從近期成交量來(lái)看?？诔山涣坑兴厣?jù)其原因主要是因?yàn)榻谛卤P(pán)放量增加，開(kāi)盤(pán)價(jià)格走低，眾多樓盤(pán)折扣幅度增加，長(zhǎng)期積攢的剛性需求得到一定釋放所致。 　　從價(jià)格方面來(lái)看，?？谛陆ㄗ≌N(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)59.3%，這一數(shù)據(jù)表明?？趦r(jià)格并未跳水，還基本維持在春節(jié)后的高位。將海口的房?jī)r(jià)與瓊海、萬(wàn)寧、陵水等地的價(jià)格相比，?？趦r(jià)格已經(jīng)顯得不那么高了。同樣是海邊，瓊海博鰲一線的價(jià)格要高于海口西海岸。市區(qū)很多項(xiàng)目?jī)r(jià)格與瓊海萬(wàn)泉河附近的價(jià)格接近。 　　為什么?？趦r(jià)格逐漸顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，為何市場(chǎng)成交量并沒(méi)有出現(xiàn)同等增長(zhǎng)？ 　　俾人認(rèn)為?？谑袌?chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)受兩個(gè)因素困擾，很難像萬(wàn)寧、陵水這樣持迅猛發(fā)展。整體價(jià)格壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于萬(wàn)寧、陵水等二線城市。 　　其一，海口旅游市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，客房入住率和接待游客量都不如以三亞為的瓊南旅游圈好。整體商貿(mào)產(chǎn)業(yè)也不夠發(fā)達(dá)，商務(wù)人員流動(dòng)性相對(duì)較小。這些因素導(dǎo)致海口市的房產(chǎn)增值潛力并不大。如果海口像成都、重慶這樣的城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，那么對(duì)價(jià)格的支撐可想而知。如果?？谙翊筮B、青島、杭州這樣的旅游休閑城市，或者像三亞、陵水這樣純旅游度假城市，?？诘姆?jī)r(jià)現(xiàn)在也不能說(shuō)很高。 　　其二，?？谑且粋€(gè)嚴(yán)重的三元結(jié)構(gòu)市場(chǎng)，旅游投資購(gòu)房者、本地剛需購(gòu)房者，還有保障房需求者。在旅游投資購(gòu)房者減少的情況下，后兩類(lèi)購(gòu)房者很難支撐現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，所以現(xiàn)在購(gòu)房者較關(guān)注的就是哪個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低，哪個(gè)樓盤(pán)打折。至于位置和品質(zhì)就不那么重要了。低收入群體都在緊巴巴的等著政府建設(shè)保障性住房，根本對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)上的商品房不抱任何希望。 　　雖然現(xiàn)在一些郊區(qū)出現(xiàn)了一些樓盤(pán)價(jià)格不算很高，但是?？诼鋺?hù)的交通條件讓很多人不敢跑那么遠(yuǎn)去購(gòu)。配套也跟不上，畢竟?？诔鞘袛U(kuò)展速度相對(duì)于內(nèi)地很多一二線城市慢很多。很多地方雖然規(guī)劃了，不等于馬上就會(huì)生活很便捷。西海岸就是很好的例子，房子都撿起來(lái)了，但是連一個(gè)像樣的超市都沒(méi)有，再加上現(xiàn)在交通擁堵越來(lái)越厲害，生活變得并不那么舒服。 　　解決問(wèn)題之道個(gè)人認(rèn)為海口頭先應(yīng)該做好規(guī)劃，旅游度假就是旅游度假，城市生活就是城市生活。例如西海岸、東海岸、濱江等地就可以完全按照旅游度假區(qū)的規(guī)劃區(qū)實(shí)施，增加旅游設(shè)施和娛樂(lè)設(shè)施。城市就是城市，商貿(mào)、交通、公共配套等應(yīng)該按照城市生活嚴(yán)格規(guī)劃。打造休閑商務(wù)性都市。例如，現(xiàn)在的西海岸項(xiàng)目定位就很難把握，既要吸引以自然資源為主導(dǎo)的旅游度假客戶(hù)，又要考慮以商務(wù)休閑為主的客戶(hù)。到時(shí)候不倫不類(lèi)，失去鮮明的個(gè)性。 　　說(shuō)到這里，個(gè)人建議?？谑幸?guī)劃局應(yīng)該將城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃結(jié)合的更緊密一些。建設(shè)國(guó)際旅游島，規(guī)劃先行，支撐高端房產(chǎn)的根本在?？谶€是旅游業(yè)，所以城市的發(fā)展就和旅游的發(fā)展緊密的結(jié)合在一起，所以做城市規(guī)劃的同時(shí)應(yīng)該處處考慮到旅游業(yè)的建設(shè)和發(fā)展。 　　?？诒Ｕ闲宰》繎?yīng)該積極建設(shè)，應(yīng)該多建設(shè)公共租賃房，并刺激業(yè)主將空置房屋進(jìn)行出租，這樣才能有效地提高投資者的投資收益率。其次，要推進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)更多的本地剛性需求者置業(yè)，這樣可以有效地改變現(xiàn)有的三元房地產(chǎn)市場(chǎng)。就好像香港一樣，普通民眾都去住公屋了，商品房就成為有錢(qián)人的游戲了。 注：本文為作者觀點(diǎn)，不代表南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南

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