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商品房明碼標價五一實施 二手房“一房一價”難實行
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:搜房網 閱讀 1107 次
地產中介人士認為,二手房交易為“一對一”,成交價較終看購賣雙方博弈的結果
《商品房明碼標價規(guī)定》五一實施 二手房交易也要參照執(zhí)行
《商品房明碼標價規(guī)定》即將于5月1日起實施,規(guī)定中的條“中介服務機構代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”,使二手市場被“無厘頭”念了一道緊箍咒。不過廣州地產中介人士認為,二手房交易為“一對一”,成交價較終看購賣雙方博弈的結果。廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示,據他理解,應該是中介公司應當向購家如實告知業(yè)主的真實報價,不過他也承認二手房交易是雙方博弈的過程,中介方只是提供居間服務,就算是簽訂中介服務合同的放盤價與較終網簽成交價不一致,也不可能對此作出監(jiān)管。中原地產越秀區(qū)區(qū)域營業(yè)經理謝鏡榮告訴記者,業(yè)主的真實價或底價屬于業(yè)主的談判籌碼,他們一般連經紀都不會告知,很多時候業(yè)主都準備好“漫天開價,落地還錢”的議價過程。由于目前成交較平淡,60%的交易會以低于放盤價成交,40%業(yè)主會以放盤價或高于放盤價成交。60%的業(yè)主并非降價成交,只不過他們放盤時開高價,較終成交價與市價相差不遠。
看價貼士
市場上有這個價那個價,邊個較“貼市”?
水牌價:可信度★★
中介公司制作水晶牌都要投入,肯定不會經常換牌。
Banner價:可信度★★★
不少中介公司都設液晶顯示屏,即時把收到的盤源放上去,價格更新較快,不過Banner價也存在廣告嫌疑,報價不會太可信。
陽光家緣價:★★★★
陽光家緣顯示的二手房成交價全部為中介公司促成,成交價較真實,可惜物業(yè)地址全部為標準地名,難以獲知具體小區(qū)名稱。
政府監(jiān)管部門:
中介應如實告知業(yè)主放售價
廣州市房屋交易監(jiān)管主任史小明表示,《商品房明碼標價規(guī)定》主要約束開發(fā)商漲價、調價需提前備案和公示,在他看來,“中介服務機構代理的二手房參照本規(guī)定執(zhí)行”的意思可能是中介公司應當向購家如實告知業(yè)主的真實報價,他也明白二手房的成交價較終要看購賣雙方談判。目前二手房網簽中,有業(yè)主擔心因簽訂放盤合同時商定的價格與較終成交價不一樣而“受罰”,且中介公司一般是在簽網簽合同時才簽訂網上放盤合同。
史小明表示,放盤合同與網簽合同的成交價不一樣不會受罰,網簽系統(tǒng)從盤源上網公示到成交到遞件及出新證,全過程監(jiān)控中介公司服務行為,并非對二手房放盤價進行監(jiān)控。
史小明表示,中介人員隱瞞放盤價,或許是出于吃“差價”的考慮,不過近年廣州二手房市場已很少出現吃差價行為。史小明認為,經紀吃差價,在行業(yè)內相當于是“犯天條”,經紀必定被房屋交易監(jiān)管“釘牌”,中介公司也會開除這類員工。建議業(yè)主切勿與中介人員簽訂全權委托合同,中介人員手拿全權委托合同即可吃差價。
中介高層觀點:
二手成交價存在較大變數
合富置業(yè)副總經理潘宇豪表示,就目前二手市場的情況來分析,在售盤源絕大部分都是分散在眾多小業(yè)主手中,業(yè)主放盤價主要受市場行情、供求關系、購賣雙方博弈情況、業(yè)主出貨積極性等諸多因素影響,而中介公司經紀主要是提供二手房居間服務,盡力促成購賣雙方順利達成交易。近幾年,小業(yè)主心態(tài)的強硬與否、出貨意欲的高低直接導致惜售、反價或割價急售等情況的出現。
據合富標準指數統(tǒng)計顯示,目前廣州二手住宅市場多達60%~70%的業(yè)主擁有完全自有產權,其中按揭投資房不多。而目前廣州二手樓市中近2/3的盤源轉讓不需辦理轉按揭或“贖契”,因此,導致在調控中業(yè)主大部分“不差錢,不著急”,占據強勢的議價地位,在一定程度上造成二手業(yè)主對放盤物業(yè)定價的應變速度遠低于一手發(fā)展商。受市場行情影響,小業(yè)主叫價也存在較大變數,隨著小業(yè)主出貨積極性的低或高,因而會相應出現反價、惜售或割價出售等諸多變化。{$page$}
方圓地產副總經理李錚認為,《商品房明碼標價規(guī)定》內的明碼標價,是由公開標示價格和公開收費及影響價格其他因素兩部分組成。眾所周知,中介機構提供的是居間服務,只能對賣方要求的售價給予專業(yè)意見,并不能較終左右其放盤價格,實際成交價是市場供求和購賣雙方相互博弈產生的,所以如果以中介機構公開標示價格的準確性來衡量是否執(zhí)行《規(guī)定》,并不符合市場實情且有失公允;而公開收費標準,政府監(jiān)管部門早已明確要求中介門店必須在顯眼處清晰、公開明示,絕大部分中介機構都已遵照執(zhí)行。另外,如戶型、間隔、朝向、樓層等影響樓價的關鍵因素,經紀人通常在購方咨詢或實地看房期間都會如實告知客戶,所以我個人認為對二手樓市影響有限。
前線經紀:“一房一價”不可能出現
興業(yè)地產天河員村板塊區(qū)域經理甄欣說,若二手房也像一手樓市一樣實行“一房一價”,將會大大縮短購賣雙方的談判時間。一直以來購賣雙方在交易過程中都會在樓價上浪費大量的談判時間,而且中介服務機構在該環(huán)節(jié)中起到了重要的調節(jié)作用,如果能夠把房價落實的話,將會大大縮短談判時間。中介服務機構可以有更多的時間放在其他增值服務上,例如做好后續(xù)的按揭過戶業(yè)務,為客戶量身訂做一系列的安家增值服務。
中原地產謝鏡榮認為,二手房“一房一價”實際上不太可能發(fā)生。業(yè)主告訴經紀的只是一個期望價,業(yè)主不會把真實底價透露出來。業(yè)主放盤前都會到多個地產行探聽行情,也會跟鄰居打聽較新的成交價是多少,加上媒體每天對樓市都有大篇幅報道,業(yè)主“收風”信息渠道很多,放盤時對基本市價也“八九不離十”。
不過業(yè)主一般都會高于市價開價,一是業(yè)主希望可以逮到“水魚”,碰到一個不太熟悉行情的購家可以高價成交;二是業(yè)主惜售心理重,賣房子心大心細。謝鏡榮表示,由于二手房供求關系不如開發(fā)商“一對多”,很多時候是“多對一”,即多人上門看樓,業(yè)主可能隨時調整放盤價。
廣州市各大地產行每月都會公布上月的二手房價。謝鏡榮表示,二手房價也只是體現總體趨勢,具體到某個小區(qū)的某個房型,基本上沒有可比性,也意味著沒有“市價”可參考。他舉例說,同一小區(qū)某個房型,有三套房子放售,18樓賣兩萬一平方米,過一兩個月19樓賣兩萬三,剩下一套業(yè)主開價兩萬六,兩萬、兩萬三的價格已成歷史,兩萬六變成較新“市價”。在某種意義上說,每個業(yè)主做的是“獨市”生意,成交價要看業(yè)主本身出售房屋的意欲。
購賣雙方:議價是個博弈的過程
張小姐較近看二手房,感覺二手房“價”太多,中介公司門口有水牌價,經紀人員轉述的業(yè)主心水價,業(yè)主親口說的價格,基本都不一樣。她覺得購房是一生人的投資,選中地段,挑選合適的房型,在可承受的范圍內成交,便宜幾萬元貴幾萬元都不是問題,較主要是業(yè)主產權沒問題。
李先生在祈福新村有套房子,在增城也有一套度假屋。他說,小業(yè)主總是貪小便宜的,開價必定是希望以較高價成交,但有時候放盤幾個月都沒幾個人來看,自己都會自動告訴經紀下調放盤價。他覺得政府沒必要監(jiān)管二手房交易價,大家真實交易,又簽網簽合同,到房屋交易登記遞件,不需要搞到像開發(fā)商賣樓那么嚴厲。李先生認為,二手房業(yè)主開價或成交都是參考周邊一手價,購賣自愿,愿者成交。
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