“國十一條”中的內(nèi)容本來已經(jīng)提出數(shù)年了，但在執(zhí)行過程中可謂是花樣翻新，今年兩會又在國務(wù)院辦公廳的專業(yè)下，各地政府旗幟鮮明地跟進細化實施細則，并開始大肆炒作。 　　2010年2月21日，北京市發(fā)布了《貫徹國辦發(fā)4號文件精神促進平穩(wěn)發(fā)展意見》，海南島也不甘寂寞，于3月2日緊跟著出臺了相應(yīng)《意見》，不過本人下足功夫遍尋了網(wǎng)絡(luò)，也沒有找到海南版“國十一條”的身影，后據(jù)了解，據(jù)稱是該新聞僅來源于官方給各大媒體的新聞通稿，也就是政府在其自身角度上解讀出來的政策，連撰寫新聞的記者本人也未見過海南版“國十一條”的廬山真面目。 　　于是，我們只能是依政府解讀出來的海南版“國十一條”進行一個政策評價了。下面就是本人依據(jù)國務(wù)院于2010年1月7日發(fā)布的原始文件，對比北京“國十一條”實施意見，對海南版“國十一條”進行逐一地分析。 　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。 　　1、加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。北京的做法是：“增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，2010年全市政府土地儲備和一級開發(fā)投資不低于1000億元?！焙Ｄ现两裎匆姶隧椪叩募殑t出臺。 　　2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率......房價過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要加強商品住房項目的規(guī)劃管理，提高規(guī)劃審批效率。北京實施辦法：“對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目，各部門進一步加強監(jiān)督管理和跟蹤服務(wù)，發(fā)揮行政審批綠色通道機制作用，促開工、促上市。”北京政府在本條的字里行間的“跟蹤服務(wù)”很耐人尋味，為何在海南的被很多媒體轉(zhuǎn)載的“貫徹精神”中，就偏偏見不到對政府部門自己的“跟蹤”與“服務(wù)”的強調(diào)呢？ 　　二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求 　　3、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。在本條規(guī)定上，北京與海南幾乎相同，都是對二套房貸進行了必要的規(guī)范，然而海南貸款購房的比例很小，對于幾萬元單價的市場前提下，本條規(guī)定根本談不上抑制投機性購房。 　　4、繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。本條北京與海南實施相同政策，無非是關(guān)于營業(yè)稅的5年內(nèi)差額征收問題，實際上對投機性購房還算是網(wǎng)開一面，畢竟不是全額征收。 　　三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管 　　5、加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。在本條的貫徹執(zhí)行意見中，北京傾向于控制境外機構(gòu)和個人購購商品房的規(guī)定，海南則對于預(yù)售款進行了規(guī)范和管理。 　　6、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度......要嚴(yán)格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為......強化商品住房價格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定等行為......規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。 　　本條對于開發(fā)商算是致命的一條。北京的解讀如下：頭先決定單宗土地出讓不得超過20公頃，頭次支付地價款不得低于總價的50%，其它全部為含糊其辭地“嚴(yán)格執(zhí)行”之類的語言。而海南，則有了如下相關(guān)之規(guī)定：土地出讓金必須于出讓合同生效后60日內(nèi)全部付清。另外，還規(guī)定“在規(guī)定時限內(nèi)，投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價出資(入股)和抵押。嚴(yán)禁變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。”即是說，開發(fā)商即便是購地之后發(fā)生資金鏈斷裂導(dǎo)致無法開發(fā)，仍然要承擔(dān)犧牲土地，光著屁股走人的代價，換句話說，就是購了地沒錢投資，你就一定要血本無歸。 　　7、進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 　　關(guān)于本條中商品房銷售管理問題，北京對于預(yù)售條件、銷售價格所作的規(guī)定亦是含糊其辭，無非是將房價信息公開規(guī)定為三天，而海南卻除此之外規(guī)定了房源信息的公布，細節(jié)如下：（1）3萬平米以下商品房項目須一次性申請預(yù)售證（不知道如果受施工條件限制的，達到預(yù)售條件的不給發(fā)預(yù)售證是否算作囤房呢？）；（2）自2010年5月1日起，實行商品住房購賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房購賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記，逾期不辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記的暫停預(yù)售許可。需要注意的是，當(dāng)前很多后進城市的政府工作人員及辦事效率根本跟不上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售極速放大的速度，在不限制的情況下，政府部門都完不成工作，不敢想象因政府部門造成的備案等的逾期將會如何處理。更何況，有了這個政策，開發(fā)商大可刻意主觀逾期進而達到“囤房”的目的。（3）對于沒有取得預(yù)售許可，但以“內(nèi)部認購”、“預(yù)交誠意金”、“發(fā)放VIP卡”等含有預(yù)訂款名義或方式進行銷售的，一經(jīng)查實，由縣級以上房產(chǎn)管理部門依照相關(guān)規(guī)定，責(zé)令其停止銷售，沒收違法所得，并處以收取預(yù)付款1%以下的罰款。對本款規(guī)定，似乎比北京嚴(yán)厲得多，也細致得多，可能是政策制訂者比北京政府更加“務(wù)實”的原因吧？但本人就是想不清楚，自從有了商品房購賣的正式法律法規(guī)規(guī)定之后，這些不具備條件而違法銷售的一直存在于全國各地，甚至是北京、上海、廣州一直廣泛存在，而北京本次對于此項內(nèi)容并未拉開“嚴(yán)打”架式，偏偏是海南火藥味十足。（4）從今年5月1日起，商品住房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的某一銀行賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。而且，預(yù)售所得款項應(yīng)用于該預(yù)售項目工程建設(shè)，不得挪作他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)和銀行的監(jiān)管。做生意不可以收取現(xiàn)金？如果收了現(xiàn)金不入帳，政府就管不了，那么這是政府問題，而將有些問題歸咎于是否收取現(xiàn)金上，就不能不讓人感覺牽強了些。（5）在訂立商品住房購賣合同后，辦理房屋所有權(quán)證之前，除特殊情形外，嚴(yán)禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。在這一點上來說，海南可謂細致入微，連是否在某一階段轉(zhuǎn)讓都已經(jīng)做了詳細規(guī)定。（6）未按申報價格實行明碼標(biāo)價、任意提高房價的；未按規(guī)定時間公開全部房源、未按規(guī)定期限辦理合同備案的，一經(jīng)查實，責(zé)令停止銷售，沒收違法所得，予以曝光，并處以收取預(yù)付款1%以下的罰款，或責(zé)令即時整改，并按有關(guān)規(guī)定予以處罰。（7）對于一些不法企業(yè)要列入黑名單，號稱要“踢”出海南。而這些武裝到骨頭 的政策同北京的細則相比，北京只是在第九條中僅用了“依法”、“嚴(yán)格”等字眼，并非非要見紅不可。 　　8、加強市場監(jiān)測。北京未作特別解讀與落實，而海南一直在媒體與市場中充斥著假數(shù)字，無法統(tǒng)計的數(shù)據(jù)等現(xiàn)象，在此問題上卻未見對政府相關(guān)統(tǒng)計部門有著“一刀見血”的規(guī)定。如果數(shù)據(jù)不實如何處理，數(shù)據(jù)統(tǒng)計與公布不及時如何處理等問題沒有在字面上獲得任何信息。 　　四、加快推進保障性安居工程建設(shè) 　　9、10兩條為保障性住房的相關(guān)約束，海南表現(xiàn)出的信心極強，不但要做到今年的硬指標(biāo)10.07萬戶保障性住房建設(shè)，還有個別專業(yè)在兩會期間表示要家家有自己的房子，言外之意不但是要超越國內(nèi)其他城市，估計連美國也不敢說這樣的大話，更何況是人均收入遠低于國內(nèi)平均水平的海南？不知真正做到這一點是好事還是壞事。 　　五、落實地方各級人民政府責(zé)任。此項政策海南僅與地方政府保障性住房任務(wù)掛鉤，一旦完不成任務(wù)則會被“調(diào)離”，但“調(diào)離”和“撤職”畢竟有著很大的文字技巧性，同對開發(fā)商的政策對比，這兩個字似乎還是曖昧了些。 　　總之，讀完政策之后，只感覺站在開發(fā)商的角度，脊梁骨一陣陣發(fā)涼，也鬧不明白海南部分地區(qū)房價增長過快到底是通過這個政策來控制，還是來承載？是違背國務(wù)院辦公廳政策變向支持國企與規(guī)模型企業(yè)壟斷，還是真想讓海南成為全國投資企業(yè)的福地？更看不出的是這些政策真正讓海南房地產(chǎn)行業(yè)如何“健康”起來，一個稍有邏輯的人都可以看出，這樣的政策只能是控制了供應(yīng)量，進而使市場“失血”，實在是很難讓人與控制房價聯(lián)系起來。 　?。?　　記得溫總理很鄭重地提出，“要人民批評監(jiān)督政府”，希望以上的文字不要刺痛相關(guān)專業(yè)的神經(jīng)。較后，想起管理學(xué)上有句話－－如果方向錯了，執(zhí)行力越強，錯得就會越遠。 ——車守輝

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