隨著居民投資渠道的增多，房產(chǎn)投資已成為百姓追逐的熱點(diǎn)，其中不乏跟風(fēng)炒作者。對(duì)普通百姓而言，房產(chǎn)投資是一種重大的投資行為，任何盲目和沖動(dòng)都是不可取的。在房產(chǎn)投資之前，必須進(jìn)行成本測(cè)算。

　　房產(chǎn)投資成本包括：頭期付款、按揭還款（包括本金和利息）、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括頭付款和按揭還款的利息損失（即機(jī)會(huì)成本）。頭付款目前較低為兩成，一般要求在簽訂購房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限較長(zhǎng)為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。

　　在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi)，在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是：利潤(rùn)＝賣出價(jià)－購入合同總價(jià)－交易費(fèi)用－按揭利息支出－利息損失頭先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計(jì)算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在“前還后息”的現(xiàn)象，而等本金還款法每期償還的本金固定，按實(shí)際貸款余額計(jì)息，不存在“前還后息”的情況，同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。

　　所以，對(duì)于準(zhǔn)備提前還貸的投資人應(yīng)采用“等本金還款法”，以減少利息支出。以投資一套50萬元的商品房，頭付20萬元，30萬元按揭20年的情況為例，等額還款法的年利息支出約為14916元，等本金還款法的年利息支出約為14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。

　　其次，要計(jì)算投入資金的利息損失。投入資金包括頭付款和按揭還款，主要部分是頭付款，一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照一年期定期利率1.98％計(jì)算，20萬元頭付款的年利息損失近4000元。

　　較后，還需要估算一次性的交易費(fèi)用，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來說，一套50萬元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬元左右。

　　不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為7.16％，年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為5.46％，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為4.89％。在一次性付款的情況下，投資人年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4％，年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7％，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.1％。也就是說，如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。

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