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地產(chǎn)大鱷囤地多 上海房企鬧地荒?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 568 次
報(bào)告同時指出,由于大部分房地產(chǎn)公司近兩年的銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出土地購購金額,存在著大量投資購地的沖動,價格上漲將成為今年上海土地市場的整體趨勢。
萬科成為上?!暗刂鳌?p>方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的報(bào)告選取了上海市場的15家房地產(chǎn)企業(yè),從土地儲備總量、土地結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布、地價水平等角度做了比較。
報(bào)告稱,和黃歷年來在上海一共購置了124萬平方米的土地儲備,其中76%土地是位于中環(huán)以內(nèi)的完全優(yōu)質(zhì)地塊,而土地成本卻只有3471元/平方米。
根據(jù)報(bào)告,萬科歷年來購置的土地儲備達(dá)到299萬平方米,已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場的“地主”。不過,萬科每年的土地耗費(fèi)頗為驚人。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的測算表明,按照萬科近兩年在上海市場的銷售速度,目前的土地儲備只夠開發(fā)6.3年。
萬科的拿地成本高達(dá)4382元/平方米,高于上海市場4006元/平方米的土地樓板價平均水平。土地質(zhì)量也要比和黃的遜色,地處中環(huán)內(nèi)的土地只有28%,有將近40%的土地位于外環(huán)以外。
土地儲備位列的綠地,雖然土地儲備也達(dá)到了277萬平方米,但是按照目前的銷售、開發(fā)進(jìn)度,現(xiàn)有的土地儲備只夠使用5年時間。雖然每平方米的土地樓板價只有2132元/平方米,但是將近75%的土地位于外環(huán)以外。
上海房企鬧“地荒”
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙說,據(jù)他分析,今年上海房企將普遍存在“地荒”問題。一是因?yàn)樯虾P鹿┑夭蛔?,今年以來僅推出十余幅住宅用地;另一方面,開發(fā)商每年的銷售金額,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了土地購購金額,因此存在著大量投資購地的沖動。
以萬科為例,2007年以來在上海市場的銷售額達(dá)到了125億元,但是花費(fèi)在土地購購的金額卻只有47億元,手握大量現(xiàn)金的萬科,完全有實(shí)力在上海市場再增加一到兩幅住宅用地。和萬科的情況類似,復(fù)地、和黃、仁恒等品牌開發(fā)商近兩年的銷售額,也達(dá)到了兩年中購購?fù)恋亟痤~的兩到三倍。
“我們曾在今年4月底做過一個調(diào)查,發(fā)現(xiàn)大部分品牌房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在上海、北京等一線城市拿地”,胡宗亙認(rèn)為,中國城市化的特點(diǎn)是城市的人口將越來越集中,房價將在中長期持續(xù)上漲,這給品牌房企帶來了非常穩(wěn)定的投資保障,使它們更愿意在上海這樣的一線大城市拿地。
不過,這些品牌開發(fā)商并不會在公開市場上拿地。根據(jù)報(bào)告,大多數(shù)公司都是通過在二級市場收購其他房地產(chǎn)公司的方式,來擴(kuò)大自己的土地儲備。以萬科為例,土地儲備絕大部分出自非公開市場,非公開市場的拿地幅數(shù)和公開市場的拿地幅數(shù)之比達(dá)到了21比1。類似的還有合生創(chuàng)展,將近60%的土地來自于非公開市場。包括萬科、綠地、合生創(chuàng)展在內(nèi),品牌房企的土地儲備有六成是來自于非公開市場。這也意味著今年上海房企的土地“火拼”很有可能發(fā)生在土地二級市場上。
(作者:楊羚強(qiáng))
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