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二手房購(gòu)賣(mài)稅負(fù)細(xì)盤(pán)算 投資者可選合理避稅方式
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 706 次
二手房購(gòu)賣(mài)稅負(fù)細(xì)盤(pán)算 投資者可選合理避稅方式
投資者可選擇合理避稅方式,同時(shí)做好租房策略和對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的研判
自8月1日開(kāi)始,個(gè)人所得稅正式開(kāi)始了“強(qiáng)征”之旅,從此對(duì)于出售5年內(nèi)的房產(chǎn)者,個(gè)人所得稅成為一筆必不可少的開(kāi)支。
國(guó)稅總局關(guān)于二手房交易征收個(gè)稅的文件是7月26日發(fā)布的,這距離8月1日實(shí)施已經(jīng)不剩幾日,這段時(shí)間以來(lái)受此政策影響的二手房交易不在少數(shù)。
張大爺就是其中的一位。
張大爺有一套東直門(mén)區(qū)域的二手房,面積為54平米,售價(jià)52萬(wàn),房產(chǎn)證為2002年。7月24日,李先生相中了這套房產(chǎn),也就和張大爺達(dá)成了購(gòu)房交易意向。其中涉及到的營(yíng)業(yè)稅,雙方約定由購(gòu)方李先生支付,并準(zhǔn)備近期就簽購(gòu)賣(mài)合同。
但兩天后,國(guó)稅總局下發(fā)了8月1日二手房交易征收個(gè)稅的通知。購(gòu)方李先生購(gòu)這套房產(chǎn)需要通過(guò)貸款完成,而當(dāng)時(shí)僅有3個(gè)工作日,幾乎不可能在8月1日之前完成。而對(duì)于個(gè)稅由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,雙方僵持不下,較后這宗購(gòu)賣(mài)也就因此沒(méi)戲了。
接下來(lái),張大爺又面臨著問(wèn)題,如果接著賣(mài)房子,如何解決稅務(wù)成本?該準(zhǔn)備哪些資料,才可以不交個(gè)稅甚至少交個(gè)稅?如果不賣(mài)房子而改租,這和賣(mài)房子相比,哪個(gè)更劃算?將來(lái)二手房的價(jià)格又會(huì)怎么變化?
交易量和房?jī)r(jià)受稅政影響
受交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收的影響,近期5年內(nèi)二手房交易量下降是很明顯的。
“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析,2006年1-5月,5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為38%,而6月份由于營(yíng)業(yè)稅的影響5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為34%;2006年8月1日個(gè)稅征收實(shí)施后,8月周5年內(nèi)的二手房交易占總交易量的比例為31%,相比6月再度下降3%.來(lái)自北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)甚至顯示,8月1日當(dāng)天,北京的二手房完稅量銳降,個(gè)稅繳納單數(shù)基本為零。
有一些人會(huì)認(rèn)為,以目前的稅率來(lái)看,個(gè)稅的征收比例為收入的1%,50萬(wàn)元的交易額所繳稅金不過(guò)5000元,影響幅度并不算大。
但也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,較低的核定征收稅率并不代表此次的個(gè)稅政策對(duì)樓市的打擊力度小,這項(xiàng)政策對(duì)二手房樓市價(jià)格的影響將是深遠(yuǎn)的。國(guó)家抑制房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)炒作的意愿已經(jīng)在這項(xiàng)政策中體現(xiàn)得十分明顯。對(duì)于一些專門(mén)囤積二手房的“投資者”,其打擊又是相當(dāng)直接的。
即使單從心理角度來(lái)說(shuō),這項(xiàng)政策時(shí)刻都會(huì)影響到二手房購(gòu)賣(mài)交易過(guò)程中交易雙方的考量。
而且受到這項(xiàng)政策影響的北京二手房數(shù)量也是不可小視。信市場(chǎng)部上周對(duì)北京市全市出售房源進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。
結(jié)果顯示,目前北京市場(chǎng)上共有二手房源94000套,其中五年以上的房源只占26%.也就是說(shuō),有74%約69560套房源將受到這次政策的影響。
慎打避稅擦邊球
從8月1日二手房交易開(kāi)始征收個(gè)稅起,各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開(kāi)始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維?!白龅秃贤瑑r(jià)”、假與與真轉(zhuǎn)讓等一些避稅方法也開(kāi)始現(xiàn)身。
“做低合同價(jià)”是購(gòu)賣(mài)雙方一種常見(jiàn)的避稅方式,但信市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為,盡管此舉能夠一定程度減少稅費(fèi)支出,但不宜進(jìn)行。原因在以下兩點(diǎn):,其違反稅收政策,政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度,風(fēng)險(xiǎn)性較大;,從購(gòu)房者角度來(lái)看,當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí),先行做低的“購(gòu)購(gòu)價(jià)”將拉大購(gòu)賣(mài)差額,反而再次增加出售成本,得不償失。
至于借用與的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓,按照目前的政策,與過(guò)戶只需購(gòu)方繳納4%契稅,而購(gòu)賣(mài)過(guò)戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅、2%或4%契稅,以及個(gè)稅。
看似可以節(jié)省不少稅費(fèi),但法律專家則提醒投資者,由于這樣處理要簽署一個(gè)假的“與”合同,其中蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)很大,一旦雙方出現(xiàn)糾紛,事情會(huì)很難解決。
還有一些方式,則是沿走在政策的邊緣。如一些中介向投資者建議,夫妻購(gòu)房,較好只寫(xiě)一個(gè)人的名字,這樣可以規(guī)避套房產(chǎn)因非自住而繳稅?!坝捎谕ㄖ幸?guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅,售房者可在自住房上做文章,比如購(gòu)房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者?!?br>
利用政策空間合理避稅
除了上述一些不正規(guī)的避稅方式,其實(shí)二手房合理避稅的空間還是不小。
《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》這樣規(guī)定,從8月1日起,二手房交易中將可以選擇兩種交稅方案:一是如果您能提供完整、準(zhǔn)確資料的,按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算;二是如果您不能提供完整資料的,將按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅。
這也就是說(shuō),購(gòu)賣(mài)二手房可以按照兩種方式中較低的稅費(fèi)繳納。比如一套二手房售價(jià)100萬(wàn)元,可以提供的成本資料是90萬(wàn)元。如果按照種方式繳納,則需要交2萬(wàn)元個(gè)稅[(100-90)×20%],而如果不提供成本資料,按照種方式繳納,則只需要繳納1萬(wàn)元[100×1%].據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實(shí)際征繳過(guò)程中個(gè)稅征收操作的困難所導(dǎo)致的。如果能順利解決這些困難,日后普遍征收“差額 20%”的個(gè)稅方式較為容易實(shí)現(xiàn);而如果短期內(nèi)無(wú)法解決,則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)執(zhí)行“全額1%”的計(jì)稅方式。
據(jù)了解,廣州早在今年1月1日就開(kāi)征二手房個(gè)稅了。
廣州也是規(guī)定核定征收的比例是1%,這就留下了避稅空間。
有統(tǒng)計(jì)顯示,廣州二手房市場(chǎng)按核定征收規(guī)定交納個(gè)稅的比例達(dá)到七成至八成。
此外,還有利用較低評(píng)估價(jià)格交稅這種方式。現(xiàn)在二手房市場(chǎng)購(gòu)賣(mài)雙方較常用這種避稅方式,且被房地產(chǎn)中介業(yè)所公認(rèn)。
今年7月,北京市地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》,頭次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已購(gòu)公房再上市、經(jīng)濟(jì)適用住房再上市、二手辦公用房交易、二手商業(yè)用房交易六類(lèi)二手房交易較低計(jì)稅價(jià)格。據(jù)房產(chǎn)中介人士透露,不同的地區(qū)較低計(jì)稅價(jià)格不同,一般在7500元 /平方米左右。
如果賣(mài)方按照此價(jià)格扣除的成本交稅,很可能會(huì)高于自己的購(gòu)購(gòu)成本,這樣下來(lái)則會(huì)省一筆稅費(fèi)(其他避稅方式詳見(jiàn)右側(cè)鏈接)。
賣(mài)還是租?二手房?jī)r(jià)展望
要想合適地處理二手房,當(dāng)然還得算機(jī)會(huì)成本這一筆賬。
不少二手房房主現(xiàn)在在猶豫,想把房子賣(mài)掉然后到股市上去試一試,可又怕房子今后會(huì)有很大的升值空間,自己反而損失一筆。而如果選擇租房,收益率又會(huì)是怎樣?于是在賣(mài)房和租房之間,難以取舍。
可以算這么一筆賬。假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間二手房市場(chǎng)的價(jià)格仍將保持現(xiàn)在的水平,以50萬(wàn)的房子月租金2000元計(jì)算,年收益率則在4.8%.這其中自然還包括二手房?jī)r(jià)格可能貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
而如果現(xiàn)在賣(mài)了房子,雖然多交一些稅,如果有不錯(cuò)的投資技巧,在股市、基金和海外理財(cái)市場(chǎng),一年收益4.8%并非難事。
當(dāng)然,這樣做必須為此承擔(dān)房屋可能在未來(lái)幾年內(nèi)升值的風(fēng)險(xiǎn),通貨膨脹所帶來(lái)的貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn),及投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于這兩種方式中都不得不考慮的二手房?jī)r(jià)格問(wèn)題,個(gè)稅新政頒布后,一些出售者開(kāi)始擔(dān)心價(jià)格高了沒(méi)人購(gòu)。而購(gòu)房者也擔(dān)心出售者轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
不過(guò),“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為,個(gè)稅政策的實(shí)施對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的上漲作用并不明顯。這是因?yàn)閮牲c(diǎn):,今年年初至今,已有多項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái),消費(fèi)者對(duì)政策已經(jīng)具備了一定的承受力,此次個(gè)稅新政是今年宏觀政策的延續(xù),但對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊力顯然不及營(yíng)業(yè)稅政策,在個(gè)稅出臺(tái)后,出售意愿以及購(gòu)房需求都會(huì)受到一定的抑制,購(gòu)賣(mài)雙方會(huì)暫時(shí)投入觀望。
其次,個(gè)稅針對(duì)的主要是5年以內(nèi)房產(chǎn)的交易,而公房多在5年以上,因此不涉及個(gè)稅。再加上個(gè)稅涉及的金額也不是很大,轉(zhuǎn)嫁成本有限,從而推動(dòng)價(jià)格上漲的因素減弱。因此,整體的二手房?jī)r(jià)格并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)稅而上揚(yáng)。
也有市場(chǎng)人士對(duì)二手房市場(chǎng)持比較悲觀的態(tài)度?!斑@次由于政策疊加,沒(méi)兩三個(gè)月消化不了;一些想購(gòu)一手房的購(gòu)房者由于現(xiàn)在居住的二手房賣(mài)不動(dòng),只好將置業(yè)計(jì)劃押后。這樣一來(lái),一手房市場(chǎng)的需求也受限。所以對(duì)‘金九銀十’的預(yù)期不抱樂(lè)觀態(tài)度,目前的二手房?jī)r(jià)格水平存在5%到10%的下調(diào)壓力?!?br>
■二手商品房稅費(fèi)舉例
王先生出售一套團(tuán)結(jié)湖地區(qū)的二手商品房,建筑面積100平米,建筑年代為2000年,產(chǎn)權(quán)證日期為2002年,原購(gòu)房?jī)r(jià)為60萬(wàn)元,購(gòu)房時(shí)手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)等共1000元,購(gòu)房后裝修費(fèi)花了5萬(wàn)元。
二手房購(gòu)賣(mài)稅負(fù)細(xì)盤(pán)算 投資者可選合理避稅方式
趙小姐通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)購(gòu)了這套房產(chǎn),成交單價(jià)為8000元/平米,即房屋成交總價(jià)為80萬(wàn)元。
在此二手房交易中,王先生需要交納的費(fèi)用為:向地稅局交納的稅費(fèi):
●印花稅:總房款的萬(wàn)分之五=800000×0.5‰=400元
●營(yíng)業(yè)稅(包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加):總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元
●個(gè)稅:個(gè)稅計(jì)算公式為:(轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%.
①購(gòu)房原值,購(gòu)房原值包括實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),其中房?jī)r(jià)款600000元,契稅:600000×1.5%= 9000元,印花稅:600000×0.05%=300元,因此,此房屋原值為:600000 9000 300=609300元
②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi):包括營(yíng)業(yè)稅和印花稅,即44000 400=44400元
③合理費(fèi)用,王先生購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)使用的是貸款,在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元,另外,手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)1000元,裝修費(fèi)用50000元,那么,合理費(fèi)用為:80000 1000 50000=131000元此房屋要繳納的個(gè)稅為:(800000-609300- 131000-44400)×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繳納的費(fèi)用:
●中介費(fèi):總房款的2%=800000×2%=16000元
●居間擔(dān)保過(guò)戶費(fèi):1500元王先生共需繳納的費(fèi)用為:400 44000 3060 16000 1500=64960元
二手房購(gòu)賣(mài)稅負(fù)細(xì)盤(pán)算 投資者可選合理避稅方式
一位女子手持紙牌,欲購(gòu)二手房。本報(bào)記者康亞風(fēng)攝
■相關(guān)鏈接
二手房交易其他避稅方式
1.暫緩出售,以達(dá)到5年期限
對(duì)個(gè)人出售自住5年以上,并且是家庭惟一生活用房的房
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作者介紹
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