房產(chǎn)的價值，從根本上講，一定是要由消費者愿意出的價錢決定的。而這個“愿意出”的價錢，說到底，就是國內(nèi)所謂的“剛需”，要花多少錢才能有個地方住。在美國，這個價錢是緊密和住宅房產(chǎn)的市場租金相聯(lián)系的。美國純投資房產(chǎn)的價格，一般保守的房價估算是單純由現(xiàn)金回報率來決定的，而不考慮對房產(chǎn)升值的期待。房產(chǎn)是投資，比較股市，和銀行利息，要有一個相當(dāng)?shù)幕貓舐?。舉個例子來說，同樣的錢，放到銀行，回報率是2.5%，放到股市的共同基金，回報率是8%，投資到房產(chǎn)，回報是如何呢？當(dāng)前美國的房產(chǎn)，投資者一般要求投資量年回報率達(dá)到8-10%。投資人愿意出的房價，就是根據(jù)回報率來計算。換句話說，如果一個房產(chǎn)的還貸前現(xiàn)金收入（NOI)是每年2萬美金，那么按照10%的回報率，投資人所能承受的房價就是20萬美金。對于房價高的地區(qū)，房價會反映到租金上。而租金，是房產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金回報的實際指標(biāo)。

　　下面舉幾個具體的例子，對于投資房產(chǎn)，租金每月增高20美金，房價就增高2400美金。如果投資的是一個100個單元的公寓樓，每個單元每個月增加房租20美金，會直接使房產(chǎn)增值24萬元。這是公寓樓受到很多投資人青睞投資的主要原因。購入管理，維修不良的公寓樓，重新裝修，增加入住率，增長租金，直接提高房價。舉個例子，一個100個單元的公寓樓，出租率60%，每個單元平均租金500美金。以10%率算，管理費和各種費用大致是房租的35%，房價是月租500x100單元x60%入住率x65%維修x12月÷10%回報率＝223萬美金。如果投資者投入100萬美金進(jìn)行裝修，每個單元投入1萬美金，把出租率提高到95，每個單元的租金提高到600美金，這樣計算的房價是：月租600x100單元x95%入住率x65%維修x12月÷10%回報率＝445萬美金?？梢钥闯觯迷黾蝇F(xiàn)金回報的辦法提高投資房產(chǎn)的價值，是十分有效的。

　　特別講一下一個商業(yè)房產(chǎn)的很重要的指標(biāo)，還貸前現(xiàn)金凈收入（NOI）。一般的計算是，房租收入，減去空房率，管理費，維修費，保險費，地產(chǎn)稅，所得的凈收入。具體對于出租的住宅房產(chǎn)，一般來講，空置率為租金的5%，管理費10%加上個月的房租，維修費為25%，保險費為5%，年地產(chǎn)稅為房價的2%。對于商業(yè)房產(chǎn)，房主不要負(fù)擔(dān)管理費，維修費，保險，和地產(chǎn)稅。在長期的租約中，也不必考慮空房。對于公寓樓類型房產(chǎn)，管理費一般為6-8%。

　　在美國，對于專業(yè)投資人，投資房產(chǎn)較忌諱空置。從前面的房產(chǎn)現(xiàn)金回報計算來看，房子的收入的先進(jìn)來源，是租金，而其他各項都是花銷。房子空著，沒有現(xiàn)金收入，每個月要往房子里貼錢，對于投資者的壓力很大。房主要為空置的房產(chǎn)承擔(dān)要更多的花銷和風(fēng)險。一是年年都要交的房產(chǎn)稅，和物業(yè)費。二是高額的保險費，保險公司認(rèn)為空房承保的風(fēng)險更大，比如被搶，管道破裂，一般要收三倍的保險金。我本人就有一個投資3單元房產(chǎn)，冬天因為沒有人居住，銅的水管在晚上凍裂了。等發(fā)現(xiàn)的時候，水已經(jīng)破壞了樓的地板。房子如果有人住，即使發(fā)生了意外，房客也會及時報告和補(bǔ)救，不致引起進(jìn)一步的損害。

　　總之，投資房產(chǎn)頭先是一直投資工具，其價值要按照市場能夠承受的使用價值來計算。這個使用價值，根本上是居民愿意出多少錢住上這個房子。這是租金回報估算法的根據(jù)。用通俗得不能再通俗的話來說，投資要有實際的租金回報。

　　多說一句，我的觀點只是以美國的投資房產(chǎn)的回報理論分析，是實打?qū)嵉囊远ㄍ顿Y產(chǎn)品價格。縱觀國內(nèi)其他房價門派理論，無意評判。對于平民投資人，在美國，投資房

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