6月28日，《南京市2008~2012年住房建設(shè)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）在南京市房產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)上掛出。根據(jù)《規(guī)劃》，南京市將在未來5年內(nèi)建設(shè)住房5060萬平方米，其中保障性住房為1070萬平方米，占住房建設(shè)總量的21%。而在過去幾年中，這一比例每年平均不到10%。

頗具意味的是，僅是2天后，6月30日，南京市公布《南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則》與《南京市廉租住房保障實施細則》。這兩份新政不僅擴大了住房保障人群的范圍，并頭次明確新增“購房補貼”和“申請共有產(chǎn)權(quán)”兩種保障方式。在建設(shè)規(guī)模加大的同時，保障房體系建設(shè)也迎來新一輪變革。

規(guī)模與體系建設(shè)齊頭并進。南京市三天內(nèi)出臺的這一套組合拳，將其住房保障藍圖描繪得更加清晰。

明確“共有產(chǎn)權(quán)”保障模式

“很明顯，南京保障性住房建設(shè)比例較往年有大幅提高，申請門檻也正在放低?！痹谔K鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅看來，這樣的建設(shè)力度遠超往年?！耙酝暇┟磕瓯Ｕ戏康拈_工量只有120萬平方米左右，不到全市住房建設(shè)總量的10%?！?

對于“購房補貼”的保障模式，南京市房產(chǎn)管理局黨委副書記黃長安表示，這是對南京早前探索的新保障方式的一次總結(jié)。目前南京的住房保障實行“貨幣補貼為主，實物配租為輔”的保障方式。在新細則當(dāng)中，既有“補人頭”又有“補磚頭”，既有租賃補貼也有購房補貼，“靈活的方式對擴大住房保障覆蓋面提供了有力支持”。

新的細則將保障對象從城市低保住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。按照2008年度南京市城市低收入家庭劃定標(biāo)準(zhǔn)，南京房產(chǎn)局初步預(yù)計，江南八區(qū)滿足住房保障條件的家庭大約有6.5萬戶，占南京市總?cè)丝诘?.8%。

較為業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，早前在江蘇省內(nèi)多個縣市創(chuàng)新探索的“共有產(chǎn)權(quán)”住房保障模式，本次在南京公布的細則中頭次被明確。

“申請共有產(chǎn)權(quán)式的保障方式是一次制度創(chuàng)新。比如一戶家庭住在50平方米的廉租房里，經(jīng)濟條件改善后想把這套廉租房購下，那么他們便可先購購部分產(chǎn)權(quán)。”黃長安說。按照規(guī)定，申購家庭必須一次性購購50％以上的產(chǎn)權(quán)，對于政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)則以租金支付的形式享有使用權(quán)，待家庭經(jīng)濟能力達到一定程度后再購購全部產(chǎn)權(quán)。

據(jù)相關(guān)部門測算，兩份細則實施后，從2008至2010年，南京市江南八區(qū)需籌集廉租房保障資金共計10億元，新建經(jīng)濟適用住房600萬平方米。

保障房擠壓市場空間？

保障房新政和未來五年的大規(guī)模建設(shè)計劃，是否會對南京樓市造成沖擊？這是《規(guī)劃》公布后輿論普遍關(guān)心的問題。

據(jù)南京市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計，從明年開始，南京市僅經(jīng)濟適用房的建設(shè)量便達225萬平方米，合計2.8萬套。此外，含限價房、拆遷復(fù)建房在內(nèi)的中低價房明年的上市量為60萬平方米，約為7000套。

搜狐焦點（南京）房地產(chǎn)網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，有6成網(wǎng)友認(rèn)為，保障房大量供應(yīng)和新的細則實施，在一定程度上會使更多有著住房剛性需求的人很快購到房子，而這批人群的轉(zhuǎn)移勢必沖擊商品房市場。同時，由于新政規(guī)定，經(jīng)濟適用房滿5年可上市交易，有近7成網(wǎng)友表示愿意購購二手經(jīng)濟適用房。

但在南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華看來，政府加大保障房的供應(yīng)對樓市的實際影響不大，但“信號作用不可忽視”。他認(rèn)為，如果能對低收入家庭做到應(yīng)保盡保，反而對房地產(chǎn)市場會有一定的積極影響?！拔磥硎袌錾辖?jīng)濟適用房的交易會越來越多，二手房市場的供應(yīng)量也會增加，這對整個市場都會產(chǎn)生一定的傳導(dǎo)效應(yīng)。”

宋堅也認(rèn)為，經(jīng)濟適用房是針對低收入家庭，解決較基本的住房需求。因此，即使住房滿5年，上市交易的可能性也不大。“但是，如此大比例的保障房建設(shè)必將重構(gòu)現(xiàn)有的住房市場結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生的作用將是調(diào)控樓市，直接改變購房者對市場的預(yù)期?！?

南京金馬房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)闞霖則表示：“保障房的集中放量會對低檔樓盤造成較大沖擊，但對高端樓盤沖擊不大，這無疑對開發(fā)商細分市場和產(chǎn)品品質(zhì)提出了更高的要求?！?

“在之前的一次住房調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在南京市改善型購房的需求還是比較旺盛，很多市民希望添置一套面積更大、設(shè)施更好、環(huán)境更舒適的房子。所以即使保障房大量上市，商品房市場也不會冷淡?！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L郭宏定如是說。

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