訪談嘉賓：

鄒曉云 中國土地勘測規(guī)劃院　　副總工程師、研究員

李德峰 財(cái)經(jīng)大學(xué)　　房地產(chǎn)金融專家、研究員

王智中 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)　　地產(chǎn)評論員

記者：余星滌

記者： “國十一條”緊跟去年年底房地產(chǎn)調(diào)控的腳步，在新年伊始，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體綱領(lǐng)性意見出臺，是正常情況還是有些意外？

鄒曉云：“國十一條”出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價(jià)過快上漲對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會(huì)對高房價(jià)已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房價(jià)，人人都在抱怨房價(jià)高。遏制房價(jià)過快上漲再不能等了，政策現(xiàn)在出來，既非常必要，也是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。

李德峰：房地產(chǎn)業(yè)是我國近年來調(diào)控密度的一個(gè)行業(yè)，不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)，還關(guān)系到社會(huì)和民生，房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展，對我國來說非常重要。出臺這樣的政策很及時(shí)，相信國家對房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)越來越科學(xué)、合理。

王智中：對于“國十一條”的發(fā)布，我不覺得意外，其實(shí)在去年年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束的時(shí)候，我就寫了一篇題為《沒有利好就是利空》的文章，因?yàn)闃鞘惺窃诶谜叩耐苿?dòng)下才發(fā)展到這個(gè)高點(diǎn)的，當(dāng)這個(gè)外力停止后，它就有可能往下掉。接著，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，將營業(yè)稅減免時(shí)限從兩年調(diào)整為五年，我認(rèn)為這是國家給出的強(qiáng)烈政策信號：“別再炒房。”今年伊始，“國十一條”緊接著出臺，更加全面而具體。因此，如果房價(jià)過快上漲的局面在1~3個(gè)月達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，就會(huì)出臺更進(jìn)一步的政策。

記者： 調(diào)控效果預(yù)計(jì)如何？能否遏制房價(jià)過快上漲的勢頭？

鄒曉云：政策的出臺肯定會(huì)有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內(nèi)會(huì)很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待。這次政策的之一在打擊炒房，比如套房的房貸頭付比例不得低于40％等規(guī)定，就是針對投資、投機(jī)需求的。應(yīng)該說，是瞄準(zhǔn)了大的靶子，但是打的是否準(zhǔn)、是否全，也很難判斷。很多貸款購套房的人，其實(shí)手上已經(jīng)有一套房，從銀行貸款角度看，不是套房，實(shí)際上購來也是用于投資的。這樣的購房者實(shí)際上很多，基本上房改房的使用者大都是這一類，現(xiàn)在的政策對這種情況并不具有約束力。

此外，房價(jià)也不一定會(huì)出現(xiàn)多大幅度的回落。房價(jià)回落的前提是供應(yīng)充足、開發(fā)商不囤積房源。但目前開發(fā)商沒有資金的壓力，也就沒有降價(jià)賣房的動(dòng)力，房價(jià)降下來的可能性不大。前兩年在金融海嘯中，房價(jià)降幅都是有限的，我想，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價(jià)走勢，還有一定的難度。這里較主要的原因除了開發(fā)商“不差錢”，還有一個(gè)較重要的問題，就是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。

李德峰：應(yīng)該說還是會(huì)起到一定調(diào)控效果的。“國十一條”中“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”的規(guī)定與2007年出臺的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（被稱為“９•２７信貸新政”）一樣，針對不同的購購人采取不同的信貸政策，這是一個(gè)很大的進(jìn)步。因?yàn)橐郧暗恼{(diào)控都是一刀切，“9•27”信貸新政對套房、套房和套房以上的住房進(jìn)行了區(qū)分，這次“國十一條”延續(xù)了這個(gè)思路。但還是有一個(gè)政策的漏洞，就是如果購房者次、次購房沒有用貸款，那么他再去貸款購房，就還可以享受優(yōu)惠。因此，這個(gè)政策無法限制住這類人。

而且，目前的調(diào)控仍未觸及到房地產(chǎn)業(yè)的根本發(fā)展理念問題。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目標(biāo)是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資，這就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕調(diào)控難以解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題。

王智中：從我的觀察和相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，隨著去年年底調(diào)控政策的出臺，投資客像潮水一樣消失，某些城市成交量降了50%到60%。這個(gè)現(xiàn)象在“國十一條”還沒出臺前，就出現(xiàn)了。從投機(jī)者心理承受力來看，目前投機(jī)者的心態(tài)要比2007年時(shí)脆弱得多。那時(shí)是持續(xù)了多年的大牛市，人們都非常樂觀。而經(jīng)過2008年的“寒冬”，投機(jī)者是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，一看形勢不對，就逃得飛快。因此，2010年，同樣一個(gè)等級的調(diào)控力度，市場反應(yīng)會(huì)強(qiáng)烈得多。這個(gè)政策的效果，可能在一到兩個(gè)季度就會(huì)產(chǎn)生作用。

記者：“國十一條”中，強(qiáng)調(diào)要將普通商品房和保障性住房的用地計(jì)劃落實(shí)到地塊，特別是房價(jià)過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大上述住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。如何確保上述政策落到實(shí)處？

鄒曉云：保證和增加土地供應(yīng)，肯定是平抑房價(jià)的重要方法之一，但關(guān)鍵是有效性，“國十一條”也特別強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。實(shí)際上，政府一直強(qiáng)調(diào)要采取積極的供地政策，特別是從2009年上半年開始，基于保障發(fā)展的戰(zhàn)略，供地政策都是以鼓勵(lì)為主。地方政府也愿意多出讓土地，因?yàn)檫@樣能夠帶來更多的收益。事實(shí)供應(yīng)情況也是這樣，土地出讓數(shù)量都有大幅度的增加。

從土地存量上看，也是很大的。一是閑置地。廣州2009年一次性被媒體曝光的有24塊，今年初，上海又被專業(yè)機(jī)構(gòu)披露了一批閑置地，北京在2009年被曝光的也不少。我相信這只是其中一部分，實(shí)際的存量更多。二是在開發(fā)過程中的土地，如果按照開發(fā)周期算，至少應(yīng)該有相當(dāng)于兩年銷售建筑面積的土地，所以土地供給不是問題。

現(xiàn)在的，也是難點(diǎn)，就是調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，向保障性住房用地方面調(diào)。頭先需要對用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行精準(zhǔn)的管理。但從目前情況看，如果不清楚哪些人沒有房子、哪些人購不起房，需要補(bǔ)助這些基本信息，要確定一個(gè)很具體的保障性住房供地量是非常困難的。其次是地方在執(zhí)行方面的積極性不高。對于地方政府來說，供地保障房，不僅可賣的土地少了，收入要減少，而且還要額外花上一大筆配套建設(shè)費(fèi)用，一點(diǎn)好處也沒有，沒有動(dòng)力支撐，就很難持續(xù)。此外，還有一點(diǎn)很重要，保障性住房多了會(huì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格，這一點(diǎn)一些地方在思想上也不一定愿意接受。

李德峰：這幾年我一直在提兩個(gè)市場，一個(gè)是商品房市場，另外一個(gè)是非商品房市場。在非商品房市場中，居住者擁有的是有限產(chǎn)權(quán)，可以恒久使用，可以繼承，但是不能賣，它的定價(jià)是租金的資本化。如果按照這樣的思路發(fā)展，那么商品房不至于大跌，也能解決廣大中等收入以下的老百姓住房問題，甚至包括一些中上收入者的住房問題，還能保證經(jīng)濟(jì)的快速增長，一舉多得。如果不能找出科學(xué)的、根本的調(diào)控思路，如果房價(jià)漲了，就出臺緊縮政策，其后房價(jià)跌了，又趕緊出臺優(yōu)惠政策，這樣周而復(fù)始，解決不了根本的問題。

王智中：確實(shí)應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行更長遠(yuǎn)，更基礎(chǔ)的制度設(shè)計(jì)，找到一條路，實(shí)現(xiàn)我們夢寐以求的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展，這是一個(gè)非常大的課題。但在相關(guān)的制度設(shè)計(jì)未完成之前，我對房地產(chǎn)市場行情的判斷是，我國從2007年以后，就進(jìn)入了短周期波動(dòng)的階段，因?yàn)榉績r(jià)漲到2007年，已經(jīng)在考驗(yàn)社會(huì)的承受力，當(dāng)達(dá)到社會(huì)承受力的邊緣時(shí)，房價(jià)就會(huì)隨著政策調(diào)控產(chǎn)生一些波動(dòng)。至于政策效果的傳導(dǎo)速度，頭先會(huì)傳導(dǎo)到投資者，然后是傳導(dǎo)到自住購房者，較后才影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資。因?yàn)橥顿Y有半年到一年的慣性，當(dāng)需求一下子降下來，而投資還在慣性地上升，在這個(gè)供需錯(cuò)位的過程中，就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，引發(fā)一個(gè)新的供求平衡轉(zhuǎn)換。

記者：“國十一條”中提出，要“落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任”。地方政府是否應(yīng)在遏制房價(jià)過快上漲方面承擔(dān)更大的責(zé)任？

鄒曉云：政府應(yīng)該承擔(dān)遏制房價(jià)過快上漲的責(zé)任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責(zé)任，不能以是否贏利為衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之于民”。

記者：“國十一條”后，您較期待哪方面的政策細(xì)則出臺？

鄒曉云：雖然“國十一條”還基本是一個(gè)針對目前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，進(jìn)行調(diào)控的短期政策，執(zhí)行的效果也有待觀察，但“國十一條”明確了正確的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，針對不同需求進(jìn)行調(diào)控的方式也是符合市場實(shí)際情況的。希望未來，在短期調(diào)控政策之外，對房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展能有一個(gè)更長遠(yuǎn)的改革和治理思路。

李德峰：在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面，應(yīng)盡快建立全國性的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，作為調(diào)控決策的前提和住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃制定的依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，出臺更進(jìn)一步的、著眼于長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展的房地產(chǎn)政策。

王智中：我認(rèn)為，物業(yè)稅是較值得期待的一個(gè)政策，要通過物業(yè)稅的調(diào)整，調(diào)整人的欲望，因?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)財(cái)富增長以后，人的欲望是無窮的，所以擁有１０套，20套，30套都無所謂。如果沒有遏制這種欲望的制度設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)依然停留在“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的層面。

新聞背景：

歲末年初房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺

2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

2009年12月14日，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2009年12月17日，財(cái)政部、國土資源部等五部委出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地頭付不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，套房貸款頭付比例不得低于40%，貸款利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

1月12日，央行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)界稱對房企影響較大。