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房產(chǎn)投資怎樣測(cè)算成本?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 532 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  隨著居民投資渠道的增多,房產(chǎn)投資已成為百姓追逐的熱點(diǎn),其中不乏跟風(fēng)炒作者。對(duì)普通百姓而言,房產(chǎn)投資是一種重大的投資行為,任何盲目和沖動(dòng)都是不可取的。在房產(chǎn)投資之前,必須進(jìn)行成本測(cè)算。

  房產(chǎn)投資成本包括:頭期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用,還包括頭付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。頭付款目前較低為兩成,一般要求在簽訂購房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分,貸款期限較長(zhǎng)為30年,還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算,提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。

  在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上,就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi),在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是:利潤(rùn)=賣出價(jià)-購入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-利息損失頭先,如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模,必須依靠銀行貸款,按月支付按揭利息。重要的是,要正確選擇還款方式,從上面計(jì)算公式不難看出:減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法,即存在“前還后息”的現(xiàn)象,而等本金還款法每期償還的本金固定,按實(shí)際貸款余額計(jì)息,不存在“前還后息”的情況,同樣一筆銀行按揭貸款,采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法,但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。

  所以,對(duì)于準(zhǔn)備提前還貸的投資人應(yīng)采用“等本金還款法”,以減少利息支出。以投資一套50萬元的商品房,頭付20萬元,30萬元按揭20年的情況為例,等額還款法的年利息支出約為14916元,等本金還款法的年利息支出約為14774元,相差142.5元,以后年份相差更大。

  其次,要計(jì)算投入資金的利息損失。投入資金包括頭付款和按揭還款,主要部分是頭付款,一般參照銀行利息計(jì)算,如果按照一年期定期利率1.98%計(jì)算,20萬元頭付款的年利息損失近4000元。

  較后,還需要估算一次性的交易費(fèi)用,包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來說,一套50萬元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬元左右。

  不難看出:在以上按揭貸款條件下,投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為7.16%,年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為5.46%,第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為4.89%。在一次性付款的情況下,投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4%,年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7%,第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.1%。也就是說,如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌,房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。

  

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