閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“10%是開發(fā)商的降價底限?!北局芤唬斏虾T俅纬霈F(xiàn)排隊購房現(xiàn)象后,多位房地產(chǎn)業(yè)的 人士表達了相同的看法:在樓市總體不降價的情況下,樓盤小幅降價就足以帶來熱銷。某機構(gòu)調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示,1300多位房地產(chǎn)營銷經(jīng)理中,超八成認為房價不會下跌,認為降價會超過10%的不到5%。實際情況跟他們的看法一致:即便是10%以內(nèi)的折扣,很多開發(fā)商都不愿意給。
記者近日針對京、滬、穗、深、杭、漢六城市營銷公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商或在5月大規(guī)模推貨,但多數(shù)仍沒有降價的打算。
北京 開發(fā)商少量推貨試探市場
北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京4月共有30個項目計劃入市。由于身陷調(diào)控,開發(fā)商推盤時面臨很大挑戰(zhàn)。30個項目中,目前只有11個確定了預售均價,另外的項目均價還停留在“待定”狀態(tài)。
在采訪中,多位北京樓盤營銷工作人員均承認,目前的營銷難度較大。為了盡可能多地積聚客戶,營銷策劃時,開發(fā)商基本考慮將開盤前的客戶蓄客時間拉長,同時傾向于少批量上市,以試探市場反映,而不是一次性大批量盲目推盤。
至于是否降價開盤,一些樓盤營銷人員的回答可能并不如人們所愿。
北京海淀區(qū)上地板塊的一個樓盤營銷總監(jiān)告訴記者,推盤時,他們并不打算降價或打折。她認為,行業(yè)越是低谷,越要做到精細化。目前樓市處于觀望中,降價雖然會吸引眼球,但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸,且降價不一定能帶來好的銷售量。較重要的還是找準客戶,針對特定目標客戶群進行特色營銷。
她以自己的樓盤為例解釋說,該樓盤位于上地商圈,客戶群鎖定為在上地工作的中高端白領(lǐng)和公司管理人員。
位于北京CBD地塊的一位樓盤營銷人員也向記者表示,目前公司未有打折或降價開盤的打算。鑒于該地塊的稀缺性,公司的營銷以無可復制的位置為核心訴求點,打造高端形象。
她認為,對于中高端樓盤而言,特色營銷可以加分,而降價或打折營銷卻會對品牌形象帶來負面影響。
上海 營銷公司不建議大幅降價
“今年頭次新盤大規(guī)模上市,可能會出現(xiàn)在5月份?!鄙现苋諔K淡落幕的上海之春房展會,讓上?;膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚,“許多大開發(fā)商臨時缺席,很大程度上說明了市場目前的趨勢。”
“以往,新盤集中供應出現(xiàn)在3月份,在錯過3月份的春季房展后,開發(fā)商目前較有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨?!秉S欣偉說,“如果這個時間點開發(fā)商仍不準備推新盤,那只有兩種可能性,一是開發(fā)商打算一捂到底,另一種就是開發(fā)商資金撐不住,可能會選擇悄悄降價?!?
同策房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說,從他們掌握的情況看,即使到了五六月份,開發(fā)商也不會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。去年這個時候,開發(fā)商的資金已足以維持半年,今年開發(fā)商的資金比去年同期更好,因此降價的可能性極小。
不過,趙剛也認為,4月下旬和5月初才是全年新盤上市的高潮期,這一批房源極有可能占今年推盤總量的30%以上。
大規(guī)模的供應會不會導致開發(fā)商在5月份發(fā)動降價潮呢?
“開發(fā)商在降價問題上已沒那么糾結(jié)了?!壁w剛說,限購令推出后,很多高端樓盤客戶流失,目前開發(fā)商糾結(jié)的問題是如何找到精準的客戶,并不會輕易降價,因為降價并不能幫助他們找到客戶。
黃偉欣也表示,即使是剛需住宅,營銷代理公司也不敢給開發(fā)商提過分的價格折扣,一是開發(fā)商會擔心這樣的價格能否將房子全部賣掉,二是如果賣得太好,開發(fā)商又會擔心價格是否降得太多。他認為,大多數(shù)營銷代理公司會給開發(fā)商建議將價格下調(diào)5%~10%。
廣州 新盤或在5月集中推出
3月14日~3月20日,廣州市場成交再度下滑,跌破千套,成為廣州頒布限購令后較慘烈的一周。而就在上周,房價經(jīng)歷暴漲的廣東佛山,正式對外表示將實施樓房限購令。
“目前我對市場不太樂觀,預期看跌。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示,目前市場仍處于博弈、觀望階段,開發(fā)商沒有明顯的促銷活動,房價松動是一個假象。值得注意的是,當前高端樓盤銷售慘淡,一個星期都賣不出去一套。
據(jù)介紹,該中介代理的廣州海珠區(qū)某高端樓盤項目,本來計劃5月初開盤,但由于市場不明朗,開盤日已被推遲至五六月份?!斑@樣的市區(qū)高端盤,開盤推的量很少,可能就100套。”黃韜表示,但開發(fā)商蓄客的時間都差不多要1~2個月,推貨節(jié)奏取決于開發(fā)商的資金需求情況。他指出,因為市區(qū)新盤少,上述新盤價格肯定不會往下走。
在行情低迷的情況下,瑞安在華南的頭個市區(qū)住宅盤,之前報出了超3萬元/平方米的吹風價,由于不少業(yè)內(nèi)人不太看好,其入市的時間也幾度延遲。
曾英杰認為,今年上半年廣州新推貨量總體會比較少,波集中推貨會出現(xiàn)在 “五一”期間,在這之前,大規(guī)模降價促銷的可能性較小。雖然廣州六區(qū)的供應有所回升,但仍存在價格上漲的動力。
黃韜則表示,由于資金壓力,預計5月份開發(fā)商會出貨,個別會進行變相降價促銷。
杭州 5月房價“拐點”預期增強
受限購政策、信貸收緊等政策疊加效應的影響,杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數(shù)據(jù)顯示,3月前半月,杭州商品房成交大幅下滑,成交僅647套;3月22日,杭州僅成交31套,低迷成交“雪上加霜”。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察分析,杭州或?qū)⒃?月份迎來開盤高峰,房價開始出現(xiàn)較為明顯的松動,房價下跌的“拐點”預期逐步增強。
成交量的“萎縮”與供應量相對減少有關(guān)。杭州雙贏營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴記者,調(diào)控效應已經(jīng)顯現(xiàn),購房者處于觀望,開發(fā)商也是如此,推盤明顯放緩。
據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,“國八條”出臺后至3月23日12時,近3個月內(nèi),杭州市區(qū)共有11個樓盤開盤,而一向占據(jù)大頭的住宅項目只有5個,3月份至今竟然沒有住宅樓盤申領(lǐng)預售證。
漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理梅杰認為,目前開盤的項目比較少,杭州5月份的房交會期間可能集中亮相,“目前開發(fā)商也出現(xiàn)分化,有些開發(fā)商想避開較冷的市場期?!?
“僵持”的市場行情下房價是否會出現(xiàn)“拐點”?在杰盟智庫執(zhí)行長蘭洪??磥?,目前杭州房價開始出現(xiàn)松動,一些老盤如城郊板塊的小西湖小鎮(zhèn)已經(jīng)推出較大幅度的折扣,但開發(fā)商現(xiàn)在大張旗鼓降價并不現(xiàn)實。
3月16日,位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號樓,開盤當日154套房源去化八成。至于原因,章惠芳認為,除了該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外,價格也是優(yōu)勢,“之前賣46000元/平方米左右,這批新推的房源,均價只有33600元/平方米左右,還是精裝修?!?
合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理畢明輝告訴記者,目前杭州新開的樓盤定價都比較理性,比預期要低,在優(yōu)惠促銷方面,雖然都是常規(guī)手段,但幅度更大一些。
梅杰則表示,今年市場將以自住需求型為主,不管是頭次置業(yè),還是改善型購房,自住需求重視性價比。據(jù)他觀察,近期,新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤開盤價都比預想要低,再加上一些優(yōu)惠促銷活動,其實比所在區(qū)域均價已經(jīng)低了5%~10%。
據(jù)杭州百棠地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,不少樓盤將選擇4~5月份之間開盤,仍然踩在這個傳統(tǒng)銷售旺季的節(jié)點上。
杭州百棠地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理魏羽妡表示,推盤量的調(diào)整是目前許多開發(fā)商考慮的問題之一,為了確保在開盤時有不錯的銷售表現(xiàn),機構(gòu)建議住宅類項目在本階段以小批量推盤的方式進行,不建議進行大力度的促銷或折扣;所有目前在服務項目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主。
武漢 推盤放緩 開發(fā)商降價有限
進入3月份以來,承受著成交量直線下挫的壓力,武漢各大在售樓盤代理商競相緊急調(diào)整營銷方案,以期完成既定任務。上周末,記者在武漢走訪發(fā)現(xiàn),超過七成樓盤已祭出“優(yōu)惠”大旗,其中不乏萬科、保利等較具實力的地產(chǎn)企業(yè)。
記者注意到,近期每逢周四、周五,鋪天蓋地的樓盤推廣短信便會集中“騷擾”手機用戶,而這類短信有個基本規(guī)律:小戶型告誡待售數(shù)量有限,大戶豪宅以優(yōu)惠促銷為主旋律,而寫字樓等投資類產(chǎn)品則會強調(diào)“非限購范圍”。
“在目前行情下,我們對樓盤的營銷策略肯定會做出相應調(diào)整,在整個運作節(jié)奏上也會有所放緩?!蔽錆h經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示。事實也正是如此,由于前期蓄客量嚴重不足,武漢市場眾多新盤上市節(jié)奏明顯被人為放緩,很多原本計劃三月初開盤的樓盤被臨時更改延后到3月底或4月初。
對此,被延期樓盤的工作人員表示,“只有將新盤認籌時間段延長,客戶積累到一定數(shù)量才能開盤,否則銷售的人力成本會很大?!睋?jù)億房研究統(tǒng)計顯示,限購新政出臺后一月內(nèi),武漢先后有接近40個新樓盤宣布進入認籌階段,但正式按計劃日期開盤的不到10個,且按時開盤的均為萬科、萬達、華潤、金地等大品牌開發(fā)商。
此外,具體營銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇。武漢市信達行房地產(chǎn)顧問有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者,公司會根據(jù)代理樓盤的特點選用較優(yōu)營銷策略,“主要還是要看項目自身的情況,市區(qū)和郊區(qū)的項目也會有一定的區(qū)別。在行情不好的情況下,新樓盤一般都會采取分批入市。”不過,他也表示,目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的問題不是策略調(diào)整,而是“市場實際購購力不足”。
代理萬科武漢旗下某在售樓盤的客戶經(jīng)理陳卓也對透露,對于定位為頭次置業(yè)的產(chǎn)品,一般不會有很大降價空間,因為開發(fā)商的開價已經(jīng)是比較接近利潤下限,“有較大降價空間的樓盤主要是針對二次置業(yè)和前期定價偏高的小戶型項目”。
關(guān)于未來樓市走向,大多數(shù)受訪營銷代理企業(yè)均表示,未來樓市肯定會有一個調(diào)整,具體時間點取決于國家下一步的政策安排和開發(fā)商的資金壓力大小。上周末,位于武漢核心區(qū)的一在售樓盤公開打出“95折”,這也是本輪樓市調(diào)控政策出臺后,武漢頭個公開降價的樓盤。據(jù)了解,本周末即將開盤的部分新樓盤均價回調(diào)幅度為500元/平方米左右,按照目前武漢的房價水平,調(diào)價幅度不超過5%。
3月以來,雖然許多開發(fā)商做足優(yōu)惠促銷姿態(tài),但根據(jù)武漢網(wǎng)調(diào)顯示,有超過八成的購房者不認可現(xiàn)有促銷方案,認為“這些都是表面熱鬧,再
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