承受著多次加息的還款“壓力”，抵御著上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、減少發(fā)放貸款總量的“沖擊”，來自各方面的信息無不顯示，2008年“更緊”的金融政策。而6月1日起杭州市住房公積金貸款政策的重大調(diào)整，再次明確房貸“從緊”信號，購房者想獲得公積金貸款變難了。

  因?yàn)殂y行拒絕放貸或者提供的貸款額度過低，部分購房者頭當(dāng)其沖的受到了影響，使得“退房”事件頻頻升級，在購賣雙方融資難題和利潤可觀的按揭市場的雙重促動下，一些針對住房按揭貸款的專業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，涉足擔(dān)保業(yè)、介入資金監(jiān)管等，成為其搶占市場蛋糕的重要籌碼。

公積金房貸收緊

購房人轉(zhuǎn)求“組合貸款”

  “自2008年6月1日起，月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為438元。……職工實(shí)際月繳存額(連續(xù)12個月正常繳存)高于月繳存額標(biāo)準(zhǔn)的，較高可貸額度為30萬元；低于的(但不低于較低月繳存額)，較高可貸額度為20萬元?！毠ぜ捌渑渑季U存住房公積金的，具體可貸額度按人分別計算，且合計較高可貸額度為50萬元?！?

 
  日前，一紙來自杭州住房公積金管理的“通知”，明確了杭州住房公積金貸款額度審批的重大調(diào)整。在此前的舊標(biāo)準(zhǔn)中，申請人個人每月繳交的住房公積金≥182元、≤393元，貸款的較高額度為30萬元；申請人個人每月繳納的住房公積金≥393元，貸款較高額度為50萬元。

  這也是自2001年以來，杭州市區(qū)再次調(diào)整住房公積金貸款額度。兩年前，為了應(yīng)對組合貸款的數(shù)量快速增長，滿足杭州市民對普通住房的擴(kuò)大性消費(fèi)，杭州市區(qū)住房公積金貸款較高額度曾一度從30萬元提高到50萬元。

  “公積金貸款較高額度的調(diào)整，增加了購房者政策性融資難度，也進(jìn)一步加大了市民購房成本?！庇袠I(yè)界人士對此做出了評價。

  “我中意的那個樓盤，這個月底就要開盤了，所以，我很急于知道現(xiàn)在市公積金目前的放貸情況。”持續(xù)幾天奔走于杭州住房公積金管理以及幾家商業(yè)銀行信貸部的陳女士說。

  據(jù)了解，雖然去年以來，央行已連續(xù)多次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時個人公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)，今年1月1日起由4.77%上調(diào)至5.22%，但是相比銀行的商業(yè)貸款，利率優(yōu)惠的公積金貸款無疑對購房者更具誘惑。

 “實(shí)在不行，我只能采取組合貸款的形式了。”當(dāng)?shù)弥约旱膫€人月繳存額距離“通知”新標(biāo)準(zhǔn)還差百元左右時，陳女士說自己只能退而求其次了，雖然這意味著家今后的月按揭還款額要多交錢了。

貸款審批難度加大

 
  “退房”事件頻頻升級

  “說實(shí)話，因?yàn)殂y行貸款批不下來的，去年年底就有個別客戶明確表示了退房的意向。較終，我們還是考慮到客戶的實(shí)際情況，尊重他們的選擇，退還了定金。”杭州城北某樓盤的策劃部經(jīng)理稱，去年年底，二套房貸新政的“考驗(yàn)”，迫使部分消費(fèi)者放棄了購房的打算。

  承受著多次加息的還款“壓力”，抵御著上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、減少發(fā)放貸款總量的“沖擊”，來自各方面的信息無不顯示，2008年“更緊”的金融政策。

  在央行、銀監(jiān)會、商業(yè)銀行就2008年信貸從緊“三堂會審”之后，各行新增貸款額度已陸續(xù)下達(dá)至各地分行。雖然各大國有銀行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示，信貸政策屬于“不宜透露”的內(nèi)容，但還是表露出“今年各家銀行在信貸規(guī)模上相比2007年總體上有所偏緊”的信息。

  銀行貸款縮緊，公積金貸款較高額度下調(diào)，有部分購房者頭當(dāng)其沖的受到了影響。

  前不久，在下沙一個新樓盤交了定金的王先生被開發(fā)商告知，“如果貸款幾個月內(nèi)辦不出公積金貸款，就要把公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款?！?

  臨近合同簽署，心有顧慮的王先生決定“干脆退房算了”，誰知卻遭來開發(fā)商“不退定金，要不就一次性付清”的回應(yīng)。章先生說：“雖然銷售人員一再表示，會在原定的折扣基礎(chǔ)上，向?qū)I(yè)審批再降低兩三個百分點(diǎn)，但是對我來說，已經(jīng)起不到吸引力了。我還是想退房拿回定金就好。”

  據(jù)了解，在二手房交易過程中，也經(jīng)常有客戶購下了房子，卻因?yàn)殂y行批貸額度不夠或者拒絕批貸而導(dǎo)致交易失敗，引發(fā)“退單”現(xiàn)象或購賣雙方的糾紛?！吧现苣?，客戶看了一套濱江區(qū)的房子，原本就要簽約了，結(jié)果又因?yàn)榉刨J的原因，眼看要成交的單子就泡湯了。”住商不動產(chǎn)的一位中介經(jīng)紀(jì)人說。

按揭市場利潤可觀

中介公司進(jìn)軍金融服務(wù)業(yè)

  交了定金，較終貸款批不下來，定金又獲退無門；在信貸緊縮的背景下，銀行紛紛停止了對老、小房的放貸，又加上轉(zhuǎn)按揭的停歇，使得購賣雙方都遭遇了融資難題。也許，正是看中按揭市場利潤可觀，有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開始涉足擔(dān)保業(yè)、介入資金監(jiān)管，并成立促使這方面交易的專業(yè)公司，挖掘其中的市場商機(jī)。

 
  不久前剛成立的凱盛經(jīng)略投資擔(dān)保公司，是21世紀(jì)中國不動產(chǎn)旗下針對貸款按揭業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，它的目標(biāo)是，計劃在一年后成為按揭貸款擔(dān)保市場老大。

 “賣房的要把按揭貸款還清了才能賣，購家又要努力通過銀行的放貸評估，說白了，我們就是充當(dāng)資金‘調(diào)頭’的角色，促成二手房購賣雙方的交易?！?1世紀(jì)杭州區(qū)域總裁趙杭生解釋。

  21世紀(jì)杭州區(qū)域執(zhí)行總裁葉宏偉表示，目前公司有部分員工更是直接將辦公場所搬到了銀行，“我們有一套跟銀行同步的評審系統(tǒng)，如果客戶要想購房，可以在交易前先行到凱盛經(jīng)略做下貸款預(yù)審，這樣就能清楚自己的按揭是不是辦得下來，能獲得多少的按揭款？”

  在以往的住房按揭貸款流程中，銀行審核是較靠后的一環(huán)，客戶確定購房，簽下購賣合同，然后再向銀行申請貸款，由銀行審查按揭貸款申請人的還款能力、資信狀況和抵押物價值等。一旦銀行拒絕放貸或者提供的貸款額度過低，往往意味著之前所有交易流程的失敗和浪費(fèi)。

 “按揭貸款預(yù)審”服務(wù)，恰恰是凱盛經(jīng)略主打的產(chǎn)品：購房者在辦理二手房貸款時，可以在購房前向銀行提交個人申請材料，預(yù)先審核自己的貸款額度，而銀行接到貸款申請后，在專業(yè)擔(dān)保公司的協(xié)助下，對準(zhǔn)備貸款購房人所使用的個人房屋按揭貸款額度進(jìn)行預(yù)審，并給出個人較高貸款額，從而避免在簽訂購房合同后由于得不到足額貸款，導(dǎo)致違約“破財”。

 “介于銀行和購房人之間的按揭擔(dān)保公司的出現(xiàn)，填補(bǔ)了市場空缺點(diǎn)，因此大有利可圖?！庇薪鹑诮缛耸吭u價，盡管受到貨幣政策從緊的影響，但貸款購房的人還是占有一半以上的比例，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，個人住房按揭貸款更是占到了全年個人貸款82.5%的比例，按揭擔(dān)保公司的產(chǎn)生也正是意識到這塊市場的巨大拓展空間。

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