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李嘉誠內地囤地頭嘗苦果 上海 價格縮水過半

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 774 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
在樓市步入下半場,和黃還能繼續(xù)在內地靠囤地賺錢嗎? 本報記者鄺陽升攝

銷售放緩、減少拿地,內地房企進入“冬閑”時節(jié)。然而,港資房企卻趁機頻繁抄底內地土地市場,儼然一副“冬忙”景象。

2011年上半年,九龍倉成為內地拿地較活躍的港企。前3個月,九龍倉就分別在蘇州、長沙、杭州拿下多幅地塊,累計投入達100億元。2011年下半年,李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔接棒九龍倉,在內地土地市場“淘金”。6月始,長和系就先后在天津、長春、大連、佛山等地收獲土地。

“要永遠相信:當所有人都沖進去的時候趕緊出來,所有人都不玩了再沖進去?!崩罴握\這句心得被不少投資者奉為金科玉律。而對這句話詮釋的較透徹到位的,還是這位超級富豪自己。然而,李嘉誠留給業(yè)界的印象,不僅是土地抄底,還有涉嫌“囤地”。

早前就有媒體爆出,長和系在上海、武漢等地的囤地行為,并坐收增值漁利。然而,和記黃埔2010年底在上海拍下的地王,卻遭遇到2011年該區(qū)域板塊價值下滑的尷尬。一向以穩(wěn)健經營著稱的李嘉誠,在樓市步入下半場,還能繼續(xù)在內地靠囤地賺錢嗎?

斥資百億逆市搶地

和記黃埔是李嘉誠著力內地樓市的主要平臺,這次“搶地”的重任,依然由和記黃埔來履肩負。

2011年6月3日,和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區(qū)項目,據悉,該項目由河北區(qū)城投公司與和記黃埔地產(御翠·尚府)天津公司合作,預計投資超過60億元。在拿下該項目僅20天之后,和記黃埔長春公司又以4.64億元的底價拿下長春一塊土地面積為15.89萬平方米的住宅商服用地,和記黃埔頭入長春高新區(qū)。

休息了四五個月,李嘉誠再度出手。2011年11月,在多地土地頻頻流拍的情況下,和記黃埔果斷出手競得佛山一地塊,預計總投資將超過15億元。時代周報記者了解到,和黃購得該地塊的總代價為8.96億元,該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門之后,李嘉誠在華南再落一子。

時隔1個月,和記黃埔又現身大連土地市場,并聯(lián)手李嘉誠另一地產平臺長江實業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區(qū)一塊14.3萬平方米的商業(yè)用地。據介紹,本次土地收購行為的主體項目公司為大連達連房地產開發(fā)有限公司,長江實業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權益。

除上述城市外,在本輪內地樓市土地調控中,李嘉誠還于2010年底,在重慶、上海、南京高價搶地。2010年11月,時隔三年,李嘉誠再度在重慶出手,和記黃埔通過競拍方式,以13.1億元的價格成功拿下重慶兩江新區(qū)一處住宅用地。緊接著,李嘉誠前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初,和記黃埔下屬業(yè)貿投資有限公司以總價16.2億元摘得上海青浦區(qū)趙巷板塊17號地塊,樓面價為21436元/平方米,溢價率191.5%,并刷新了趙巷板塊單價“地王”紀錄。平安夜,和記黃埔以31.8億元的總價拿下了南京河西板塊G53地塊,溢價17.7%,樓面價為8548元/平方米。

粗略計算,自2010年底,李嘉誠的長和系就已在內地斥資百億元拿地,其在內地的足跡遍布全國。2003年,和記黃埔在內地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個城市。2004、2005兩年,和記黃埔“逆市而上”,陸續(xù)在西安、成都、長沙、長春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資金,圈下了超過300萬平方米的土地,基本完成了其對一級城市和主要二線城市的戰(zhàn)略布局。據2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報,在土地方面,其目前所占土地儲備可發(fā)展成共980萬平方米以住宅為主的物業(yè),其中97%在中國內地、2%在英國及1%在新加坡與中國香港。此土地儲備包括分布于23個城市的48個項目,預期在數年內分期發(fā)展。

資金鏈優(yōu)勢明顯

內地樓市正處極寒,李嘉誠為何屢屢闊綽出手?

“國內經濟持續(xù)發(fā)展是吸引香港房企進駐內地的主要原因。”中投顧問房地產行業(yè)研究院韓長吉向時代周報記者分析,加上當前國內信貸減縮,很多中小房地產企業(yè)由于資金壓力加緊離岸,而此時香港房企進入內地開拓市場的時機比較適宜,所以出現大量香港房企進駐內地,正是資本流動和投資意愿雙重影響的結果。

事實上,不僅和記黃埔,九龍倉、恒隆、嘉里建設、周大福等港企也紛紛在內地“跑馬圈地”。據不完全統(tǒng)計,2011年港企在內地市場的投入就超過200億元。這其中,大部分“淘金者”都能以底價獲得中意地塊或項目。不過也有例外,2011年9月,恒隆地產經過83輪的激烈角逐以34.97億元奪下昆明市兩宗商業(yè)地塊。

港企拿地,包括和記黃埔,背后都有資金鏈的優(yōu)勢。據不完全統(tǒng)計,截至2010年底,香港上市并且主要在香港運營的地產企業(yè),平均的資產負債率僅為26.71%。然而香港的房產四大天王(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘)的公司資本負債比例均只有20%左右,截至2011年6月30日,李嘉誠和記黃埔的凈資產負債率為21.9%。

相比而言,國內上市房企資產負債率動輒超過70%。而公開資料顯示,截至2011年上半年,內地上市房地產企業(yè)的平均資產負債率已達到71.28%,創(chuàng)近十年的新高,與此同時,上市房企總負債已超過1萬億元。

2012年,新春伊始,土地市場格外冷清。據北京中原地產數據,1月,城市土地流標率達44%。然而,李嘉誠似乎在為進一步的抄底做準備。據港媒較新消息,和黃籌組中的5年期及10年期的美元債,由于反應熱烈,已將發(fā)行規(guī)模各增加至5億美元,即共10億美元(約78億港元)。此舉無疑為2012年和記黃埔在內地市場搶地,備足“糧草”。

另一邊廂,李嘉誠另一業(yè)務在香港的地產平臺長江實業(yè),也對內地市場虎視眈眈。近日,長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄對媒體表示,2012年內地將有大量收購機會,長實將會特別留意內地城市綜合項目。

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