近幾年，只要提到“交付”，緊隨其后聯(lián)想到的詞匯仿佛就是“維權(quán)”。隨著開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)業(yè)獲得的凈利潤(rùn)越來(lái)越高，房產(chǎn)品這個(gè)純手工制造產(chǎn)品也如雨后春筍般大批量崛起。同時(shí)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致了兩者在交付之時(shí)暴露出的矛盾愈發(fā)明顯。

　　 房產(chǎn)律師坦言，近些年，交付中引發(fā)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、承諾不兌現(xiàn)等糾紛層出不窮。除了這些已經(jīng)司空見(jiàn)慣的由頭之外，日漸成風(fēng)的精裝修樓盤(pán)也將面臨著一場(chǎng)交付大考。

　　2010年，杭州樓市迎來(lái)交付大年。上半年交付房源逾萬(wàn)套，下半年杭城(不含蕭山)還將有30余個(gè)樓盤(pán)面臨交付。開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)做好充分準(zhǔn)備了？交房在即，誰(shuí)來(lái)把控質(zhì)量關(guān)？遇到問(wèn)題，業(yè)主又該怎樣維護(hù)自身權(quán)益？

　　交付糾紛愈演愈烈

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，交付引出的糾紛也形態(tài)各異，早已不僅僅局限于質(zhì)量問(wèn)題。與宣傳資料不符、配套不兌現(xiàn)、延期交付，甚至即使是市政設(shè)施都有可能是“半拉子”工程。

　　案例一：房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重

　　將于9月份交付的申花板塊某樓盤(pán)，還未交付已問(wèn)題連連。樓板滲水、水井電井同處一室、地下業(yè)主服務(wù)社區(qū)變成對(duì)外商城、用材與圖紙不符。雖然近百名業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量表示質(zhì)疑，但是至今沒(méi)有得到完全解決。

　　“墻面不平整，或者材料與宣傳不符暫且不說(shuō)，但有些問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商明知有錯(cuò)卻不作為。例如單元門(mén)入口只有1.1米寬，對(duì)搬家肯定造成影響，開(kāi)發(fā)商卻要以來(lái)搪塞，太說(shuō)不過(guò)去了。”除此之外，業(yè)主湯小姐還表示，未受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的業(yè)主都能發(fā)現(xiàn)的常識(shí)性錯(cuò)誤，“專業(yè)做房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商難道看不出來(lái)，為什么不在問(wèn)題暴露之前就及早整改？”

　　案例二：市政工程未完成

　　據(jù)悉，剛剛過(guò)去的7月，小和山板塊內(nèi)，諸如綠野春天 (論壇 新聞)、森淼·泊林漫谷 (論壇 新聞 視頻)的業(yè)主只能喝著自來(lái)水管里流出的地下水，“有明顯的異味，用這個(gè)水洗澡后渾身瘙癢”。另一城東某樓盤(pán)，自2009年底交付至今，燃?xì)夤艿廊蕴幱谖撮_(kāi)通狀態(tài)，業(yè)主多番維權(quán)依舊沒(méi)有得到解決。而以上開(kāi)發(fā)商的解釋卻是，市政配套沒(méi)有銜接妥善，是政府相關(guān)部門(mén)的責(zé)任。

　　案例三：交付后小區(qū)仍像個(gè)工地

　　今年3月，中興和園 (論壇 新聞)曾因質(zhì)量問(wèn)題遭到百余名業(yè)主集體拒收房的抗議。業(yè)主反映，除了墻體裂縫、空鼓、滲水等可以預(yù)見(jiàn)的質(zhì)量瑕疵外，承諾配套的綠化、景觀等公共設(shè)施也令人十分不滿。交付一周后，水池中依然滿是泥漿，待種的花草和磚塊都還堆在路邊，“整個(gè)就是一個(gè)工地，哪有一點(diǎn)交付的樣子。”當(dāng)時(shí)就有業(yè)主相當(dāng)憤慨。

　　案例四：實(shí)景與效果圖不符

　　位于九堡的名城·左鄰右舍 (論壇 新聞)，去年10月交付之后被爆出“實(shí)景與效果圖不符”。有業(yè)主發(fā)帖稱，效果圖中小區(qū)的正大門(mén)是獨(dú)立設(shè)計(jì)的磚混建筑，但實(shí)際只是一個(gè)門(mén)崗；原有的小橋等景觀不翼而飛；較遭業(yè)主諷刺的是原本入口處大氣的火炬雕塑竟然變成了一組抽象的房門(mén)造型?！爱?dāng)時(shí)就是對(duì)效果圖滿意才購(gòu)的房子，現(xiàn)在明顯就是開(kāi)發(fā)商在偷工減料?！?/P>

　　交付糾紛為何總難避免

　　“目前國(guó)家對(duì)于房屋的驗(yàn)收規(guī)范仍然比較粗糙，標(biāo)準(zhǔn)比較低。另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)于交付的整個(gè)過(guò)程還不夠嚴(yán)謹(jǐn)?！闭憬吐蓭熓聞?wù)所 房產(chǎn)律師劉成林告訴記者，近段時(shí)間除了因政策原因引發(fā)一些購(gòu)賣(mài)糾紛外，其余絕大部分的房產(chǎn)糾紛都是因交付引起的。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，中國(guó)的房產(chǎn)品仍是一種“純手工”制品，無(wú)論是公寓還是豪宅，都是民工靠一雙手一磚一瓦砌成的，質(zhì)量問(wèn)題在所難免。但是，問(wèn)題往往是在交付之后才暴露出來(lái)，則是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不及時(shí)作為造成的。

　　“開(kāi)發(fā)商普遍有種心態(tài)，覺(jué)得現(xiàn)在還沒(méi)交付，甚至認(rèn)為在交付之后整改都為時(shí)不晚?！庇?媒體評(píng)論員這樣分析。

　　“從另一方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行情的大起大落也會(huì)影響到交付糾紛的增減?！币晃黄放品科蟾邔釉诮邮苡浾卟稍L中提出這樣一個(gè)觀點(diǎn)。房?jī)r(jià)一路往上漲，業(yè)主心態(tài)就好一點(diǎn)，同理可證，有些開(kāi)發(fā)商也是一樣的心態(tài)，認(rèn)為市場(chǎng)好了業(yè)主就不會(huì)太糾結(jié)于質(zhì)量問(wèn)題，所以就放松了自身要求?！暗且坏┬星椴缓?，業(yè)主也就更重視交付這個(gè)環(huán)節(jié)?！?/P>

　　律師指導(dǎo)完全交付流程

　　那么，可以稱之為完整意義上的交付流程，需要開(kāi)發(fā)商做些什么，業(yè)主又需要做什么準(zhǔn)備？劉成林律師提醒，除了購(gòu)賣(mài)雙方以外，相關(guān)的政府職能部門(mén)也同樣需要做好充分的準(zhǔn)備，才能盡量減少交付糾紛。

　　開(kāi)發(fā)商作為交付主體，頭先要做的就是履行與消費(fèi)者之間簽署的購(gòu)房合同；其次，施工單位作為開(kāi)發(fā)商的合作方，要嚴(yán)格核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工是否與前期資料及工程圖紙相符合；其三，銷售部要把銷售之初甚至是廣告資料整理核對(duì)，有沒(méi)有涉嫌虛假宣傳的地方。綜合以上三條再結(jié)合國(guó)家規(guī)范及要求，且在一戶一檢完成之后，再把房屋交付到業(yè)主手中。

　　業(yè)主需要將合同、宣傳資料以及廣告資料收集成為收房依據(jù)，核實(shí)承諾配套是否落實(shí)到位，合同中的特殊約定如面積等方面是否兌現(xiàn)。隨后向有專業(yè)知識(shí)或者有收房經(jīng)驗(yàn)的人士討教，但切記正確把握理性維權(quán)和惡意提出過(guò)高要求的區(qū)別。

　　除了購(gòu)賣(mài)雙方需要做好充分準(zhǔn)備以外，政府相關(guān)部門(mén)、主管部門(mén)也需要做好監(jiān)督核查及市政配套落實(shí)的準(zhǔn)備工作?！袄缰疤岬降臒o(wú)法通水通氣的樓盤(pán)卻能取得交付許可，市政部門(mén)就有一定責(zé)任。”

　　就在三方分別完善交付準(zhǔn)備工作的同時(shí)，建議開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中請(qǐng)業(yè)主集體分段監(jiān)督，或在房子即將交付的時(shí)候組織部分業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提出相關(guān)意見(jiàn)并且及時(shí)整改，有效避免在交付時(shí)發(fā)生拒收或者其他群體性事件?！叭f(wàn)家星城 (論壇 新聞)做了一次比較成功的典范，邀請(qǐng)業(yè)主在交付前參觀工地，此舉確實(shí)贏得了不少口碑?！?/P>

　　劉律師指出，一般的房屋質(zhì)量分為兩類，質(zhì)量瑕疵(通病)、結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題。如果遇到質(zhì)量瑕疵，在確認(rèn)開(kāi)發(fā)商具備所有交付法律文件的情況下立即要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)保修辦法進(jìn)行整改。如果確實(shí)存在結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題或者達(dá)不到日常生活要求的使用配套的，業(yè)主要非常果斷地拒收。以上兩類過(guò)程若導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法入住或有其他損害，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)賠償。

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