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網(wǎng)傳“騙貸炒房”假離婚騙貸700萬(wàn)炒房消息引發(fā)關(guān)注
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 556 次
社交媒體近日流傳的一則“假離婚騙貸700萬(wàn)炒房”消息引發(fā)關(guān)注。消息中介紹:炒房者通過(guò)假離婚,用已有房產(chǎn)套取銀行資金,套取的資金再拿去繼續(xù)炒房。消息甫一出來(lái),便引發(fā)討論。業(yè)內(nèi)人士指出,“假離婚騙貸”倒騰術(shù)操作難度大,提醒市民切勿以身試法。
緣起
網(wǎng)傳“騙貸炒房”引熱議
網(wǎng)傳案例操作方法是:“夫妻在北京有套房,我把房子只寫在老婆名下,然后假離婚?,F(xiàn)在房子市價(jià)700萬(wàn),我讓她把房子1000萬(wàn)賣給我,頭付300萬(wàn),貸款700萬(wàn)。這樣,我倆繼續(xù)住著房子,手里卻多了700萬(wàn)。這700萬(wàn)投資的收益,剛好可用來(lái)還房貸。如果房?jī)r(jià)大跌,我就不還房貸了,讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲,我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去,再賺差額。”
炒房秘籍在網(wǎng)上熱傳的背景,是房地產(chǎn)加杠桿問(wèn)題近期備受關(guān)注。央行行長(zhǎng)周小川2月26日在上海表示,個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段,個(gè)人住房貸款在中國(guó)銀行業(yè)總貸款占比仍較低,仍是安全產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要逆周期調(diào)節(jié),降低頭付比例審慎度是夠的。2月2日,央行、銀監(jiān)會(huì)宣布非限購(gòu)城市頭套房頭付比例可低至20%。
調(diào)查
大額做高房?jī)r(jià)情況少見(jiàn)
“房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的時(shí)候都會(huì)聽(tīng)到這樣的騙貸傳聞。早幾年,北京剛開(kāi)始限購(gòu)、限貸,那會(huì)兒房?jī)r(jià)漲得比較厲害,假離婚騙房貸、假結(jié)婚購(gòu)房的情況也是有的。當(dāng)時(shí)我婆婆也建議我跟丈夫假離婚,規(guī)避樓市政策、去銀行貸款購(gòu)房。我拒絕了,這是鋌而走險(xiǎn),不確定性太多,弄不好就人財(cái)兩空?!笔忻裢跖柯?tīng)到上述“秘籍”后對(duì)記者感嘆道。
記者了解到,市場(chǎng)上不乏做高房?jī)r(jià)的情況發(fā)生?!耙话闶莿傂栀?gòu)房者,比如年輕夫妻,錢都交了頭付,沒(méi)有資金進(jìn)行房屋裝修,希望可以從銀行多貸幾十萬(wàn),解決房子的裝修問(wèn)題。一般額度也不會(huì)特別高?!币晃环康禺a(chǎn)中介公司從業(yè)人士表示。
業(yè)內(nèi)人士指出,近期,在房貸政策、房?jī)r(jià)、監(jiān)管輿論等多重因素作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始“興奮”起來(lái),此輪房地產(chǎn)加杠桿也備受關(guān)注。網(wǎng)傳案例中這種大額的“做高”情況比較少見(jiàn)。但也不排除市場(chǎng)上有人利用房子,從銀行貸出錢,投到理財(cái)、股市、樓市,或用于民間借貸。
分析
價(jià)差太明顯 容易識(shí)別
網(wǎng)傳騙貸案例這種將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎?
一位國(guó)有大行房貸人士對(duì)記者表示,“銀行房貸評(píng)估有著一套專業(yè)化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過(guò)銀行風(fēng)控部門‘火眼金睛’。更別說(shuō),案例中成交價(jià)較市場(chǎng)價(jià)高出40%,價(jià)差如此明顯。”
該人士進(jìn)一步指出,房屋估值金額需要專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士進(jìn)行評(píng)估,并不由購(gòu)賣雙方說(shuō)了算。此外,雖然二人假離婚,但是此前的確有婚姻事實(shí),這種關(guān)聯(lián)交易嫌疑非常明顯,加上房?jī)r(jià)估值較高,銀行會(huì)直接拒貸。
“二手房購(gòu)賣過(guò)程中,銀行讓評(píng)估公司評(píng)估二手房?jī)r(jià)格,上限是同類房源的較高價(jià)格。超過(guò)同類房源上限,銀行肯定不會(huì)貸給你。目前房?jī)r(jià)估值普遍略低于市場(chǎng)價(jià)?!鄙鲜龇课葜薪楣緩臉I(yè)人士表示。
多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,不排除市場(chǎng)上有人利用房子倒騰房貸,但這種大額“做高”情況比較少見(jiàn)。700萬(wàn)的房產(chǎn)騰挪出1000萬(wàn)難度的確很大。
還款數(shù)額過(guò)高 收入不能保證
據(jù)了解,目前銀行房貸非常重視個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在辦理房貸時(shí),銀行會(huì)要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水,這是銀行評(píng)估借款人的還款來(lái)源。其次,在銀行的實(shí)際操作中,抵押則被視為還款來(lái)源。
“不要說(shuō)銀行會(huì)不會(huì)貸款給他們,就算上述案例夫妻雙方騙貸成功,也將面臨高額房貸壓力?!鄙鲜龇康禺a(chǎn)中介指出,案例當(dāng)中,貸款700萬(wàn),如果按照等額本息還款法(30年),則每月需要還房貸3.7萬(wàn)元。按照銀行普遍實(shí)行的貸款基本要求,即便貸款者除房貸之外再?zèng)]有其他負(fù)債,則其每個(gè)月的收入必須達(dá)到還款額的兩倍,即每個(gè)月收入7.4萬(wàn)元。
記者了解到,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2015年中國(guó)員工月平均工資為656美元,約合人民幣4134元。還有數(shù)據(jù)顯示,在京滬深三地,2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元,全年收入也達(dá)不到7.4萬(wàn)元。案例中的這一對(duì)夫妻,如能成功貸款,其工資水平需要高于國(guó)家人均工資水平數(shù)倍。
此外,這一房貸情況高于國(guó)人平均還貸水平,明顯屬于少數(shù)。個(gè)人記賬APP挖財(cái)旗下研究院數(shù)據(jù)顯示,國(guó)人月均還貸金額已經(jīng)連續(xù)6年超過(guò)4000元,2012年更高達(dá)4600元。挖財(cái)理財(cái)師張?jiān)骑w建議稱,住房負(fù)擔(dān)比即房屋月供款除以月稅后收入,一般不應(yīng)超過(guò)25%-30%。
此外,還有理財(cái)人士指出,用700萬(wàn)元現(xiàn)金投資的收益來(lái)還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率是4.90%,如果是二手房,還需要繳納各種稅費(fèi),則理財(cái)?shù)哪昊找媛市枰L(zhǎng)期穩(wěn)定在6%以上。目前,隨著央行降息、降準(zhǔn)、利率下行,理財(cái)產(chǎn)品的收益率也隨著下降。據(jù)了解,市面上的銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率在4%左右,P2P類、互聯(lián)網(wǎng)金融類理財(cái)產(chǎn)品雖然收益較高但風(fēng)險(xiǎn)也大。
提醒
涉嫌貸款詐騙 要承擔(dān)刑責(zé)
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李義平指出,從全球來(lái)看,中國(guó)房貸頭付比例較高,一方面銀行風(fēng)控嚴(yán)格,另一方面監(jiān)管嚴(yán)防“次貸危機(jī)”。高房貸頭付背景下,老百姓進(jìn)行房貸騰挪術(shù)可能得不償失。這一操作過(guò)程中,夫妻兩人還面臨其他操作風(fēng)險(xiǎn)。如果日后兩人關(guān)系破裂,變成真離婚了,那么房產(chǎn)證上沒(méi)有名字的一方將面臨財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。
多位律師表示,毫無(wú)疑問(wèn)網(wǎng)傳案例是違法的,為了騙取銀行貸款的虛假購(gòu)賣行為,銀行可以立刻收回貸款,如果貸款收不回或造成重大損失,相關(guān)人員就可能涉嫌貸款詐騙,要承擔(dān)刑事責(zé)任。
《刑法》明確定義金融詐騙罪及相關(guān)處罰:有下列情形之一,以非法占有為目的,詐騙銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款,數(shù)額較大的,處五年以下有期徒刑或者拘役,并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,處五年以上十年以下有期徒刑,并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑,并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。
此外,如果被銀行發(fā)現(xiàn),銀行可以立即停貸,對(duì)個(gè)人信用也會(huì)造成影響。如果房?jī)r(jià)下跌時(shí),想要斷貸把房子丟給銀行以求脫身也很難。斷貸會(huì)形成個(gè)人信用污點(diǎn),銀行仍會(huì)向個(gè)人追回差額,追討違約金、滯納金等。
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北京頭套房?jī)?yōu)惠利率門檻降低
根據(jù)融360監(jiān)測(cè)的上周(2.29-3.4)房貸數(shù)據(jù)顯示,北京頭套房的平均利率折扣降至8.6折,執(zhí)行利率是4.21%,優(yōu)惠趨勢(shì)不減。
數(shù)據(jù)顯示,頭套房方面,農(nóng)行調(diào)整為8.3折,南京銀行、建行、天津銀行、東亞銀行調(diào)整為8.5折,花旗銀行調(diào)整為8.6折,利率8.5折仍為主流;二套頭付方面,南京銀行調(diào)整為4成。
融360分析師張琪認(rèn)為,上周央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),在一定程度上保證了房貸可釋放金額的充足,銀行間競(jìng)爭(zhēng)加大,銀行是想通過(guò)降低頭套房?jī)?yōu)惠利率門檻來(lái)吸引客戶,增加房貸業(yè)務(wù)量。
同時(shí),北京二套房頭現(xiàn)頭付4成銀行。數(shù)據(jù)顯示,南京銀行將頭付調(diào)整為4成,這是北京2016年以來(lái)二套房頭付頭次出現(xiàn)4成的銀行,但目前只有這一家,5成仍為主流。對(duì)此,張琪認(rèn)為,春節(jié)假期后頭周,房產(chǎn)交易稅費(fèi)新政發(fā)布,但是購(gòu)購(gòu)二套房的家庭無(wú)法享受新的稅費(fèi)政策,銀行配合著調(diào)整資金杠桿,彌補(bǔ)這方面的遺憾,不排除還將有銀行降低二套房頭付到4成的可能。
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作者介紹
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