嘉 賓：　

梅新育 商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員

蔣先玲 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院教授

符啟林 中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授

隨著全球金融危機(jī)的蔓延，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也急劇下挫。去美國(guó)抄底樓市成為近期的熱門話題。

不久前，由北京某機(jī)構(gòu)組織的“中國(guó)頭個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)”啟程，先后在洛杉磯、紐約、舊金山、波士頓、拉斯韋加斯等多個(gè)城市考察。全國(guó)各地多個(gè)赴美購(gòu)房團(tuán)也躍躍欲試。為何人們此時(shí)如此關(guān)注美國(guó)樓市？海外市場(chǎng)房?jī)r(jià)回落明顯，但購(gòu)房還有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)?投資過(guò)程中有哪些需要解決的問(wèn)題？就此，我們采訪了商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員梅新育，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院教授蔣先玲，中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師符啟林。

為何有人熱衷赴美炒房？

問(wèn)：目前，赴美國(guó)炒房的火爆現(xiàn)象是什么原因造成的？

梅新育：我認(rèn)為原因有以下幾點(diǎn)：是美國(guó)危機(jī)導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌，一方面降低了收購(gòu)成本，另一方面也降低了美國(guó)有關(guān)政府部門、地區(qū)和民間對(duì)外來(lái)收購(gòu)者的門檻。，中國(guó)出現(xiàn)了一批高收入，他們存在跨國(guó)投資、豐富其投資組合的正常需求。

蔣先玲：美國(guó)金融危機(jī)的直接導(dǎo)火索是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅縮水，因此，國(guó)內(nèi)投資者以為美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)一定很低。同時(shí)國(guó)內(nèi)媒體對(duì)美國(guó)金融危機(jī)鋪天蓋地的報(bào)道，讓人們認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)象嚴(yán)重，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到處是“黃金”！三是去美國(guó)炒房的投資者具有投機(jī)心理。

美國(guó)房?jī)r(jià)尚難斷言觸底

問(wèn)：目前美國(guó)房?jī)r(jià)真的到“底”了嗎？

符啟林：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，經(jīng)濟(jì)危機(jī)一般都會(huì)周期性地爆發(fā)，且每次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都分為危機(jī)—蕭條—復(fù)蘇—繁榮幾個(gè)階段，這次危機(jī)也同樣要經(jīng)歷這種周期性，且這次危機(jī)百年未遇，這種周期性可能會(huì)更長(zhǎng)一些。美國(guó)的房?jī)r(jià)，依我的估計(jì)，也差不多就是這個(gè)價(jià)格了，往下行的空間不大，往上行的空間也不會(huì)馬上出現(xiàn)。

蔣先玲：現(xiàn)在美國(guó)金融危機(jī)還未見(jiàn)底。一是隨著東歐金融危機(jī)的加重，美國(guó)金融危機(jī)已輻射到了發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，這又會(huì)反過(guò)來(lái)加深美國(guó)金融危機(jī)的程度。其次，奧巴馬政府救市方案的一再受挫也表明了美國(guó)金融危機(jī)的嚴(yán)重程度。在金融危機(jī)還未見(jiàn)底的情況下，如何能判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的“底部”呢？

問(wèn)：目前是去美國(guó)購(gòu)房的較佳時(shí)機(jī)嗎？

梅新育：投資不能指望準(zhǔn)確地抄在較底部，有余力的投資者可以考慮。去年第四次中美戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)對(duì)話決定啟動(dòng)談判新版中美投資保護(hù)協(xié)定，1月份美國(guó)經(jīng)濟(jì)部門較高官員還為此請(qǐng)我去談了一番，相信未來(lái)對(duì)中國(guó)居民赴美投資的保護(hù)力度會(huì)加大。

符啟林：我認(rèn)為目前去美國(guó)炒房應(yīng)該是一個(gè)契機(jī)。美國(guó)的房?jī)r(jià)已進(jìn)入僵持狀態(tài)，再下行已不太可能，如果資本真正想尋求出路，現(xiàn)在到美國(guó)投資房地產(chǎn)未嘗不可，但要注意一點(diǎn)，想很快就有所回報(bào)，這種想法也不現(xiàn)實(shí)，估計(jì)得兩三年以后。

蔣先玲：目前還未看到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“底部”，因此，貿(mào)然行事會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

需要了解多方面風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)：去美國(guó)購(gòu)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

蔣先玲：現(xiàn)在去美國(guó)投資房地產(chǎn)要注意通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)政府巨額的救市資金進(jìn)入市場(chǎng)，美國(guó)財(cái)政部大量增發(fā)國(guó)債，所有這一切都是為應(yīng)付金融危機(jī)，而一旦危機(jī)有所緩解，另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)來(lái)臨，即通貨膨脹，美元就可能會(huì)貶值。這時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)必定減少。

符啟林：美國(guó)與我國(guó)法律制度不一樣，法律風(fēng)險(xiǎn)很大；美國(guó)的信用制度特別發(fā)達(dá)，對(duì)個(gè)人征信、洗錢等問(wèn)題管控嚴(yán)格，這對(duì)中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)也有一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程，否則會(huì)“觸礁”；美國(guó)是各種稅種繁雜的國(guó)家，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的征稅有多種，且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有征稅計(jì)稅數(shù)額較大，一般都在不動(dòng)產(chǎn)總值的３％，且每年評(píng)估和征繳，如購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)一定要考慮這個(gè)因素，否則，購(gòu)得起房，付不起稅，會(huì)引來(lái)一系列麻煩。

梅新育：美國(guó)人少地多，且城市化早已完成，一個(gè)城市的支柱產(chǎn)業(yè)衰退了，居民可能拍拍屁股就丟下來(lái)去另一座城市了，城市房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)間跨度上未必持續(xù)上漲。這方面風(fēng)險(xiǎn)要考慮到。

為投資者提幾點(diǎn)建議

問(wèn)：對(duì)準(zhǔn)備在美國(guó)購(gòu)房的投資者有什么建議？

梅新育：頭先，要保持資金有足夠的流動(dòng)性，保證自己在一兩年內(nèi)不需要依靠出售某些證券、房產(chǎn)來(lái)滿足流動(dòng)性需求。其次，選擇有復(fù)蘇可能的城市，而不是沒(méi)落“鬼城”。第三，計(jì)算好持有成本。第四，注意選擇社區(qū)環(huán)境。第五要積極向政府有關(guān)部門反應(yīng)相關(guān)問(wèn)題，爭(zhēng)取在新版中美投資保護(hù)協(xié)定中為他們?nèi)〉酶蟊Ｕ稀?

蔣先玲：如果出于居住目的，如供孩子上學(xué)或工作，現(xiàn)在可以去美國(guó)投資房地產(chǎn)。如果是以投資為目的，我認(rèn)為應(yīng)該頭先了解美國(guó)房地產(chǎn)的有關(guān)法律法規(guī)，否則會(huì)陷入另外的陷阱。其實(shí)，我認(rèn)為如果真有閑錢做投資，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)倒是一個(gè)較好的投資機(jī)會(huì)，而且，還擴(kuò)大了內(nèi)需，何樂(lè)而不為！

符啟林：我的建議有4點(diǎn)：頭先，一定要請(qǐng)美國(guó)當(dāng)?shù)氐穆蓭煄兔?gòu)房。其次，一定要找正當(dāng)?shù)闹薪闄C(jī)構(gòu)。美國(guó)的服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)，購(gòu)房賣房一般都離不開(kāi)中介機(jī)構(gòu)，好的中介機(jī)構(gòu)會(huì)節(jié)省許多時(shí)間和，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。第三，要弄清美國(guó)的稅收法律制度，避免發(fā)生“賺的錢還不夠交稅”的現(xiàn)象。較后還要注意資金進(jìn)出國(guó)境的安全，遵守所在國(guó)金融與信用管制措施。

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