時期用浮動利率貸款購房的房主，現(xiàn)在的日子用“艱難”二字形容并不為過。

這艱難主要源于三方面：一是面臨失業(yè)威脅，收入銳減。美國失業(yè)率２月份已升到１９８３年底以來的較高點，達８．１％。在過去４個月里，有２６０萬人丟了工作。而那些目前幸免于失業(yè)的人，其收入也大打折扣，因為企業(yè)想方設(shè)法削減成本以維持生存，其中包括縮短工時、降低工資、實行員工無薪休假等。

據(jù)勞工部數(shù)據(jù)，目前因找不到全職工作而打零工的美國人有８６０多萬，比一年前增加了７６％，創(chuàng)歷史較高紀錄。

二是資產(chǎn)價值縮水。且不說股市暴跌，更具普遍意義的是房產(chǎn)價值縮水。已在美國從業(yè)近２０年的 房地產(chǎn)經(jīng)紀人李英英女士日前接受新華社記者采訪時表示，對普通美國人來說，住房就是個“小銀行”，是家庭的一筆主要資產(chǎn)。通常，他們把所購房屋抵押給銀行獲得新貸款，用來購購汽車、家具、電器或支付其他家庭消費。前些年住房市場高度繁榮時期，房主可從銀行獲得相當(dāng)于房屋市場價值１００％甚至１１０％的貸款。但隨著住房市場持續(xù)降溫，房屋市場價格大幅下降，很多業(yè)主的房產(chǎn)價值已降到低于所欠貸款的水平，房屋凈值（即從房屋較近的市價扣除所欠貸款而剩下的值）不復(fù)存在。而在金融危機中損失慘重的銀行也收緊了銀根。

三是還貸負擔(dān)越來越重。前幾年，一些浮動利率抵押貸款產(chǎn)品受到美國購房者熱烈追捧。其特點是，還貸負擔(dān)在起初一個時期內(nèi)很小，但隨著時間推移變得越來越重。如市場持續(xù)繁榮，房主可通過出售房屋或進行抵押再融資解決問題，但市場降溫后，房產(chǎn)價值已低于所欠貸款，出售或抵押再融資已不可能，而房主的還貸負擔(dān)卻在不斷加重。

在收入減少和還貸負擔(dān)加重的雙重夾擊之下，房主拖欠還貸和喪失住房抵押品贖回權(quán)的案例急劇增加。

美國抵押銀行家協(xié)會３月５日發(fā)表的數(shù)據(jù)顯示，去年年底，浮動利率的次級抵押貸款（即發(fā)放給信用和收入相對較低的貸款人的貸款）中，有４８％拖欠還款或已進入喪失住房抵押品贖回權(quán)程序；在所有種類的住房抵押貸款中，有１２％，即創(chuàng)紀錄的５４０萬房主拖欠還款或已進入喪失住房抵押品贖回權(quán)程序。

另據(jù)穆迪公司數(shù)據(jù)，目前有２７％的房屋實際價值低于房主所欠貸款。如這種狀況持續(xù)，２０１２年前將有１６％的屋主因無力還貸而失去住房。

為防止更多美國人失去住房，美國政府３月４日公布了住房救援方案細節(jié)。根據(jù)這份方案，政府將通過降低房貸月供、允許再融資等，使４００萬到５００萬陷入困境的房主緩解還貸壓力；并通過設(shè)立７５０億美元的住房穩(wěn)定基金，幫助３００萬到４００萬拖欠還貸者保住即將失去的住房。整個住房救援方案較高耗資２７５０億美元。

李英英說，目前房屋出售機構(gòu)面臨的主要困難，一是經(jīng)濟形勢惡化造成潛在購房者信心不足，入市購房不夠踴躍；二是與前些年相比，購房人獲得貸款難度增加。

貸款難度增加與銀行等放貸機構(gòu)的政策變化緊密相關(guān)。在次貸和金融危機之后，放貸機構(gòu)紛紛提高放貸標準，對借款人的信用、職業(yè)、收入等方面要求提高，審查力度也加大。李英英認為，這反映了銀行對借款人的還貸能力信心下降。

據(jù)李英英介紹，美國目前房地產(chǎn)市場情況地區(qū)差異較大。如她所在的華盛頓哥倫比亞特區(qū)市場就較活躍。其原因在于：一是現(xiàn)在住房市場價格已經(jīng)很低；二是這一地區(qū)工作穩(wěn)定、有經(jīng)濟實力和良好信用品質(zhì)的人較多，他們 股市大跌而房價、貸款利率都很低的有利時機，利用房屋凈值貸款購房作為投資之用。新購房屋可以等著升值，同時現(xiàn)在也可用來出租。在目前購房不活躍的情況下，租房市場需求旺盛。

(作者：胡芳)

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