二手房交易“陰陽合同”風(fēng)險(xiǎn)多

省城崔小姐欲通過中介購購一處二手房，在基本談妥價(jià)格后，她和賣主卻對交易中的上萬元稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題難以達(dá)成一致，較后中介建議雙方在合同上降低房屋總價(jià)，將一部分價(jià)款以“裝修費(fèi)”的名義另行約定，以達(dá)到減少稅負(fù)目的。崔小姐有些猶豫：一方面覺得有風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又覺得省下幾千元的費(fèi)用很劃算。
　　記者采訪了解到，近一兩年來，為抑制炒房，國家在二手房交易中收取的稅費(fèi)節(jié)節(jié)攀高，作為對策，利用簽訂“陰陽合同”來逃稅避稅的做法非常普遍。省城一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)理介紹，他們經(jīng)手的二手房交易中，簽訂“陰陽合同”的占到半數(shù)以上。這些合同主要是在交易價(jià)格上做文章，常用的名目有“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等。
　　我省非普通二手住宅（主要以144平米為界，以下為普通住宅）在交易環(huán)節(jié)所課稅負(fù)接近交易價(jià)格的10%，包括營業(yè)稅(賣方繳納，稅率為5.55%，轉(zhuǎn)讓 5年以上住房可免征)、契稅(稅率3%，購方繳納，普通住宅減半)、印花稅、手續(xù)費(fèi)等。一套總價(jià)50萬元的非普通住宅，如果在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓其稅費(fèi)即可高達(dá) 4.5萬元，如果合同總價(jià)降低10萬元，即可節(jié)省稅費(fèi)9000元左右。而在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案時(shí)，除非交易價(jià)格明顯偏離市場平均價(jià)格，有關(guān)部門才會考慮重新評估房產(chǎn)價(jià)值。
　　另外，簽訂“假與、真交易”合同的也比較多。剛剛在中介幫助下通過“與”手續(xù)獲得一處房產(chǎn)的小劉告訴記者，借此可完全避掉營業(yè)稅。按照有關(guān)規(guī)定，將來他如賣出該房產(chǎn)，須交20%的個(gè)人所得稅；但小劉認(rèn)為，購房子是為了自住，將來若要脫手，同樣可以通過“與”方式轉(zhuǎn)讓。
　　對此，山東泉興律師事務(wù)所訾律師提醒，“陰陽合同”有逃稅嫌疑，與現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸，因而不受法律保護(hù)，如果雙方中任何一方出現(xiàn)反悔，都可能引發(fā)糾紛。而且逃稅行為一旦被舉報(bào)或查出，購賣雙方都將受到處罰。
　　全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房產(chǎn)研究所所長郭松海教授認(rèn)為，逃稅現(xiàn)象說明目前稅收監(jiān)管存在一定漏洞，也反映了目前我國的房地產(chǎn)稅收體系存在的一些問題：房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收偏重，保有環(huán)節(jié)的稅收過輕，交易環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)化為交易的成本，往往加劇了購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)制約了二手房的合理流動(dòng)。應(yīng)考慮通過征收物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)閑置稅等，降低普通商品住房購賣、租賃中的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到調(diào)節(jié)財(cái)富分配、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。


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