對(duì)購購人群實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管

4月15日，《北京市限價(jià)商品房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）出臺(tái)，這是繼廣州之后，全國個(gè)開始正式執(zhí)行的地方限價(jià)房管理辦法。

作為帶有保障性質(zhì)的商品住房，限價(jià)房一直被業(yè)界認(rèn)為是介于市場(chǎng)與保障之間的“模糊地帶”。北京市建委委員程建華表示，限價(jià)房屬于政策性住房，目的是解決一部分中間群眾的住房困難問題。此次《辦法》的頒布，北京市建委綜合了市民6000多條意見，并將動(dòng)態(tài)管理作為執(zhí)行的重要原則。

“限價(jià)房有住房保障的作用，也有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，因此北京市今后會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)總體波動(dòng)情況，對(duì)限價(jià)房的建設(shè)和供應(yīng)做動(dòng)態(tài)調(diào)整?！背探ㄈA表示。

“五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”

2月18日，北京市建委公布《辦法》的征求意見稿，之后通過電話、網(wǎng)絡(luò)等渠道收到市民意見共計(jì)6000余條。其中，建議修改或取消“單身家庭提出申請(qǐng)的申請(qǐng)人須年滿30周歲”這一規(guī)定的意見達(dá)到600多條，還有近300條建議提高申請(qǐng)人的家庭年收入標(biāo)準(zhǔn)上限。

北京市建委較終將限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象定為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地搬遷過程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭?！掇k法》規(guī)定，申請(qǐng)限價(jià)房必須具有北京市戶口，單身申請(qǐng)必須年滿30周歲，三口以下家庭年收入必須在8.8萬元以下，四口以上家庭年收入必須在11.6萬元以下。

程建華表示，由于限價(jià)房建設(shè)的工作才剛剛開始，供需情況還需要在推進(jìn)過程中進(jìn)一步摸清。因此，限價(jià)房管理工作的一個(gè)重要原則是對(duì)年齡、收入、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

盡管“戶籍限制”在《辦法》中依然被明確規(guī)定，但程建華表示，根據(jù)資格審核和房源籌集情況，北京市將酌情擴(kuò)大供應(yīng)對(duì)象范圍，逐步向持有本市工作居住證的人員和引進(jìn)人才開放。

“動(dòng)態(tài)管理是北京市限價(jià)房管理辦法的重要原則，如何調(diào)整將會(huì)根據(jù)對(duì)限價(jià)房供需情況來確定，政策將會(huì)逐步調(diào)整和完善?！背探ㄈA說。

在限價(jià)房上市管理問題上，《辦法》規(guī)定“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，確需轉(zhuǎn)讓的將由政府回購；取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年的，轉(zhuǎn)讓時(shí)須按屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的35%補(bǔ)繳價(jià)款。

有業(yè)界人士對(duì)“35%差價(jià)”的比例提出質(zhì)疑，因?yàn)楦鶕?jù)《廣州市限價(jià)房管理辦法》，再上市交易的限價(jià)房須按差價(jià)的70%繳納差價(jià)。對(duì)此，程建華表示，《辦法》已有補(bǔ)充，北京市有關(guān)部門屆時(shí)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況適時(shí)調(diào)整這一比例。

“我們嚴(yán)格再上市制度及戶型限制，這樣就能避免此前經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的陰陽合同、投資投機(jī)等行為了。”程建華說。

市場(chǎng)積極性之辯

作為率先執(zhí)行限價(jià)房政策的城市之一，廣州的限價(jià)房建設(shè)曾一度遭到輿論質(zhì)疑：保利西子灣定價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)，頭批認(rèn)購遭到棄購；風(fēng)神公社項(xiàng)目涉嫌定向銷售。而北京今年推出頭塊限價(jià)房用地——豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟地塊時(shí)遭遇“春寒”，較終冷淡收?qǐng)觥?

廣州房地產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時(shí)表示，由于限價(jià)房開發(fā)是以市場(chǎng)和政府相結(jié)合的手段來實(shí)施，因此在探索過程中難免會(huì)遇到各種問題和矛盾，但“不可因噎廢食”。他表示，之前經(jīng)濟(jì)適用房政策讓利太多，導(dǎo)致地方政府和開發(fā)商的積極性都不高。

上海易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，限價(jià)房能夠解決一部分中等收入家庭的住房困難問題，但開發(fā)規(guī)模不宜過大?！耙?yàn)殇N售對(duì)象的定位，規(guī)模一旦擴(kuò)大，勢(shì)必對(duì)正常的商品房市場(chǎng)造成沖擊，擾亂市場(chǎng)秩序?！?

陽光100副總經(jīng)理范小沖對(duì)開發(fā)商參與限價(jià)房的積極性表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，由于國家宏觀調(diào)控使得今年銀根緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流緊張?jiān)诋?dāng)前已是一個(gè)十分普遍的現(xiàn)象。限價(jià)房作為政策性住房，限制條件過多且利潤(rùn)也被控制，因此現(xiàn)階段開發(fā)商競(jìng)標(biāo)限價(jià)房項(xiàng)目的積極性將會(huì)有所降低。

“企業(yè)在參與限價(jià)房土地競(jìng)拍時(shí)會(huì)充分考慮未來的收益空間，因此限價(jià)房并不會(huì)降低行業(yè)的平均收益率。”作為已經(jīng)加入限價(jià)房建設(shè)大軍的房企之一，萬科集團(tuán)頭席研究員譚華杰在接受記者采訪時(shí)表示，與其他商品房不同，限價(jià)房的售價(jià)是提前鎖定的，因此利潤(rùn)率基本固定，既不存在未來房?jī)r(jià)漲幅高于預(yù)期的驚喜，也不存在低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，屬于低風(fēng)險(xiǎn)的固定收益業(yè)務(wù)。

譚華杰認(rèn)為，限價(jià)房的利潤(rùn)率對(duì)各企業(yè)來說基本相同，但收益率主要由周轉(zhuǎn)速度決定。作為行業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)之一，萬科在限價(jià)房領(lǐng)域表現(xiàn)出一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！爸灰袡C(jī)會(huì)，我們就愿意積極參與限價(jià)房的開發(fā)。”

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