今年 總理所作的《政府工作報告》，提出了抓緊建立住房保障體系的重要思路。限價房雖然是商品房，但應當從完善住房供給體系角度，不斷創(chuàng)新工作思路，抓好落實，在保障住有所居目標中發(fā)揮更大的作用。2008年北京住房用地供應總量1700公頃，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房用地500公頃；將新建住房2750萬平方米，其中限價商品住房450萬平方米。這里以北京限價房市場為例，作出分析。

限價房的保障性是大保障體系的含義。住房保障體系不僅僅是指廉租房和經(jīng)濟適用房的政策性保障住房，而且還要包括兼政策性商品性的限價房、純粹的商品住房，以及住房公積金制度，甚至高效有序的市場秩序。按照住房和城鄉(xiāng)建設部的構思，限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無能力購購普通商品房、又超過經(jīng)濟適用房購購條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。在一般收入家庭不能承擔起普通商品住房的大背景下，沒有限價房這樣一個供給層次，就不能保障處于經(jīng)濟適用房和商品房之間“夾心層”群體實現(xiàn)住有所居目標。北京的限價房準入的收入標準略高于城鎮(zhèn)人均可支配收入，使占總人口60％多的中等收入家庭以下都納入到了保障范圍。因此，限價房是住房供給體系中不可或缺、當前難以替代的重要一環(huán)，絕不是可有可無，更不是多此一舉。

限價房保障功能的發(fā)揮依賴于完善的建設銷售管理制度。限價房政策是典型的惠民政策，可自出臺至今，質疑不斷。老百姓看到政策規(guī)定限價房房價只低于商品住宅價格10％-15％，申購條件比較嚴格，沒能達到自己的期望。北京限價房建設和銷售管理辦法等政策已初步制定，海淀西三旗新都東路項目和豐臺花鄉(xiāng)造甲村項目較快在3月可能進行預售，人們都在期待北京的限價房能為這一政策樹立起一個標桿。吸取了經(jīng)濟適用房的經(jīng)驗教訓，北京限價房的準入門檻比較嚴格，從規(guī)劃、招拍掛、建設和申請、分配、銷售、上市等方面出臺細致操作政策，保證了政策的公開、公平、公正。大家批評北京房價高，計算的房價收入比大致在10左右，而當前推出的兩限房比周邊同品質的商品房銷售價格平均低了30％-40％，也就是房價收入比降到了7左右，使普通居民都有能力承擔。在推出限價房的區(qū)域，商品房的售價和二手房價格都未因限價房的入市而降低，棄購滯銷的情況不可能出現(xiàn)。當然因為政策準入門檻嚴格，又優(yōu)先回遷、危改、奧運工程搬遷等三類家庭配售，排隊輪候就成了必然。

限價房建設量需要科學地規(guī)劃。沒有一定的建設量，限價房就起不到抑制房價，保障中低等收入家庭住房需求的作用。但是建設量過大，又會沖擊市場機制。價格指標又是供求力量相互衡平的結果。因而政策的難點不在于出不出臺這樣一個政策，而在于科學設定建設規(guī)模。以2008年住房建設計劃為例，規(guī)劃新建 2750萬平方米，減去近幾年來外埠1／3的商品住宅銷售量，再減去政策性保障住房700萬平方米，商品房和限價房共約占1100萬平方米。而限價房建設量是450萬平方米，剩余滿足本地高收入和中高收入居民的商品房就只有 650萬平方米了。從總體上看，2008年不含限價房的新建政策類住房占新建住房總量的 25．5％，含限價房則這一比例上升到44％，特別是本地居民供應結構中商品房與限價房是 650：450比例，略小于1．5：1，就會看出限價房既不會對住房市場形成太大的價格沖擊，又能有效調整住房供應結構。

限價房政策效應蘊含市場經(jīng)濟規(guī)律。一些經(jīng)濟學家認為限價房實施價格管制，有悖于市場經(jīng)濟原理，在開改革倒車。很顯然，限價房是政策優(yōu)先的產(chǎn)物，犧牲了一定的效率，但要說扭曲了市場經(jīng)濟配置機制是欠妥的。除了前述限價房保持了一定的合理建設量外，我們還可以從以下幾個方面看到，限價房政策充分利用和發(fā)揮了市場機制。頭先，要看到限價房從當前人多地少的基本國情出發(fā)，保障人均使用面積20平方米，嚴格執(zhí)行套型90平方米及以下占70％的政策，起到了增加中小套型住房供給，建立科學、合理的住房建設和消費模式，引導居民適度消費的作用。其次，限價房不是簡單地規(guī)定住宅的較高售價，是在限房價的前提下進行土地招拍掛，開發(fā)商在自身利益化的基礎上來參與，惠民的政策效果通過市場機制轉移到了百姓身上，兼顧了政府、公眾、開發(fā)商三者利益。再次，限價房對商品住宅的建設量有擠出效應，但增加了有效供給。房價不斷走高，超出了當?shù)匾话闶杖肴后w的承受能力。簡單的經(jīng)濟公式計算和實際調查結果都表明，有相當一部分群眾，特別是大城市特大城市的普通收入，既不在政策性保障住房覆蓋范圍之內又被擋在了商品住房購購門檻之外。限價房大幅度降低房價，更好地使實際需求與有效供給匹配起來。

從限價房階段性中看長期性。從規(guī)劃上看，限價房建設還只有“十一五”規(guī)劃，沒有展望到更長遠的時間段。但要看到，限價房可能是一項需要長期堅持的政策。按照北京市 2007年7月出臺的“十一五”保障性住房及限價房用地布局規(guī)劃，新建限價房1500萬平方米，其中2008-2010年是1200萬平方米。而2007年新開工面積為312萬平方米，2008年又安排建設450萬平方米。在不斷強調住房保障的大背景下，照這樣的建設規(guī)模和速度，肯定會超出原有規(guī)劃。另外，當前限價房的準入標準是按實際情況逐步調整的，限價房的價格與商品住宅均價是聯(lián)動的，限價房政策還是試行的。這都預示著限價房政策可能是一項長期堅持的政策。事實上，“十一五”期間北京市1500萬平方米的限價房建設量可能覆蓋范圍是20多萬戶家庭，再加上城市化速度的不斷加快，商品住宅價格的不斷變化，商品住宅與經(jīng)濟適用房之間的“夾心層”群體不會在“十一五”期間消失。因此，應當不斷總結限價房的實踐經(jīng)驗，不斷改進相關政策措施，不斷完善住房供給體系，使限價房這一德政民心舉措落到實處，長期惠及廣大普通群眾。

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