廣東省消委會(huì)昨天就此問題召開了辯論會(huì)，消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、專家學(xué)者等坐到了一起，就這個(gè)頗具爭(zhēng)議的問題展開激烈交鋒。

　　“霸王定金”成了投訴熱點(diǎn)

　　“收定金就是不合法！”“不對(duì)，收定金是合法的，而且也是必要的！”昨天下午，省消委會(huì)的會(huì)議室里氣氛既熱烈又緊張。省消委會(huì)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)人、法律界人士、消費(fèi)者及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坐到了一張桌子前，他們各執(zhí)己見、引經(jīng)據(jù)典，每個(gè)問題都爭(zhēng)論得面紅耳赤……他們?nèi)绱司o張，關(guān)注的焦點(diǎn)就是購(gòu)房定金應(yīng)不應(yīng)該收、應(yīng)該如何收。

　　“購(gòu)房定金實(shí)質(zhì)就是地產(chǎn)商的‘霸王定金’?！币晃幌M(fèi)者激動(dòng)地說。據(jù)廣東省消委會(huì)介紹，關(guān)于購(gòu)房定金的投訴已成為包括樓房質(zhì)量、面積欺騙、虛假?gòu)V告、更改規(guī)劃等在內(nèi)的購(gòu)房投訴熱點(diǎn)之一。自3月16日向社會(huì)公布舉辦有關(guān)購(gòu)房定金的辯論會(huì)后，4天里，省消委會(huì)就收到了150多宗群眾投訴，涉及購(gòu)購(gòu)定金退還的金額就高達(dá)130多萬元，涉及金額較高的定金達(dá)6萬多元，平均也在1萬元以上。

　　背景

　　消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)須先簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，并交付一定數(shù)額的定金，在廣東乃至全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)都是一個(gè)慣例。消費(fèi)者支付購(gòu)房定金主要有兩種情況：

　　一是開發(fā)商在尚未取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，有時(shí)會(huì)以打折、優(yōu)先選房等優(yōu)惠吸引有意購(gòu)購(gòu)該樓盤的消費(fèi)者交付“臨定”或“誠(chéng)意金”。這種定金并不具有法律約束力，所以無論何種因素，消費(fèi)者在不購(gòu)房的情況下都可以要求發(fā)展商退還。

　　種是開發(fā)商在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，與消費(fèi)者簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并收取定金。這筆定金是以合同形式規(guī)定，具有法律效應(yīng)。

　　定金

　　根據(jù)規(guī)定，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房購(gòu)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。也就是說，如果由于消費(fèi)者的個(gè)人因素而未能訂立合同時(shí)，開發(fā)商無需退還定金；反之由于開發(fā)商因素而造成的，開發(fā)商需全額退還。此外，不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因而導(dǎo)致購(gòu)賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還消費(fèi)者。同時(shí)，如果雙方都有責(zé)任，法院目前也視為不可歸責(zé)于雙方，開發(fā)商也應(yīng)退還定金。

　　因此，消費(fèi)者與開發(fā)商糾紛的主要焦點(diǎn)就集中在責(zé)任在哪方。

　　據(jù)了解，爭(zhēng)議較多是種情況。消費(fèi)者在購(gòu)房過程中，由于種種問題中止購(gòu)房，向開發(fā)商索取定金時(shí)，往往受到各種阻擾，因而產(chǎn)生糾紛。

　　個(gè)案：定金糾紛各有責(zé)任

　　在購(gòu)房者中流傳著這樣一句話：“定金是陷阱的開始?！币馑际钦f只要交了定金就掉進(jìn)了陷阱，再也不能自拔了。因?yàn)槎ń鸾怀鋈菀资栈仉y，甚至有的購(gòu)房者因?yàn)槎ń鹨换貋矶銖?qiáng)購(gòu)了自己不太滿意的商品房。

　　省消委會(huì)有關(guān)人士稱，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)過程中遇到的定金爭(zhēng)議情況比較復(fù)雜，有的是因?yàn)榘l(fā)展商的欺瞞，有的是雙方原因，但也有的確實(shí)是消費(fèi)者自身因素造成的。

　　案例１：所購(gòu)購(gòu)的樓房編號(hào)存在疑點(diǎn)，定金能退嗎？

　　2003年，何女士在海珠區(qū)某樓盤交了1萬元定金并簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)該樓盤的C座704單位。按規(guī)定，何女士必須10天內(nèi)交頭期樓款和簽購(gòu)賣合同?？墒牵?dāng)細(xì)心的何女士為了了解樓盤的情況，拿著該樓盤的預(yù)售證號(hào)到廣州市房地產(chǎn)管理局調(diào)查該樓盤的產(chǎn)權(quán)情況，回答是此預(yù)售證號(hào)碼上無C座，只有D、E、F座，何女士懷疑發(fā)展商有詐，不敢繼續(xù)交錢購(gòu)購(gòu)該樓盤了，要求發(fā)展商退定。此時(shí)，發(fā)展商解釋說預(yù)售證上的F座即是認(rèn)購(gòu)書上的C座。為了核實(shí)，何女士再度來到市房管局要求出具F座就是C座的證明，但房管局稱不會(huì)開這樣的證明。這樣來來回回奔波拖了十多天，何女士被告知超過了簽合同時(shí)間，定金同時(shí)也被發(fā)展商沒收了。

　　專家意見：廣東人民時(shí)代律師事務(wù)所程根球律師表示，這宗投訴中，何女士未能如期簽訂合同的責(zé)任是在發(fā)展商一方，而且證明該地址為同一地址的工作也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，所以違約責(zé)任方為開發(fā)商。因此，何女士的定金應(yīng)該退還。

　　案例２：房屋被抵押，定金是否能退？

　　李先生今年2月在東山區(qū)淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認(rèn)購(gòu)書并交了11000元定金，當(dāng)時(shí)該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定三日內(nèi)簽訂商品房購(gòu)賣合同。三日后，在李先生再三要求下，售樓小姐出示了該樓相關(guān)證件的復(fù)印件，李先生又要求其出示預(yù)售許可證正本，被以各種理由拒絕，他懷疑該房有問題，再三盤問下，售樓小姐承認(rèn)該房已抵押給銀行，但承諾一個(gè)月內(nèi)可解押，李先生要求就解押訂立協(xié)議書，被拒絕，要求返還定金也被拒絕。

　　專家意見：廣東開物律師事務(wù)所何金穗律師認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤判斷的，可以認(rèn)定為欺詐行為。合同雙方一方出現(xiàn)欺詐行為，則視為違約。而在此投訴中，發(fā)展商在銷售時(shí)沒有向李先生說明房屋已抵押的情況，而且不愿簽訂解押協(xié)議書，所以無法簽訂購(gòu)房合同的責(zé)任在于發(fā)展商。發(fā)展商應(yīng)退還定金。

　　案例３：被售樓人員誤導(dǎo)，定金是否能退？

　　2003年12月，譚先生在天河區(qū)某樓盤看樓，售樓小姐介紹了一套17樓的單位。講究生活質(zhì)量的譚先生提出要了解房間的采光情況，特別是陽光照射情況。銷售小姐稱陽光肯定沒問題，可以照到中午，并且催促他簽《認(rèn)購(gòu)書》。由于看樓時(shí)間是下午，譚先生無法實(shí)地檢測(cè)，于是相信了售樓小姐的話，交了1萬元定金。可是，后來譚先生再去實(shí)地查看，卻發(fā)現(xiàn)情況大相徑庭，陽光照射時(shí)間大約在不到上午9點(diǎn)就沒有了。譚先生認(rèn)為被售樓人員誤導(dǎo)，購(gòu)購(gòu)的房子并不符合自己的要求，要求發(fā)展商退還定金，但被拒絕了。

　　專家意見：中山大學(xué)法學(xué)院曾東紅副院長(zhǎng)認(rèn)為，譚先生的要求并不能接受。因?yàn)樗J(rèn)購(gòu)的房子雖然有部分不符合要求，但從主體上看并沒有受到欺騙，所以發(fā)展商不承擔(dān)主要責(zé)任，無需退款。

　　定金糾紛引發(fā)各方激辯

　　購(gòu)房定金產(chǎn)生如此多糾紛，令不少消費(fèi)者質(zhì)疑，發(fā)展商這一行為是否合法，定金是否具備法律效力。他們更認(rèn)為，這是解決定金糾紛的較基礎(chǔ)的問題。而且，在目前交易雙方知情權(quán)不平等的狀況下，消費(fèi)者是否應(yīng)為自己不小心而犯下的錯(cuò)誤承擔(dān)責(zé)任呢？

　　昨天參加辯論會(huì)的各方面人士就此表達(dá)了自己的意見———

　　焦點(diǎn)１購(gòu)房定金該不該收？

　　正方

　　定金功能是督促合同的簽訂

　　關(guān)永宏（華南理工大學(xué)法學(xué)院副教授）：在我國(guó)的擔(dān)保法中，定金有幾種，包括違約定金、證約定金、立約定金、履約定金等。我認(rèn)為，購(gòu)房定金是屬于立約定金，其功能是督促合同的簽訂，所以它是合法存在而且具法律效應(yīng)的。

　　黃穗誠(chéng)（房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士）：根據(jù)建設(shè)部有關(guān)商品房購(gòu)賣的規(guī)定，在購(gòu)房過程中發(fā)展商與消費(fèi)者簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并收取定金是允許的。

　　不收定金發(fā)展商得不到保障

　　彭雞寶（廣東省建設(shè)廳住宅與房地產(chǎn)處副處長(zhǎng)）：在實(shí)際操作中，不收定金是會(huì)帶來很大的麻煩。發(fā)展商在銷售時(shí)如不再收取定金，消費(fèi)者無法受到任何約束，那么發(fā)展商的銷售行為也會(huì)得不到保障。比如為了一位客人，銷售人員花了十幾天的時(shí)間為其服務(wù)，將所有工作都做好了，消費(fèi)者轉(zhuǎn)頭就說不購(gòu)，發(fā)展商所做的工作全都浪費(fèi)了，而且還會(huì)影響整個(gè)銷售，客觀上說這也讓發(fā)展商的權(quán)益得不到保障。

　　反方

　　誠(chéng)信體系未完全建立前不應(yīng)收定金

　　何金穗（律師）：我認(rèn)為目前不該收。開發(fā)商現(xiàn)在將定金作為購(gòu)賣合同簽訂的前提，而交了定金后，本已處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者則處于更加被動(dòng)的狀態(tài)。因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房過程中，消費(fèi)者和開發(fā)商的知情權(quán)是不對(duì)等的，消費(fèi)者大多都要在不了解房屋全面信息的情況下就要完成購(gòu)房程序，定金的存在更使消費(fèi)者選擇的余地更小，不得不接受不公平的交易，其權(quán)益是否得到保證是建立在開發(fā)商的良心之上。從這個(gè)角度上講，定金的收取及其產(chǎn)生的后果是有損公平的。所以，我覺得在誠(chéng)信體系未完全建立之前，是不應(yīng)該收取購(gòu)房定金的。

　　焦點(diǎn)２購(gòu)房定金該不該退？

　　雖然退不退定金是有法律規(guī)定的，但也有人士認(rèn)為，這個(gè)契約是建立在不完全公平的狀態(tài)下，所以退還的條件要求也應(yīng)該有所不同。

　　無論如何定金都要退還

　　劉女士（消費(fèi)者）：無論是誰的責(zé)任，購(gòu)房定金都應(yīng)該退還給消費(fèi)者。一方面，購(gòu)房定金的交繳本身就是違法的，所以一定要退給消費(fèi)者；另一方面，消費(fèi)者在整個(gè)購(gòu)房過程中都是處于被動(dòng)的，他們的知情權(quán)在一開始就沒有得到保障，在這種知情權(quán)無法保障的情況下，產(chǎn)生的糾紛責(zé)任應(yīng)該由發(fā)展商全部承擔(dān)。

　　要看責(zé)任屬誰

　　程根球（廣東人民時(shí)代律師事務(wù)所律師）：定金該不該退應(yīng)該具體問題具體分析，主要應(yīng)該看責(zé)任誰定。如果是開發(fā)商的責(zé)任，就一定要退；但同時(shí)，消費(fèi)者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)也確立了相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，也應(yīng)同時(shí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。契約成立的基礎(chǔ)就是雙方的權(quán)益對(duì)等，如果是消費(fèi)者的責(zé)任，不退還定金也是合法的。

　　焦點(diǎn)３如何避免購(gòu)房定金糾紛？

　　討論中，所有的法律界人士都認(rèn)為，在購(gòu)房定金的操作中，較重要的是如何規(guī)范交易行為，盡量避免糾紛。

　　《認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)由房管部門統(tǒng)一制定

　　程根球：在實(shí)際操作中，開發(fā)商的行為往往沒有統(tǒng)一的要求和規(guī)范。所以，要解決此問題，可行的方法就是制定統(tǒng)一的操作規(guī)范。當(dāng)前建設(shè)部門已公布了房地產(chǎn)交易中的商品房購(gòu)賣合同范本，但是在交納定金時(shí)所簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》內(nèi)容卻沒有統(tǒng)一的規(guī)范，發(fā)展商都是自行擬定，五花八門，也為糾紛種下了禍根。我建議，應(yīng)由房管部門制定統(tǒng)一的《認(rèn)購(gòu)書》文本，向社會(huì)公示后予以確定，各發(fā)展商必須根據(jù)此范本與消費(fèi)者簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，而且其他補(bǔ)充規(guī)定也不得與之違背，否則

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