溫州富商、山西煤老板……這一批批“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量，參與了高額利潤(rùn)的分配。炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配？《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。

　　鏈條一：炒房團(tuán)墊資賺息差

　　從銀行貸款再轉(zhuǎn)“貸”給開發(fā)商套利

　　炒房團(tuán)的資金來(lái)源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。實(shí)際上，炒房團(tuán)更多的是私募帶資管理和操盤手團(tuán)隊(duì)操作，而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來(lái)的“演員”。這些“演員”主要來(lái)自富裕農(nóng)村，操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來(lái)組織村民，把他們包裝成為有錢人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門的審查，套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人，穿上各種品牌，還要編好發(fā)家故事，市場(chǎng)傳的“浙江故事”、“山西故事”就來(lái)源于此

　　炒房團(tuán)初始資金是用來(lái)提供貸款頭付的過(guò)賬資金。對(duì)于炒房團(tuán)而言，由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開發(fā)商公開售價(jià)的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團(tuán)實(shí)際上連頭付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房利潤(rùn)來(lái)自巨大利差

　　幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開發(fā)商的智商——這意味著開發(fā)商的“賤賣”。炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，較高能超過(guò)100%。

　　鏈條二：炒房團(tuán)“吃”房再退房賺利差

　　與開發(fā)商有協(xié)議，有樓盤退房率100%

　　房產(chǎn)商不降價(jià)原因復(fù)雜

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。這就給炒房團(tuán)留下了空間。實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開發(fā)商對(duì)此沒有任何法律責(zé)任，而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員走正規(guī)渠道，沒有假按揭那樣的問題。開發(fā)商為什么不直接降價(jià)賣給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

　　其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。

　　其二，即便低價(jià)公開賣出（部分）房，開發(fā)商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價(jià)比較低，很多關(guān)系人就會(huì)“打招呼”找到開發(fā)商“留房”，但是他們不會(huì)立刻給開發(fā)商房款，而是要等到房?jī)r(jià)漲了很多后賣出，再支付房款。如果房?jī)r(jià)沒有漲或者跌了，他再說(shuō)一聲“不要了”，風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。

　　正因此，開發(fā)商更希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開盤價(jià)，但立即以很大的折扣賣給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折），如此直接結(jié)果是高開盤價(jià)、開盤高成交量，這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài)，給開發(fā)商和炒房團(tuán)帶來(lái)更大利益。

　　有樓盤退房率100%

　　炒房行為較終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來(lái)看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。那么炒房團(tuán)如何退出？這就要依靠開發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。一般來(lái)講，炒房團(tuán)都會(huì)和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開發(fā)商也可隨時(shí)將房屋再出售。由于是以開盤價(jià)的低折扣價(jià)格購(gòu)入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤(rùn)。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng)，往往不超過(guò)一年半，而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。

　　房屋真正的銷售都是通過(guò)開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷售公司來(lái)解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開發(fā)商留有的房子就會(huì)一起賣。真正的購(gòu)房人挑中一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這套，結(jié)果就是退房率超高，北京不少樓盤退房率居然為100%，也就是所有出售的房子被退過(guò)一遍，背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

　　鏈條三：建筑安裝公司入伙幫助避稅

　　每平米售價(jià)不足兩萬(wàn)，精裝標(biāo)準(zhǔn)竟有8000

　　開發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。避稅成了問題的關(guān)鍵。

　　建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_發(fā)過(guò)程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除。另外，建安的營(yíng)業(yè)稅也非常低，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營(yíng)業(yè)稅比例要低不少。建筑承包較后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

　　操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤手會(huì)與開發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的頭付收回來(lái)，在開發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。 更容易做高建安成本，筆者所知的有每平方米不足2萬(wàn)元售價(jià)的房子，開發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過(guò)這樣的操作，開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，在建安成本大增以后，原來(lái)按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)），但經(jīng)這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶的現(xiàn)金。在中國(guó)，對(duì)于類似炒房這樣動(dòng)輒超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過(guò)上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。

　　■小貼士

　　炒房新模式：

　　高利貸進(jìn)去，“免費(fèi)房”出來(lái)

　　民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來(lái)套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。

　　許多人知道，建筑公司給開發(fā)商墊資是一個(gè)潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來(lái)實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤的開發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成。這樣還是有資金缺口，就需要高利貸的介入了。高利貸介入就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

　　一言以蔽之，這類新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房?jī)r(jià)的前期資金，得到的是一個(gè)重要的回報(bào)條件——在購(gòu)房時(shí)不用付房款，余款等到房屋賣出之后再與開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。

　　炒房資金約有3000億

　　筆者了解到，目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上樓盤都活躍著炒房團(tuán)的身影，全國(guó)平均數(shù)字約為三分之一。炒房團(tuán)參與樓盤一般是購(gòu)購(gòu)控制15%到30%的房子，保守估計(jì)炒房團(tuán)在樓市中市場(chǎng)份額在5%-10%，市場(chǎng)上存在3000億元的炒樓操盤資金。

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