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房企為何看不懂“ 潮” 未來(lái)房?jī)r(jià)多少才能盈利?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:海南在線 閱讀 549 次
一二線城市土地市場(chǎng)高燒不退、“地王”頻出,克而瑞房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái)已經(jīng)誕生超118個(gè)“地王”。凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)頭席執(zhí)行官羅臻毓認(rèn)為,拿地房企存在預(yù)期過(guò)高的情況,拿地成本翻倍,未來(lái)房?jī)r(jià)翻番才能盈利。
縱觀土地市場(chǎng),一些熟知資本運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資獲得低成本的資金,在土地市場(chǎng)如魚得水,通過(guò)拿地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額。開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻大幅提高,一些穩(wěn)健的老牌房企以及中小房企則被拒之門外。表面上看行業(yè)的集中度正在提高,有觀點(diǎn)認(rèn)為這一輪的房地產(chǎn)洗牌帶來(lái)的結(jié)果是劣幣驅(qū)逐良幣,老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或被驅(qū)逐出局。
房企為何看不懂“地王潮”
據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,截至5月30日,20大城市合計(jì)土地出讓金為5822.78億元,比2015年同期的3481.6億元增加67%,全國(guó)住宅類溢價(jià)率超100%的地塊合計(jì)112宗,其中除了10宗在上海,3宗在廣州外,其余全部分布在二線城市。
這一輪“地王”熱潮以國(guó)企為主,融創(chuàng)、泰禾以及資本市場(chǎng)強(qiáng)者信達(dá)也積極參與其中,參與制造“地王”的萬(wàn)科也因杭州“地王”太過(guò)瘋狂而“拱手相讓”。瘋狂的土地市場(chǎng)讓業(yè)內(nèi)直呼看不懂,“地王”層出不窮,未來(lái)房?jī)r(jià)多少才能盈利?
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次土地市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的勢(shì)頭,一些對(duì)產(chǎn)品有研究的老牌房企因?yàn)橘Y金壓力以及穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)策略與一二線土地市場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn),而樓市分化下的三四線城市庫(kù)存高企,不過(guò)多介入,較終或出現(xiàn)“青黃不接”的局面。
在融資成本降低的情況下,深諳資本市場(chǎng)運(yùn)作、資金實(shí)力雄厚的房企瘋狂拿地,獲得了白銀時(shí)代生存的“門票”,包括信達(dá)在內(nèi)的企業(yè)是資本市場(chǎng)的高端“玩家”,產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)和操盤實(shí)力較弱,并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的佼佼者。
這就導(dǎo)致了奇怪的現(xiàn)象,做實(shí)業(yè)的企業(yè)沒(méi)錢拿地,玩資本的房企憑借資金優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額,玩資本的企業(yè)將做實(shí)業(yè)的企業(yè)驅(qū)逐出局,成為“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的獲勝方。
房地產(chǎn) 評(píng)論人黃立沖則不認(rèn)為這是劣幣驅(qū)逐良幣的過(guò)程,有人辭官歸故里,有人漏夜趕考場(chǎng),越是熟悉房地產(chǎn)發(fā)展的房企對(duì)此輪“地王”潮越抱有敬畏的態(tài)度。
黃立沖表示此輪“地王”熱主要是由于貨幣供應(yīng)量的井噴,央企與老牌民營(yíng)房企、港資以及外企在融資成本方面存在差異,央企向銀行貸款利息更低,存在一定優(yōu)勢(shì),融資成本相對(duì)較低。由于成本差異,在同一地塊是否值得投資的判斷上也存在差異。
高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為,“資本玩家”在土地市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)只是表面現(xiàn)象,一些具備實(shí)力的老牌房企獲取土地的方式更加多元、成本也更低,例如現(xiàn)在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市,有些地塊并沒(méi)有參與公開(kāi)招拍掛。老牌實(shí)力房企由于對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎,并不代表未來(lái)會(huì)被淘汰出局。
國(guó)泰君安分析師劉斐凡直言,出現(xiàn)“青黃不接”的說(shuō)法暫時(shí)是不成立的。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備能夠支撐未來(lái)3~5年的發(fā)展,過(guò)往發(fā)展較好的房企,對(duì)土地市場(chǎng)的態(tài)度比較謹(jǐn)慎。
劉斐凡認(rèn)為房企資金寬松還存在去年銷售改善的原因,房企回款,資金改善。2015年公司債的放開(kāi),房企可以在國(guó)內(nèi)獲得較低廉的資金。
拿“地王”意味著風(fēng)險(xiǎn),地王熱潮對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)一定的負(fù)面影響。黃立沖認(rèn)為,大量的資金涌入房地產(chǎn),推高房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
高價(jià)地需要房企提供大量的資金,房企轉(zhuǎn)而大量融資、發(fā)行債券,導(dǎo)致房企負(fù)債提高。這些因素或?qū)恐平诜康禺a(chǎn)業(yè)增長(zhǎng),成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的阻礙。
5月30日,國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)觀察報(bào)告稱,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇,但開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況并未改善。那些沖進(jìn)下一個(gè)投資周期的開(kāi)發(fā)商,大舉擴(kuò)張土地儲(chǔ)備,而利率下降或不足以抵消地產(chǎn)商債臺(tái)高筑,信用狀況惡化較為嚴(yán)重。
標(biāo)普已下調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)公司評(píng)級(jí),理由是這些公司依賴短期債務(wù),在二三線城市由于住宅供應(yīng)過(guò)剩而面臨利潤(rùn)率壓力,此外還要面對(duì)為土地儲(chǔ)備支付高價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化是標(biāo)配?
在此輪“地王”熱競(jìng)得土地的房企均具備較強(qiáng)的資金實(shí)力,那些資金壓力較大、融資成本較高的房企在新一輪的擴(kuò)張中處于劣勢(shì),擴(kuò)張能力較弱。在當(dāng)下地價(jià)高企的背景下,想在土地市場(chǎng)獲得一席之地,增強(qiáng)擴(kuò)張能力,資金至關(guān)重要。
老牌房企或者一些外資以及港資房企逐漸淡出瘋狂的土地競(jìng)爭(zhēng)。凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)頭席執(zhí)行官羅臻毓認(rèn)為拿地房企存在預(yù)期過(guò)高的情況,拿地成本翻倍,未來(lái)房?jī)r(jià)翻番才能盈利,預(yù)料不到,凱德不會(huì)碰。
羅臻毓認(rèn)為,房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去,高價(jià)拿地后通過(guò)囤地就能獲利的年代也已經(jīng)過(guò)去,單純的資本運(yùn)作能否讓企業(yè)在拿地成本高企,競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的市場(chǎng)上獲得盈利未可知。
高地價(jià)之下凱德將通過(guò)不同渠道和方法獲取好項(xiàng)目,羅臻毓對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,以深圳為例,凱德看好深圳的發(fā)展前景,將在深圳的幾大區(qū)域?qū)ふ移渌臋C(jī)會(huì),未來(lái)也不只會(huì)做商業(yè)項(xiàng)目,住宅或者綜合體項(xiàng)目也在凱德的考量之中。
受降準(zhǔn)降息、減費(fèi)讓利等因素影響,境內(nèi)銀行貸款平均利率延續(xù)下行趨勢(shì),境內(nèi)融資成本降低,沒(méi)能充分打開(kāi)境內(nèi)融資渠道的房企在資金成本上處于劣勢(shì)。
凱德集團(tuán)總裁兼頭席執(zhí)行官林明彥表示,凱德在國(guó)內(nèi)要繼續(xù)發(fā)展,肯定需要在國(guó)內(nèi)有一個(gè)好的融資平臺(tái)。雖然凱德在運(yùn)作上是有很多不同的資金合作伙伴,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度,較合適的平臺(tái)就是在國(guó)內(nèi)有一個(gè)上市融資平臺(tái)。
羅臻毓希望金融政策繼續(xù)開(kāi)放,一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在中國(guó)能操作,這樣可能使下一步的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展上到另外一個(gè)臺(tái)階。
進(jìn)入白銀時(shí)代,房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)能力以及資金等能力提出更高的要求。據(jù)記者了解,為解決資金問(wèn)題,房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商努力轉(zhuǎn)型的方向,保利、萬(wàn)科、世茂等房企均進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)型。
林明彥表示,把物業(yè)經(jīng)營(yíng)好,需要實(shí)現(xiàn)定位和管理更加精細(xì)化,任何一個(gè)投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā),需要占用相當(dāng)大的資金量,不能做大規(guī)模就需要引入其他合作伙伴,要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。
劉斐凡認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)正在急速轉(zhuǎn)型,不僅賣房子,也在提供物業(yè)服務(wù),資產(chǎn)證券化也將持續(xù)推出,資產(chǎn)證券化可以解決房企的融資問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化,緩解資金壓力,有更多的資金投入到新的投資中,解決投資物業(yè)的資金沉淀問(wèn)題。
陳厚橋表示,房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)證券化是未來(lái)房地產(chǎn)的標(biāo)配,沒(méi)有創(chuàng)新融資渠道的房企將失去發(fā)展的一大優(yōu)勢(shì)。
黃立沖則認(rèn)為,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的路走不通,中國(guó)的地產(chǎn)比較特殊,租金低于利息成本,價(jià)格泡沫大,經(jīng)濟(jì)實(shí)體無(wú)法承受足夠的租金成本,租金回報(bào)率低,長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流為負(fù),不能支付利息成本,這也是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型遇到困境的原因。
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