去年廣州均價(jià)在2萬元/平方米以上的高端公寓成交套數(shù)超過3500套，均價(jià)接近24000元/平方米，在京滬穗深四大城市中排名較低，只有價(jià)格較高的上海的一半。

今年全國(guó)兩會(huì)后，國(guó)家在土地供應(yīng)上將更多地向保障性住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品房?jī)A斜，嚴(yán)控大戶型住房建設(shè)用地，這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的悄然變化，將使樓市特別是高端物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的變化呢？

昨日，由北京大學(xué)房地產(chǎn)研究等單位主辦的“中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告暨高端物業(yè)理性繁榮經(jīng)濟(jì)論壇”在廣州匯景新城舉行，會(huì)上發(fā)布的《中國(guó)高端物業(yè)氣象報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)透露，去年廣州均價(jià)在2萬元/平方米以上的高端公寓成交套數(shù)超過3500套，均價(jià)接近24000元/平方米，在京滬穗深四大城市中排名較低，只有價(jià)格較高的上海的一半。

廣州豪宅價(jià)格提升空間大于京滬深

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究認(rèn)為，廣州市高端物業(yè)的成交均價(jià)目前相對(duì)較理性，由于廣州亞運(yùn)召開在即，基礎(chǔ)設(shè)施的完善將釋放更多高端需求，而豪宅供應(yīng)又基本是一個(gè)常數(shù)，所以會(huì)帶來更加完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，這樣必然導(dǎo)致對(duì)高端物業(yè)更大的需求量，可以預(yù)期廣州的高端物業(yè)價(jià)格在四大城市中的提升空間。

目前廣州購房者50%以上是二次置業(yè)

《報(bào)告》顯示，近十年來全國(guó)別墅、高端公寓的銷售面積穩(wěn)中有升。《報(bào)告》還認(rèn)為，流動(dòng)性過剩下，中國(guó)資產(chǎn)超過百萬美元金融資產(chǎn)的高端人士近幾年處于增長(zhǎng)趨勢(shì)，從2002的21萬人增加到2009年的37萬人，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)的前提下，豪宅的購購需求和購購力將會(huì)繼續(xù)上升。

“目前廣州的購房者中有50%以上是二次置業(yè)?！焙细惠x煌集團(tuán)董事長(zhǎng)扶偉聰在昨日的論壇上分析，這部分購房者的目標(biāo)產(chǎn)品是大中戶型普通住宅和高端物業(yè)，由于政府將加大保障房用地和中小戶型用地的推出，未來特別是高端住宅將變得更加稀缺，價(jià)格可能會(huì)上漲得很快。

調(diào)控房?jī)r(jià)要通過稅收和金融手段

專家視點(diǎn)一：

調(diào)控房?jī)r(jià)要通過稅收和金融手段

“中國(guó)目前豪宅市場(chǎng)正處于非理性繁榮階段，絕大多數(shù)以豪宅名義定價(jià)卻沒有豪宅的本質(zhì)和品質(zhì)?！眹?guó)金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石在論壇上表示，從1992年開始，中國(guó)廣義貨幣的發(fā)行量保持不低于23%的年均增速，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)和CPI的重要推手。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也通過金融杠桿撬動(dòng)了巨大的虛擬財(cái)富，其中也影響到了豪宅市場(chǎng)。他認(rèn)為若房?jī)r(jià)要翻一番，主要就是從貨幣的角度來考慮的。

“城市化發(fā)展到一定程度，人流動(dòng)性就逐漸地下降，庸俗的說就是人不折騰，有錢的就不張揚(yáng)，沒有錢的就認(rèn)了，現(xiàn)在是有錢和沒有錢的都折騰，就是折騰的市場(chǎng)?！苯饚r石在接受記者采訪時(shí)說，城市的平均房?jī)r(jià)隨著城市化的進(jìn)程，有內(nèi)在的二八定律，就是城市化的早期，人口流動(dòng)比較高，80%是外來人口，就是購房族。當(dāng)一個(gè)城市主要賣的房屋是毛坯房的時(shí)候，市場(chǎng)主要由投資驅(qū)動(dòng)；當(dāng)變成賣的大部分房屋是精裝修的時(shí)候，此時(shí)就已經(jīng)從投資驅(qū)動(dòng)變成了投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，當(dāng)一個(gè)城市賣10套房屋8套房屋是二手房，房子回歸消費(fèi)品的本質(zhì)。

他認(rèn)為，要調(diào)控房?jī)r(jià)，只有通過稅收和金融手段?？煽紤]通過開征物業(yè)稅或者房產(chǎn)持有稅，抑制當(dāng)前的非理性繁榮。

專家視點(diǎn)二：

對(duì)房?jī)r(jià)意見其實(shí)是對(duì)收入分配的意見

“任何的城市，如果想成為有品質(zhì)的城市，應(yīng)該有實(shí)際意義的豪宅區(qū)和住宅區(qū)，中國(guó)近年來出現(xiàn)了大量的類豪宅區(qū)，走進(jìn)去是一樣的，就像迪斯尼一樣，這是誤導(dǎo)豪宅?！痹O(shè)計(jì)理論專家、清華大學(xué)、美術(shù)學(xué)院客座教授王受之在論壇上發(fā)言時(shí)就分析，現(xiàn)在許多豪宅并不是真豪，用面積或者裝修材料來衡量并不科學(xué)，應(yīng)該看的是所在土地的稀缺性，住宅的規(guī)劃和品質(zhì)也要得到保證。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)研究部區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究員張立群則表示，在關(guān)注豪宅市場(chǎng)的同時(shí)也要看到中國(guó)現(xiàn)在收入分配差距比較大，有的人有能力購購很多套的房屋，有的人購不起房屋，大家對(duì)于房?jī)r(jià)的意見，其實(shí)是對(duì)收入分配的意見轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上所致。要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康合理發(fā)展，一方面要堅(jiān)決控制不合理的購房需求，比如說投機(jī)性的購房需求；二要努力加快住房建設(shè)，增加有效供給，特別是增加高品質(zhì)的住房供給，討論房?jī)r(jià)只有在供給快速增長(zhǎng)的前提下才有意義。 (作者：賴偉行)

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