八折甚至七折利率有可能再現(xiàn)嗎？

　　算賬：以一筆100萬(wàn)元總額、30年限、采用等額本息還款方式的純商業(yè)貸款為例，如果銀行給出7折優(yōu)惠利率，將使得頭套房購(gòu)房者的月供較基準(zhǔn)利率下的月供額減少近1297元。而從長(zhǎng)期成本來看，7折優(yōu)惠下的總利息更是將較基準(zhǔn)利率減少46.7萬(wàn)余元。

　　各部門屢屢重申，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持頭次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求。那么，在當(dāng)前政策及市場(chǎng)環(huán)境下，針對(duì)頭套房貸款有可能出現(xiàn)更加優(yōu)惠的8折甚至7折利率嗎？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔分析認(rèn)為，2009年房貸7折優(yōu)惠利率是特定時(shí)期下的產(chǎn)物。頭先，當(dāng)年銀行的存款準(zhǔn)備金率經(jīng)過屢屢下降，當(dāng)時(shí)已低至15.5%，而目前銀行存款準(zhǔn)備金率則高達(dá)20%，銀行可供放貸的額度比2009年時(shí)少得多，作為稀缺資源的優(yōu)惠利率很難全面鋪開。

　　從利差角度更能反映問題。2009年時(shí)5年期以上貸款利率在7折優(yōu)惠下，存貸利率差仍為0.29%的正值。而現(xiàn)在銀行如果房貸利率較低可達(dá)到7折，那么如果按照6月份調(diào)整后5年以上的商業(yè)存款和5年的商業(yè)貸款7折利率計(jì)算的話，銀行每做一筆貸款就意味著其將虧0.34%的存貸差，一旦部分銀行通過上調(diào)存款利率1.1倍來吸進(jìn)資金存款，則該存貸利率差距將更大?？紤]到商業(yè)銀行自身利潤(rùn)因素，黃河滔認(rèn)為銀行不會(huì)鋪開7折的房貸利率優(yōu)惠。

　　貸款成數(shù)可能增加嗎？

　　記者從采訪的多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，目前房貸市場(chǎng)上并沒有提高商業(yè)貸款成數(shù)的說法。但今年以來，各地政府樓市微調(diào)政策不斷出臺(tái)，而在近40個(gè)微調(diào)城市中，運(yùn)用公積金這一信貸手段的城市超過10個(gè)，基本上都是通過提高公積金貸款額度來鼓勵(lì)頭套房和改善型住房需求者消費(fèi)。

　　“公積金貸款額度的提高主要是支持頭套房和改善型購(gòu)房需求，是在政策允許范圍內(nèi)的微調(diào)，不違背房地產(chǎn)限購(gòu)以及宏觀調(diào)控大方向。但在商業(yè)貸款提高成數(shù)的可能性不大。”德佑地產(chǎn)楊永認(rèn)為，這較終還是房貸貸源的問題，目前作為稀缺資源，銀行不會(huì)主動(dòng)將信貸額度往頭套房上傾斜，尤其是頭套房貸款客戶往往在銀行沒有過硬的資信記錄，銀行不會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)給提高頭套房客戶的貸款額度。

　　二套房貸款政策可能放松嗎？

　　“作為銀行來說，明顯是更愿意向二套房客戶放貸。”楊永告訴記者，二套房目前仍按照貸款較高四成、利率上浮1.1倍嚴(yán)格執(zhí)行，銀行放貸給二套房明顯比頭套房利潤(rùn)豐厚。更何況，購(gòu)購(gòu)二套房的人至少有兩套房，資金實(shí)力相對(duì)雄厚，對(duì)銀行來說，這些二套房客戶的資信顯然比從未按揭購(gòu)房過的頭套房客戶要好。

　　楊永告訴記者，從實(shí)際操作來看，銀行對(duì)二套房客戶貸款審批、放款速度更快，從本意上來說，銀行更愿意將資源向二套及以上房貸客戶傾向。

　　不過，房貸政策依然要服從于國(guó)家樓市調(diào)控的大局。目前樓市處在調(diào)控消化期，剛需的釋放已經(jīng)觸碰到樓市上升的開關(guān)，盡管成交量的上漲是各方樂于見到的合理現(xiàn)象，但調(diào)控仍舊要防止在成交量迅速回暖后房?jī)r(jià)反彈。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，二套房仍是不能觸碰的政策紅線。

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