一、漲跌肌理分析

　　這個從房價漲跌歷史可以明顯看出端倪。房價漲，也是因為城區(qū)地價高漲并且消費、投資、投機角逐地段，較終導致城區(qū)成房價領漲區(qū)域，也是一個城市所謂標志性建筑在住宅開發(fā)方面的反映。但我們應該看到，在劇漲前期，城區(qū)的房價一直由供求所決定，因此城區(qū)平均價位高于次級或邊郊區(qū)域一兩千元是正常的，再在此基礎上的漲出部分基本是投機與過度囤積帶來的泡沫沉淀的反映。

　　然后，在一個冬天，房價往下，那么，城區(qū)的房子與邊郊區(qū)域的房子相比較，到底誰的價格彈性大？對于購購力不足的群體來說，邊遠區(qū)域的房價價格彈性大，那是因為其主要靠價格這個賣點。正常經(jīng)濟分析，排除中高端消費中的價格型群體，主流部分并不是購購力導致其拒絕消費，而是心理價格、購房的心理優(yōu)勢，在高房價的反襯下顯得單薄。所以在房價掉頭向下，則城區(qū)的性價比是較先凸現(xiàn)的，因為要刺激需求發(fā)生，必須讓實際價格回歸到有購購力需求者的心理水平附近。

　　因此筆者認為，城區(qū)無論目前，還是未來一段調(diào)整期，抑或是整個經(jīng)濟波動恢復正常的幾年時間內(nèi)，城區(qū)的房子因為房價向上缺乏快速、利空的政策動因與市場動因，從而應該成為有購購力消費者的頭選，而在目前來看，這實際上一種抄底購房，因為城區(qū)的房價如同土地一般稀缺，沒有底，一旦下跌到一定程度，產(chǎn)權所有人可以選擇持有或被收購。

　　到下一個上漲周期，城區(qū)依然頭當其沖，所以會有婆家看得中城區(qū)的項目的，所以理想的抄底時間就是現(xiàn)在，至上半年政策陸續(xù)出盡的這段時間。

　　二、漲跌邊際分析

　　我們可以把每跌一定水平，導致成交量回升的效應，做一個簡單的邊際分析。有個簡單的規(guī)律性結論，就是它應該是波線，即開始降，因為開發(fā)商普遍屬于試降，所以邊際很小，帶來的成效也不明顯，然后有跟進，降價幅度增加，成效慢慢上收，但不會無限探底，因為除了消費者在盯著，降到一定程度便成為了肥肉，投資者及機構會看中其未來反彈潛質(zhì)而產(chǎn)生收購行為。

　　按照這種規(guī)律性認識，本人認定，目前至2009年上半年將是城區(qū)的“降價中腹”，此后將步入“后期降價時段”，其效應會為投資者或機構所掠奪。所以建議現(xiàn)在開始的一段時間是在城區(qū)購房置業(yè)的良機，針對于被收購或探底反彈來說，也就是抄底。謹防非消費個體“反抄底”。

　　三、降價動機或壓力分析

　　地價遵守的規(guī)則基本與地段價值論成正相關，地價拐點早就顯現(xiàn)了，一旦預期下跌，開發(fā)商信心受挫就是地價拐點來臨之時，基于市場拍賣的、高房價時期的地王，到拐點后的理性拿地與起拍價拿地，我們會發(fā)現(xiàn)主要還是集中在城區(qū)，看看品牌開發(fā)商及大房企，他們進入下一線城市，目標就是讓自己的土地儲備永遠不偏離地段這些成分。

　　房價漲除了投機因素外就是地價的拉動了。所以當?shù)赝跖赃呌幸粋€按照起拍價拿的地塊，很自然地，要么通過并購及吸收合并形成對主要區(qū)域的壟斷，要么就是開發(fā)商降價促銷了，壓力來自兩個方面，一個是未來預期樓面成本與建筑成本持續(xù)走低，二個是新增產(chǎn)品成本利潤化，什么意思呢，一方面是成本低，存量產(chǎn)品成本高，兩相比較具備一定的優(yōu)勢，另一個方面是新增產(chǎn)品具備“零費用營銷效應”，即有那么多存量并且成本高于自己的舊房子在旁邊，他們的營銷費用邊際趨近于零。

　　基于此，處于城區(qū)的項目，要么開發(fā)商比較肥可以獨挺或吃進周邊競爭對手，要么就必須抓緊政策密集時段趕緊出貨，利用好城區(qū)降價波線規(guī)律，在波峰到來前出貨。

　　再一個促進城區(qū)開發(fā)商加速降價出貨的推力來自于資金占用，房價高往往負債率也高，占用資金費用也高，這三高決定城區(qū)開發(fā)商的降價壓力大于周邊次區(qū)域或邊郊區(qū)域。

　　四、購方競爭與后勢分析

　　人們總以為供過于求就會出現(xiàn)購方市場，供不應求就會出現(xiàn)賣方市場，在房地產(chǎn)市場沒有這個規(guī)律。同樣，消費來看，購漲不購跌依然是購家較忠實的選擇，誰也不想在購了房立馬發(fā)生數(shù)字貶損，而且人都要面子，越是寒冷的冬天，大家都說房價要跌，進一步見底，這個時候購房的現(xiàn)實消費者，越需要開發(fā)商給出的“購漲不購跌”以補強他們的購房后心態(tài)。

　　其次，能夠集中發(fā)生著消費的必然是較具購購力的群體集中看好的區(qū)域，不然，開發(fā)商不敢在沒有銷售預期的前提下大規(guī)模降價銷售，購家也不敢在零散作戰(zhàn)中選擇自己的房子。所以，目前城區(qū)，集中了外來人口置業(yè)、本地中高收益人群及部分中產(chǎn)人群置業(yè)、本地化外地人群的安家型置業(yè)、經(jīng)歷過危機擠兌的先進行業(yè)管理層或言白領、異地投資消費這些現(xiàn)實的消費者，只要性價比凸現(xiàn)，他們就會掏錢，所以城區(qū)降價促銷效果遠遠大于邊郊區(qū)域與次級城區(qū)。

　　再來看看后勢，會不會因為購的人集中在城區(qū)而產(chǎn)生房價快速反彈呢？不用擔心，也沒這個必要，一來城區(qū)項目的降價銷售直奔現(xiàn)金流而來，只要銷售效果不會著眼于多賣的那么一點利潤；再一個，預期地價下拐的區(qū)域，誰也不愿意讓自己的存量房等著被新增低成本項目“吞食”。

　　五、投資或物業(yè)功能分析

　　再看看危機環(huán)境下，城區(qū)房子投資或物業(yè)功能方面的獨特優(yōu)勢。危機的后續(xù)效應將會是蕭條，就業(yè)、消費、各項 性支出，都會較往日收緊，因此，租金也會由邊郊向城區(qū)遞減，商務空間如商鋪、寫字間也非常自然地向城區(qū)“還原”，從而讓地段價值在城區(qū)無限細化和具象化。

　　另外，伴隨蕭條的另一個方面變化就是生意還是城區(qū)有保障一些，陣地的收縮會讓城區(qū)的不動產(chǎn)物業(yè)價值呈現(xiàn)一定的機會。

　　再一個就是房價不可能持續(xù)向下，反彈點往往也是城區(qū)，那個時候消費者發(fā)生消費，都會依據(jù)地段來決定選房區(qū)域，導致城區(qū)又一次成為飆紅區(qū)域。也因如此，城區(qū)的抄底性投資，除了前述的回報穩(wěn)定些外，升值利基也較為明顯。

　　六、產(chǎn)品特性分析

　　再看產(chǎn)品特性，我一直不同意政策控制商品房的結構，也不贊同北京市長先生的見解，認為符合中產(chǎn)消費的房子少了，主要原因是總價超過了心理預期，在中產(chǎn)人士看來，同樣是“痛并快樂著”，誰愿意購個一室一廳居住著，什么是中產(chǎn)，不是他現(xiàn)在多么的富?；虮纫话闳烁辉?，而是他們的預期收益福利比窮人更穩(wěn)定更來得有力度。所以中產(chǎn)的預期居住愿景與城區(qū)的產(chǎn)品是完全吻合的。舒適三居室永遠是他們的心目偶像。

　　正因如此，中產(chǎn)緊盯的區(qū)域?qū)嶋H在城區(qū)，因此只要開發(fā)商價格到位，城區(qū)將是消費熱點，也是抄底區(qū)域，因為制約快速反彈的是政策預期與現(xiàn)金壓力，但誰都知道，開發(fā)商銷售了，難道無限使用“薄利多銷”嗎？

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