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房地產十年市場路:幾近“迷失”的住房保障
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 546 次
在過去幾年房價大幅上漲的時間里,從上海到其他普通的中國城市,有越來越多的居民發(fā)現通過商品房市場實現改善居住的希望越來越渺茫。
2007年8月,《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)24號文),明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內容,把政府政策拉回保障軌道上。
上海威斯頓不動產管理學院院長、上海房產經濟學會副會長印堃華坦言,在24號文之外,各級政府還有包括調控思路等許多方面需要改進。
收入與房價漲幅的巨大落差
1998年7月1日起,經歷了整整10個年頭的住房制度改革,進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新時期,隨著中國龐大的住房需求被推向市場,為后十年中國商品房市場快速發(fā)展和房價飆升埋下了伏筆。
福利分房制度的停止,在很大程度上為中國房地產市場的發(fā)展奠定了扎實的市場需求基礎,而隨之而來席卷全國大大小小城、鎮(zhèn)的舊區(qū)改造、動拆遷,則進一步激發(fā)了中國老百姓對住房的需求。
國內知名住房金融專家、上海市公積金管理副研究員叢誠指出,包括公積金制度、商品住房按揭等住房金融服務的跟進和完善,客觀上刺激住房需求全面爆發(fā),從而推動房地產業(yè)快速發(fā)展。
1999年2月23日,央行下發(fā)《關于開展個人消費信貸的指導意見》,鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質金融服務。同年9月,人民銀行將個人住房貸款較長期限從20年延長到30年。
“市場成為推動住房發(fā)展的主導性力量,在很短的時間內,把大量社會經濟資源吸引到房地產行業(yè),促使樓市高速增長。”叢誠說。
但是這十年中,國內居民的收入上升速度被房價增速遠遠拋在后面,越來越多的老百姓望著不斷攀升的房價無奈。
“可以看到,過去十年中,很多城市的房價達到了4倍、5倍甚至更高的漲幅,但這些地方居民的同期收入往往只能達到3倍左右,而且這種差距還在被進一步拉大。”一位曾在國內多個城市有過長期房地產經驗的開發(fā)商 人士告訴記者。
住房保障投入滯后
“住房制度改革為房地產市場快速發(fā)展提供了制度基礎,旺盛的市場需求則是發(fā)展的根本動力?!眳舱\指出,而所有參與主體的利益趨同與驅使,即是促使房地產市場高度活躍、房價上升并持續(xù)高位運行的直接原因。
在印堃華看來,過去10年中,在諸多利益趨同因素的背后,來自土地政策及供應方式方面的調整,扮演了不容忽視的角色,土地招拍掛出讓方式和有償使用模式的較終確立,讓這些利益趨同因素找到了較根本的著力點。
2001年4月,國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》,明確提出經營性用地必須采用招標拍賣的方式進行出讓。土地有償使用在有效制止無償用地時代的嚴重浪費同時,土地級差地租在地價高低水平上得到充分反映,土地出讓金收益也使各地政府開辟了巨大的稅外財政收入來源。這也使得一些地方的土地資源進一步向商品市場集中,而住房保障層面的土地資源被嚴重擠壓。
2006年為例,我國房地產稅收在地方稅收的比重約為20%-25%,如果加上土地出讓收益,將達到地方財稅收入的50%。
相反,住房保障在資金方面的巨大需求和投入,讓一些追求一時經濟數據和財政數據的地方政府,有意無意忽視了。
“不過,在這10年中,以經濟適用房為主的住房保障體系一直在強調,但相關措施始終無法執(zhí)行或被扭曲了?!庇胰A坦言。
國家統(tǒng)計局數據顯示,全國經濟適用住房竣工套數所占住房總套數的比重,由1999年的約25%,逐步降至2005年的約8%,隨后更降至3%。
未完成的房改
從2003年開始,中國房地產市場進入了宏觀調控下的發(fā)展周期。而24號文較終確定的“兩條腿走路”的模式,則是長達近5年調控摸索之后,形成了一套將貫穿今后中國住房制度發(fā)展的模式。
1997年-2006年,我國房地產開發(fā)投資對GDP增長的間接貢獻率由7.16%增加到11.5%,年均9.72%。
供需兩旺和房價迅速上升,帶來了一系列社會經濟問題,廣大中低收入者住房問題矛盾突出。
2003年以來的一系列調控,主要指向房地產市場,政策措施也由單一逐步趨向綜合,由溫和趨向嚴厲。但2008年以前,國內大部分城市的樓市發(fā)展證明,這些僅僅局限在商品房市場范圍內的調控措施,并沒能真正遏制房價上漲的勢頭,反而刺激房價在短期觀望后出現報復性反彈。
叢誠指出,住房保障機制與住房市場機制應有效銜接,兩者在功能上相互平行,在運作上住房保障需要通過政策引導并依托局部市場機制運行,兩者有機聯系。需要盡快研究制定城鎮(zhèn)住房制度規(guī)劃、建立國家住房委員會、應用住房政策矩陣模型制定系統(tǒng)周密的住房政策等等。
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