)發(fā)商給出的“購(gòu)漲不購(gòu)跌”以補(bǔ)強(qiáng)他們的購(gòu)房后心態(tài)。

　　其次，能夠集中發(fā)生著消費(fèi)的必然是較具購(gòu)購(gòu)力的群體集中看好的區(qū)域，不然，開(kāi)發(fā)商不敢在沒(méi)有銷售預(yù)期的前提下大規(guī)模降價(jià)銷售，購(gòu)家也不敢在零散作戰(zhàn)中選擇自己的房子。所以，目前城區(qū)，集中了外來(lái)人口置業(yè)、本地中高收益人群及部分中產(chǎn)人群置業(yè)、本地化外地人群的安家型置業(yè)、經(jīng)歷過(guò)危機(jī)擠兌的先進(jìn)行業(yè)管理層或言白領(lǐng)、異地投資消費(fèi)這些現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者，只要性價(jià)比凸現(xiàn)，他們就會(huì)掏錢(qián)，所以城區(qū)降價(jià)促銷效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于邊郊區(qū)域與次級(jí)城區(qū)。

　　再來(lái)看看后勢(shì)，會(huì)不會(huì)因?yàn)橘?gòu)的人集中在城區(qū)而產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速反彈呢？不用擔(dān)心，也沒(méi)這個(gè)必要，一來(lái)城區(qū)項(xiàng)目的降價(jià)銷售直奔現(xiàn)金流而來(lái)，只要銷售效果不會(huì)著眼于多賣(mài)的那么一點(diǎn)利潤(rùn)；再一個(gè)，預(yù)期地價(jià)下拐的區(qū)域，誰(shuí)也不愿意讓自己的存量房等著被新增低成本項(xiàng)目“吞食”。

　　五、投資或物業(yè)功能分析

　　再看看危機(jī)環(huán)境下，城區(qū)房子投資或物業(yè)功能方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。危機(jī)的后續(xù)效應(yīng)將會(huì)是蕭條，就業(yè)、消費(fèi)、各項(xiàng) 性支出，都會(huì)較往日收緊，因此，租金也會(huì)由邊郊向城區(qū)遞減，商務(wù)空間如商鋪、寫(xiě)字間也非常自然地向城區(qū)“還原”，從而讓地段價(jià)值在城區(qū)無(wú)限細(xì)化和具象化。

　　另外，伴隨蕭條的另一個(gè)方面變化就是生意還是城區(qū)有保障一些，陣地的收縮會(huì)讓城區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)價(jià)值呈現(xiàn)一定的機(jī)會(huì)。

　　再一個(gè)就是房?jī)r(jià)不可能持續(xù)向下，反彈點(diǎn)往往也是城區(qū)，那個(gè)時(shí)候消費(fèi)者發(fā)生消費(fèi)，都會(huì)依據(jù)地段來(lái)決定選房區(qū)域，導(dǎo)致城區(qū)又一次成為飆紅區(qū)域。也因如此，城區(qū)的抄底性投資，除了前述的回報(bào)穩(wěn)定些外，升值利基也較為明顯。

　　六、產(chǎn)品特性分析

　　再看產(chǎn)品特性，我一直不同意政策控制商品房的結(jié)構(gòu)，也不贊同北京市長(zhǎng)先生的見(jiàn)解，認(rèn)為符合中產(chǎn)消費(fèi)的房子少了，主要原因是總價(jià)超過(guò)了心理預(yù)期，在中產(chǎn)人士看來(lái)，同樣是“痛并快樂(lè)著”，誰(shuí)愿意購(gòu)個(gè)一室一廳居住著，什么是中產(chǎn)，不是他現(xiàn)在多么的富?；虮纫话闳烁辉?，而是他們的預(yù)期收益福利比窮人更穩(wěn)定更來(lái)得有力度。所以中產(chǎn)的預(yù)期居住愿景與城區(qū)的產(chǎn)品是完全吻合的。舒適三居室永遠(yuǎn)是他們的心目偶像。

　　正因如此，中產(chǎn)緊盯的區(qū)域?qū)嶋H在城區(qū)，因此只要開(kāi)發(fā)商價(jià)格到位，城區(qū)將是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是抄底區(qū)域，因?yàn)橹萍s快速反彈的是政策預(yù)期與現(xiàn)金壓力，但誰(shuí)都知道，開(kāi)發(fā)商銷售了，難道無(wú)限使用“薄利多銷”嗎？

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