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城區(qū)成超佳抄底去處
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 464 次
一、漲跌肌理分析
這個(gè)從房?jī)r(jià)漲跌歷史可以明顯看出端倪。房?jī)r(jià)漲,也是因?yàn)槌菂^(qū)地價(jià)高漲并且消費(fèi)、投資、投機(jī)角逐地段,較終導(dǎo)致城區(qū)成房?jī)r(jià)領(lǐng)漲區(qū)域,也是一個(gè)城市所謂標(biāo)志性建筑在住宅開(kāi)發(fā)方面的反映。但我們應(yīng)該看到,在劇漲前期,城區(qū)的房?jī)r(jià)一直由供求所決定,因此城區(qū)平均價(jià)位高于次級(jí)或邊郊區(qū)域一兩千元是正常的,再在此基礎(chǔ)上的漲出部分基本是投機(jī)與過(guò)度囤積帶來(lái)的泡沫沉淀的反映。
然后,在一個(gè)冬天,房?jī)r(jià)往下,那么,城區(qū)的房子與邊郊區(qū)域的房子相比較,到底誰(shuí)的價(jià)格彈性大?對(duì)于購(gòu)購(gòu)力不足的群體來(lái)說(shuō),邊遠(yuǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)價(jià)格彈性大,那是因?yàn)槠渲饕績(jī)r(jià)格這個(gè)賣(mài)點(diǎn)。正常經(jīng)濟(jì)分析,排除中高端消費(fèi)中的價(jià)格型群體,主流部分并不是購(gòu)購(gòu)力導(dǎo)致其拒絕消費(fèi),而是心理價(jià)格、購(gòu)房的心理優(yōu)勢(shì),在高房?jī)r(jià)的反襯下顯得單薄。所以在房?jī)r(jià)掉頭向下,則城區(qū)的性價(jià)比是較先凸現(xiàn)的,因?yàn)橐碳ば枨蟀l(fā)生,必須讓實(shí)際價(jià)格回歸到有購(gòu)購(gòu)力需求者的心理水平附近。
因此筆者認(rèn)為,城區(qū)無(wú)論目前,還是未來(lái)一段調(diào)整期,抑或是整個(gè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)恢復(fù)正常的幾年時(shí)間內(nèi),城區(qū)的房子因?yàn)榉績(jī)r(jià)向上缺乏快速、利空的政策動(dòng)因與市場(chǎng)動(dòng)因,從而應(yīng)該成為有購(gòu)購(gòu)力消費(fèi)者的頭選,而在目前來(lái)看,這實(shí)際上一種抄底購(gòu)房,因?yàn)槌菂^(qū)的房?jī)r(jià)如同土地一般稀缺,沒(méi)有底,一旦下跌到一定程度,產(chǎn)權(quán)所有人可以選擇持有或被收購(gòu)。
到下一個(gè)上漲周期,城區(qū)依然頭當(dāng)其沖,所以會(huì)有婆家看得中城區(qū)的項(xiàng)目的,所以理想的抄底時(shí)間就是現(xiàn)在,至上半年政策陸續(xù)出盡的這段時(shí)間。
二、漲跌邊際分析
我們可以把每跌一定水平,導(dǎo)致成交量回升的效應(yīng),做一個(gè)簡(jiǎn)單的邊際分析。有個(gè)簡(jiǎn)單的規(guī)律性結(jié)論,就是它應(yīng)該是波線,即開(kāi)始降,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商普遍屬于試降,所以邊際很小,帶來(lái)的成效也不明顯,然后有跟進(jìn),降價(jià)幅度增加,成效慢慢上收,但不會(huì)無(wú)限探底,因?yàn)槌讼M(fèi)者在盯著,降到一定程度便成為了肥肉,投資者及機(jī)構(gòu)會(huì)看中其未來(lái)反彈潛質(zhì)而產(chǎn)生收購(gòu)行為。
按照這種規(guī)律性認(rèn)識(shí),本人認(rèn)定,目前至2009年上半年將是城區(qū)的“降價(jià)中腹”,此后將步入“后期降價(jià)時(shí)段”,其效應(yīng)會(huì)為投資者或機(jī)構(gòu)所掠奪。所以建議現(xiàn)在開(kāi)始的一段時(shí)間是在城區(qū)購(gòu)房置業(yè)的良機(jī),針對(duì)于被收購(gòu)或探底反彈來(lái)說(shuō),也就是抄底。謹(jǐn)防非消費(fèi)個(gè)體“反抄底”。
三、降價(jià)動(dòng)機(jī)或壓力分析
地價(jià)遵守的規(guī)則基本與地段價(jià)值論成正相關(guān),地價(jià)拐點(diǎn)早就顯現(xiàn)了,一旦預(yù)期下跌,開(kāi)發(fā)商信心受挫就是地價(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨之時(shí),基于市場(chǎng)拍賣(mài)的、高房?jī)r(jià)時(shí)期的地王,到拐點(diǎn)后的理性拿地與起拍價(jià)拿地,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)主要還是集中在城區(qū),看看品牌開(kāi)發(fā)商及大房企,他們進(jìn)入下一線城市,目標(biāo)就是讓自己的土地儲(chǔ)備永遠(yuǎn)不偏離地段這些成分。
房?jī)r(jià)漲除了投機(jī)因素外就是地價(jià)的拉動(dòng)了。所以當(dāng)?shù)赝跖赃呌幸粋€(gè)按照起拍價(jià)拿的地塊,很自然地,要么通過(guò)并購(gòu)及吸收合并形成對(duì)主要區(qū)域的壟斷,要么就是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷了,壓力來(lái)自兩個(gè)方面,一個(gè)是未來(lái)預(yù)期樓面成本與建筑成本持續(xù)走低,二個(gè)是新增產(chǎn)品成本利潤(rùn)化,什么意思呢,一方面是成本低,存量產(chǎn)品成本高,兩相比較具備一定的優(yōu)勢(shì),另一個(gè)方面是新增產(chǎn)品具備“零費(fèi)用營(yíng)銷效應(yīng)”,即有那么多存量并且成本高于自己的舊房子在旁邊,他們的營(yíng)銷費(fèi)用邊際趨近于零。
基于此,處于城區(qū)的項(xiàng)目,要么開(kāi)發(fā)商比較肥可以獨(dú)挺或吃進(jìn)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,要么就必須抓緊政策密集時(shí)段趕緊出貨,利用好城區(qū)降價(jià)波線規(guī)律,在波峰到來(lái)前出貨。
再一個(gè)促進(jìn)城區(qū)開(kāi)發(fā)商加速降價(jià)出貨的推力來(lái)自于資金占用,房?jī)r(jià)高往往負(fù)債率也高,占用資金費(fèi)用也高,這三高決定城區(qū)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)壓力大于周邊次區(qū)域或邊郊區(qū)域。
四、購(gòu)方競(jìng)爭(zhēng)與后勢(shì)分析
人們總以為供過(guò)于求就會(huì)出現(xiàn)購(gòu)方市場(chǎng),供不應(yīng)求就會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng),在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有這個(gè)規(guī)律。同樣,消費(fèi)來(lái)看,購(gòu)漲不購(gòu)跌依然是購(gòu)家較忠實(shí)的選擇,誰(shuí)也不想在購(gòu)了房立馬發(fā)生數(shù)字貶損,而且人都要面子,越是寒冷的冬天,大家都說(shuō)房?jī)r(jià)要跌,進(jìn)一步見(jiàn)底,這個(gè)時(shí)候購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者,越需要開(kāi)發(fā)商給出的“購(gòu)漲不購(gòu)跌”以補(bǔ)強(qiáng)他們的購(gòu)房后心態(tài)。
其次,能夠集中發(fā)生著消費(fèi)的必然是較具購(gòu)購(gòu)力的群體集中看好的區(qū)域,不然,開(kāi)發(fā)商不敢在沒(méi)有銷售預(yù)期的前提下大規(guī)模降價(jià)銷售,購(gòu)家也不敢在零散作戰(zhàn)中選擇自己的房子。所以,目前城區(qū),集中了外來(lái)人口置業(yè)、本地中高收益人群及部分中產(chǎn)人群置業(yè)、本地化外地人群的安家型置業(yè)、經(jīng)歷過(guò)危機(jī)擠兌的先進(jìn)行業(yè)管理層或言白領(lǐng)、異地投資消費(fèi)這些現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)者,只要性價(jià)比凸現(xiàn),他們就會(huì)掏錢(qián),所以城區(qū)降價(jià)促銷效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于邊郊區(qū)域與次級(jí)城區(qū)。
再來(lái)看看后勢(shì),會(huì)不會(huì)因?yàn)橘?gòu)的人集中在城區(qū)而產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速反彈呢?不用擔(dān)心,也沒(méi)這個(gè)必要,一來(lái)城區(qū)項(xiàng)目的降價(jià)銷售直奔現(xiàn)金流而來(lái),只要銷售效果不會(huì)著眼于多賣(mài)的那么一點(diǎn)利潤(rùn);再一個(gè),預(yù)期地價(jià)下拐的區(qū)域,誰(shuí)也不愿意讓自己的存量房等著被新增低成本項(xiàng)目“吞食”。
五、投資或物業(yè)功能分析
再看看危機(jī)環(huán)境下,城區(qū)房子投資或物業(yè)功能方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。危機(jī)的后續(xù)效應(yīng)將會(huì)是蕭條,就業(yè)、消費(fèi)、各項(xiàng) 性支出,都會(huì)較往日收緊,因此,租金也會(huì)由邊郊向城區(qū)遞減,商務(wù)空間如商鋪、寫(xiě)字間也非常自然地向城區(qū)“還原”,從而讓地段價(jià)值在城區(qū)無(wú)限細(xì)化和具象化。
另外,伴隨蕭條的另一個(gè)方面變化就是生意還是城區(qū)有保障一些,陣地的收縮會(huì)讓城區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)價(jià)值呈現(xiàn)一定的機(jī)會(huì)。
再一個(gè)就是房?jī)r(jià)不可能持續(xù)向下,反彈點(diǎn)往往也是城區(qū),那個(gè)時(shí)候消費(fèi)者發(fā)生消費(fèi),都會(huì)依據(jù)地段來(lái)決定選房區(qū)域,導(dǎo)致城區(qū)又一次成為飆紅區(qū)域。也因如此,城區(qū)的抄底性投資,除了前述的回報(bào)穩(wěn)定些外,升值利基也較為明顯。
六、產(chǎn)品特性分析
再看產(chǎn)品特性,我一直不同意政策控制商品房的結(jié)構(gòu),也不贊同北京市長(zhǎng)先生的見(jiàn)解,認(rèn)為符合中產(chǎn)消費(fèi)的房子少了,主要原因是總價(jià)超過(guò)了心理預(yù)期,在中產(chǎn)人士看來(lái),同樣是“痛并快樂(lè)著”,誰(shuí)愿意購(gòu)個(gè)一室一廳居住著,什么是中產(chǎn),不是他現(xiàn)在多么的富?;虮纫话闳烁辉?,而是他們的預(yù)期收益福利比窮人更穩(wěn)定更來(lái)得有力度。所以中產(chǎn)的預(yù)期居住愿景與城區(qū)的產(chǎn)品是完全吻合的。舒適三居室永遠(yuǎn)是他們的心目偶像。
正因如此,中產(chǎn)緊盯的區(qū)域?qū)嶋H在城區(qū),因此只要開(kāi)發(fā)商價(jià)格到位,城區(qū)將是消費(fèi)熱點(diǎn),也是抄底區(qū)域,因?yàn)橹萍s快速反彈的是政策預(yù)期與現(xiàn)金壓力,但誰(shuí)都知道,開(kāi)發(fā)商銷售了,難道無(wú)限使用“薄利多銷”嗎?
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