香港老牌房企天安中國在內(nèi)地多處囤地 　　[提要]香港老牌地產(chǎn)公司天安中國在內(nèi)地項目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個項目 天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關(guān)工程被爆長期未開工，土地取得時間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置…… 　　香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地待漲的“投資策略”，真正被處理的少之又少，業(yè)內(nèi)都已經(jīng)習(xí)以為常了。 　　據(jù)知情人士較新爆料，香港老牌地產(chǎn)公司天安中國在內(nèi)地項目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個項目 天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關(guān)工程被爆長期未開工，土地取得時間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置。 　　相關(guān)資料還顯示，天安中國部分項目所涉土地，并非公開招拍掛途徑獲得，土地成本低廉，部分地塊所在區(qū)域房價已突破2萬元/平方米，但其當(dāng)年的拿地成本樓板價僅數(shù)百元。 　　類似的土地開發(fā)行為帶來的另一種后果是，“經(jīng)驗”不及港資大鱷的其他眾多開發(fā)商，紛紛效仿這種“投資策略”，土地囤積、閑置屢禁不止。 　　進(jìn)入3月，新一輪的土地調(diào)控已然展開。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史表示，今年閑置土地仍將是打擊的；上海市副市長沈駿日前在該市專項整治工作動員時表示，上海將在全市范圍開展規(guī)劃和土地領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鳎?月上旬為準(zhǔn)備階段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月進(jìn)行整改。 　　但本報記者調(diào)查了解的對囤地、閑置土地等相關(guān)行為的整治，力度依然不足以令這些港資開發(fā)商改變這種慣用的“投資策略”，而背后的原因，顯然更為復(fù)雜。 在滬項目土地或長期閑置？ 　　天安中國投資有限公司主席馮永祥，已故金融巨頭馮景禧之子。和其他港資地產(chǎn)大鱷類似，天安中國很早就進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，并較早取得成本低廉的大量土地。 　　一個業(yè)內(nèi)公開的秘密是，如今，這些港資地產(chǎn)大鱷手上依然囤積著不少多年前獲得的地塊，遲遲未開發(fā)完成甚至從未動工。此次知情人士透露的涉及天安中國在上海的多個項目，就存在不同程度的類似情況。 　　天安豪園位于上海閔行區(qū)漕寶路1868號，所處地段現(xiàn)為區(qū)域，配套成熟。但記者在現(xiàn)場看到，如今該項目所在地塊依然雜草叢生，并無任何開工跡象。據(jù)周邊居民表示，該項目2008年之后就基本沒有動靜，一停就是近三年。 　　公開資料顯示，天安豪園占地37.8 公頃，總建筑面積47萬平方米，其中住宅建筑面積約為40萬平方米。容積率1.35，綠化率35.5%。一期總開發(fā)面積15萬平方米，由18棟13層小高層及1棟9層的小高層組成。目前頭批5棟13層小高層已建成，其中4棟為當(dāng)?shù)鼐用駝舆w安置房，后續(xù)工程尚未動工。 　　工地現(xiàn)場，大門和小高層外立面掛著農(nóng)民工追討欠薪的標(biāo)語。據(jù)一位自稱2007年進(jìn)入該項目工作的現(xiàn)場看管人員透露，該項目2008年5棟小高層建完后，開發(fā)商就再也沒有進(jìn)行后續(xù)水電等配套工程，停工至今，開發(fā)商也沒有結(jié)算工人費用。 　　天安別墅二期，位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)654 2號，總用地面積314820平方米，總建筑面積461059.8平方米；其中住宅用地建筑面積443659.8平方米，商業(yè)建筑面積為17400平方米，容積率為0.68，屬優(yōu)質(zhì)別墅地塊。 　　天安別墅一期早已售磬，但項目二期654 2號地塊遲遲未實質(zhì)性動工，閑置已久。 　　記者從項目所在的松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)城市發(fā)展建設(shè)有限公司獲悉，該公司為天安別墅地塊的動遷公司，而天安中國方面于2001年拿到654 1號地即項目一期，并先后于2004年和2005年拿到后續(xù)地塊即二期654 2號地，此后就長期處于停工狀態(tài)。 　　隨后的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述項目還只是天安中國目前在內(nèi)地龐大囤積土地的冰山一角，背后牽涉的閑置情形可能更為嚴(yán)重。 停工400萬平方米 　　根據(jù)公開資料，天安中國在內(nèi)地的房地產(chǎn)項目，存在類似情況的不在少數(shù)。初步測算，天安在不同階段獲得但至今尚未開工的內(nèi)地項目土地總面積甚至超過400萬平方米。 　　截至2010年底，2005年取得的位于松江區(qū)654號地塊的天安別墅二期、三期地塊，總建筑面積308700平方米，在建工程面積16300平方米，開工比例僅為5.28%；2001年取得的位于普陀區(qū)昌化路的天安陽光半島項目，總建筑面積194100平方米，尚未動工，開工比例為0；1998年取得的錦繡路1028號天安花園三期GS項目，目前開工比例仍舊為0。 　　上海之外，天安中國在內(nèi)地其他城市同樣存在類似的低開工率的囤地嫌疑。 　　公開資料顯示，2004年取得的惠州淡水地塊，總建筑面積783000平方米，開工比例為0；1998年獲得的肇慶高爾夫度假村（2）總建筑面積500000平方米，開工比例2.34%；1998年獲得的福州登云山莊項目，住宅部分總建筑面積604500平方米，開工比例1.69%；1994年獲得的武漢崇仁路地塊住宅部分，總建筑面積83500平方米，目前仍處于規(guī)劃及涉及階段，開工比例為0；2007年取得的常州天安數(shù)碼城項目，住宅部分總建筑面積371700平方米，開工比例為0，商業(yè)部分總建筑面積458400平方米，開工比例11.95%。 　　值得注意的是，包括上海在內(nèi)，天安中國在內(nèi)地的這些未開工或低開工率的項目，土地取得時間普遍較早，甚至包括了多幅2000年以前的土地，較早取得的地塊追溯到了1994年，至今依然零開工率，土地在手時間長達(dá)近17年之久。 　　如此長時間跨度背后，除了令人疑惑的囤地、閑置問題外，則是實實在在的土地升值帶來的巨額回報。 　　以天安豪園為例，根據(jù)官方渠道披露的上海市有償使用地塊匯總表（2003年1－4月）顯示，上述項目所在的七寶鎮(zhèn)52號地塊[閔字（2003）049號]地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標(biāo)價為112889520元，實際出讓金為33866856元。 　　計算可知，該地塊以中標(biāo)價計算的樓板價為591元/平方米，若以實際出讓金價格計算，僅有177元/平方米。8年之后，如今七區(qū)的房價早已突破20000元/平方米，此間樓板價上漲超過113倍。 　　另據(jù)記者了解，在8年超百倍增值收益之外，當(dāng)年該地塊出讓是開發(fā)商方面與松江區(qū)土地管理局簽訂協(xié)議之后通過“邀標(biāo)出讓”形式獲得，更讓業(yè)內(nèi)對這樣的超額收益有了另一層理解。 百倍增值背后的土地閑置真相 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，固然，每個囤地或者閑置多年未開工的項目，都有其堂而皇之的理由，但這些理由并不能經(jīng)得起追問。 　　對于天安別墅二期的長時間停工的原因，來自洞涇鎮(zhèn)城市發(fā)展建設(shè)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說法是：一是動遷問題，于2009年才真正解決拆遷戶問題；二是松江區(qū)土地規(guī)劃管理局在2009年出臺的“經(jīng)濟適用房”政策影響到了該項目施工的正常推進(jìn)，“停工是強制性實施的”。 　　但另據(jù)相關(guān)材料記載，該項目2010年5月上旬仍處于方案設(shè)計階段，到目前施工圖設(shè)計完成時間尚未確定，與上述被強制性停工的說法顯然不無矛盾。 　　閔行區(qū)規(guī)土局方面對天安豪園停工的原因表述則是：閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)52號地塊，2003年3月18日經(jīng)閔府土（2003）110號文批準(zhǔn)一期用地，天安豪園的項目公司上海海峽思泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（天安中下）通過邀請招標(biāo)方式取得了土地使用權(quán)，停工近兩年原因主要是動拆遷原因和規(guī)劃調(diào)整。規(guī)劃調(diào)整主要涉及：一是地塊出讓后，根據(jù)市城七區(qū)規(guī)劃的要求新增兩條市政道路；二是**9號線開發(fā)時臨時借地和增加了變電站、風(fēng)井、出口等需從出讓地塊中劃出的土地；三是由于七寶鎮(zhèn)受環(huán)評影響，原已批的部分動遷基地?zé)o法建設(shè)，政府?dāng)M將該地塊全部調(diào)整為動遷房建設(shè)。其中動拆遷原因是地塊未開發(fā)完成的主要原因之一，因為該地塊當(dāng)時屬于毛地出讓。 　　不過，該項目公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對停工的理由又截然不同：項目停工無法進(jìn)行的關(guān)鍵是2戶居民造成的較后部分地下車庫無法進(jìn)行，導(dǎo)致整個項目的竣工以及交付。 　　來自天安豪園項目施工方 上海新馬集團有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說法是，整個項目自2007年底開工至2008年中完成主體5棟樓后，開發(fā)商只支付了部分工程款，整個主體項目工程尚未結(jié)清。隨后，天安中國方面與總包單位上海四建達(dá)成停工協(xié)議，期限為一年。如今一年期限早已超出，停工期限還在無限期延長。 　　截至記者發(fā)稿，來自閔行區(qū)規(guī)土局的消息稱，天安豪園地塊已納入?yún)^(qū)閑置地塊追蹤調(diào)查。區(qū)規(guī)土局將盡快和開發(fā)商簽訂較后一份補充合同，確定較后的復(fù)工和竣工時間，如在規(guī)定竣工時間內(nèi)沒有竣工，政府將回收該地塊。 香港老牌房企天安中國在內(nèi)地多處囤地 　　[提要]香港老牌地產(chǎn)公司天安中國在內(nèi)地項目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個項目 天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關(guān)工程被爆長期未開工，土地取得時間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置…… 　　香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地待漲的“投資策略”，真正被處理的少之又少，業(yè)內(nèi)都已經(jīng)習(xí)以為常了。 　　據(jù)知情人士較新爆料，香港老牌地產(chǎn)公司天安中國在內(nèi)地項目存在長期停工及相關(guān)地塊長期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個項目 天安豪園、天安別墅二期天安陽光半島項目、天安花園三期GS項目等相關(guān)工程被爆長期未開工，土地取得時間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置。 　　相關(guān)資料還顯示，天安中國部分項目所涉土地，并非公開招拍掛途徑獲得，土地成本低廉，部分地塊所在區(qū)域房價已突破2萬元/平方米，但其當(dāng)年的拿地成本樓板價僅數(shù)百元。 　　類似的土地開發(fā)行為帶來的另一種后果是，“經(jīng)驗”不及港資大鱷的其他眾多開發(fā)商，紛紛效仿這種“投資策略”，土地囤積、閑置屢禁不止。 　　進(jìn)入3月，新一輪的土地調(diào)控已然展開。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史表示，今年閑置土地仍將是打擊的；上海市副市長沈駿日前在該市專項整治工作動員時表示，上海將在全市范圍開展規(guī)劃和土地領(lǐng)域?qū)ｍ椪喂ぷ鳎?月上旬為準(zhǔn)備階段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月進(jìn)行整改。 　　但本報記者調(diào)查了解的對囤地、閑置土地等相關(guān)行為的整治，力度依然不足以令這些港資開發(fā)商改變這種慣用的“投資策略”，而背后的原因，顯然更為復(fù)雜。

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