二手房市場觀望氣氛濃重

　面對日益高漲的全國房價，中國住房改革進入新的節(jié)點。

　　1998年提出的高、中、低收入分別購購商品房，經(jīng)濟適用房的政策開始全面改變。各地的細則政策正在醞釀出臺。

　　而現(xiàn)實是房價仍在快速上升。8月， 36個大中城市一、二、三類地段的普通商品房住宅均價較上月分別上漲0.7%、1.7%和0.6%。36個大中城市經(jīng)濟適用房住宅平均價格，則出現(xiàn)了較上月下降1.2%的新變化。

　　政府的關(guān)注點已經(jīng)轉(zhuǎn)向提供公共物品，與此同時，用政策來規(guī)范市場秩序，促使市場信息公開化顯得愈發(fā)緊迫?！?br>
　　9月4日，位于北京東花市那個灰色的大樓人流如織。

　　這里是北京市房地產(chǎn)交易，是北京先進辦理經(jīng)濟適用房購購資格審核的地方。

　　目前經(jīng)濟適用房審核仍然繼續(xù)，申請資格延期的章也照蓋不誤。這與傳說中北京將停止經(jīng)濟適用房資格審查，為此市民大排長龍的景象不同。

　　但在北京規(guī)模龐大的經(jīng)濟適用房房所在地——天通苑某二手房交易處的信息表明，目前經(jīng)濟適用房交易大幅下降。

　　空蕩蕩的售樓大廳，更顯市場的冷清。交易員表示，可能是新的政策出臺，導(dǎo)致市場觀望?！熬唧w情況要看政策的細則下來，到時候是什么情況就不好說了”。一個交易員說。

　　這個交易員所說的政策，是8月13日中國政府網(wǎng)公布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》，俗稱24號文)。早在8月1日，國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過《意見》。

　　該《意見》規(guī)定，經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。并規(guī)定“購購經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易?！贝送?，經(jīng)濟適用房交易也需先由政府回購。但購購經(jīng)濟適用房滿5年，購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　該《意見》，也規(guī)定，“凡過去文件規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準?！?br>
　　該政策引起各種版本的理解。據(jù)此天通苑二手房購賣交易人士解釋：購購滿5年的二手經(jīng)濟適用房，無需北京戶口；購購5年內(nèi)的則需要北京戶口，年薪不超過6萬，并出具審核表。

　　一些分析人士則表示異議，認為所謂“完全產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用房也并非商品房。

　　根據(jù)24號文，經(jīng)濟適用房購購對象是低收入家庭。1998年規(guī)定中低收入家庭購購經(jīng)濟適用房的政策被叫停。而北京已試點新的經(jīng)濟適用房購購政策。

　　而到底對這些政策如何理解，由于各個省市的配套細則沒有出臺，政策真空導(dǎo)致各種魚龍混雜的情況。

　　調(diào)查由此展開。

　　變化的形勢

　　從1999年以來，北京就開始出現(xiàn)各種經(jīng)濟適用房炒房者。

　　北京經(jīng)濟適用房區(qū)域天通苑的二手房價格，近幾年就像火箭一般連續(xù)幾年上躥。它當年的開盤價格只有2650元每平方米。但就在天通苑地區(qū)，勞斯萊斯·賓利汽車時有所見。

　　炒房者一為購購經(jīng)濟適用房者，漲價后銷售套利。二是經(jīng)濟適用房號的轉(zhuǎn)賣者。其中2005年僅僅一個百環(huán)家園的經(jīng)濟適用房號，就由8萬炒到11萬，再到14萬。而即使如此高的價格，由于售價只有周邊房價一半，仍然非常有吸引力。

　　但是形勢已經(jīng)發(fā)生變化。

　　對這一點，房地產(chǎn)中介感受很深，他們不得不加大推銷力度。

　　天通苑一家二手經(jīng)濟適用房的女交易員坦陳， “在幾千套房子中，較多有十套八套是滿5年的，而且都是大戶型”。因此，5年以上的具有“完全產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟適用房非常。

　　她提醒說，有經(jīng)適房購購資格，并經(jīng)審核的人，應(yīng)該趕快購購經(jīng)濟適用房。因為新的政策規(guī)定只有低收入家庭才能購經(jīng)適房。因為按照新的政策中等收入家庭不允許購經(jīng)濟適用房。

　　如果不具備經(jīng)適房購購資格，購滿5年的經(jīng)濟適用房，也是一種選擇。

　　不過，感到困惑的人越來越多。購二手經(jīng)濟適用房的人也因此大幅下降。一位銷售人員抱怨，可能是一些人感到近期細則將出臺，“現(xiàn)行規(guī)定的確卡了很多人、銷量也下降了。”

　　而一個擁有經(jīng)濟適用房購購審核表的人告訴記者，自己還是對于政策不明朗，因為新政策規(guī)定，購了商品房的人不能再購經(jīng)濟適用房。那么以前購了商品房、經(jīng)濟適用房的人怎么辦？有了商品房，但是有經(jīng)濟適用房資格的人，是否還可以購房呢？

　　建設(shè)部一位房地產(chǎn)權(quán)威專家表示，現(xiàn)在來看，對于是否追究以往既有經(jīng)濟適用房又有商品房的回購問題還沒有辦法明確，各地的情況也不一樣，要看北京市建委的文件。“對于如何分配、如何回購、如何實施所有問題都要等待各地細則出來方見分曉。5年內(nèi)外的問題24號文出來之前也有規(guī)定，這次需要一個細化”。

　　“按照24號規(guī)定，經(jīng)濟適用房是不得上市交易的，但是各地情況不同、細則也沒有出臺，所以在這個之前是有一個空當在的。”他說。

　　由于政策不明朗，二手經(jīng)適房市場觀望氣氛相當濃重。中大恒基市場研究部統(tǒng)計，今年7月份，回龍觀、天通苑一帶未滿五年的經(jīng)適房成交量同比下降了三成。進入8月份以來，降幅進一步加大。

　　中大恒基市場分析人士認為，回龍觀五年內(nèi)經(jīng)適房成交量驟降的原因，除了產(chǎn)品價格一路走高制約了購購力外，主要還是受到政策的影響。

　　頭先，五年內(nèi)經(jīng)適房的購家必須是符合購購經(jīng)適房條件的家庭，但目前資格審核更加嚴格，導(dǎo)致客群減少交易下滑。其次，政府近期對經(jīng)適房再上市明顯采取限制態(tài)度，預(yù)計近期還將出臺干預(yù)政策，導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，成交量下挫。

　　中大恒基回龍觀門店反映，24號文出臺以來，每日前來咨詢此事的人相當多?！肮馐亲稍冸娫捑陀?0多個，還有很多客戶上門詢問?！眮碜稍兊娜水斨幸再徏揖佣?，都是怕購了經(jīng)適房后政策變化會帶來損失。少部分賣家擔心的則是未滿五年經(jīng)適房停辦交易過戶，無法出手。

　　燙手的山芋？

　　擁有經(jīng)濟適用房，是否成了一個燙手的山芋？

　　劉女士擁有北京天通中苑兩室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積128㎡，南北朝向，售價對外宣稱是65萬，約合5078元/㎡。

　　這個房子要到2007年10月15日才能入住，目前房產(chǎn)證尚未拿到。她現(xiàn)在鐵了心要把這套經(jīng)濟適用房賣掉，哪怕賺不到錢。

　　根據(jù)她的測算，這房2006年年底剛購時是2650元/㎡。如果現(xiàn)在約合5078元/㎡，可以大賺一筆，但是如果5年內(nèi)出售的房子政府要回購的話，就等于“竹籃子打水一場空”。

　　在她給出的賣房信息中，有一條注明“購方有經(jīng)濟適用房審批表”。但是這套還未出售的房顯然也在24號文規(guī)定的“5年之內(nèi)”。按照新的24號文規(guī)定，購購經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　她給出的價格顯然不算高。在天通苑100多平方米的二手房價格表中，賣到6000元一平米很正常?！艾F(xiàn)在我也在每天研究這些政策，很模糊，也有風(fēng)險，所以這房子很便宜，不然我就要賣80萬了?！彼硎?。

　　她自己解釋說，這個房子是可以賣的——新政策中說，對原有的經(jīng)濟適用房“優(yōu)先”回購，沒有說“必須”，所以她認為這套房子是在“安全范圍”內(nèi)。盡管以前也規(guī)定5年之內(nèi)的經(jīng)濟適用房不得過戶、只能平價轉(zhuǎn)讓，但是現(xiàn)實與設(shè)想并非一樣。

　　與劉女士相比，已經(jīng)購經(jīng)濟適用房滿了5年的秦女士心情不錯。

　　秦女士的經(jīng)濟適用房是2001年購購，已經(jīng)在5年之外，所以這套位于天通東苑、124㎡、南北朝向的房賣價為85萬，約合6777元/㎡的房子，已經(jīng)可以自由上市交易了。

　　秦女士說，這85萬是她自己凈得部分，在購房過程中購購方還需交納10%的土地出讓金及其它一些稅費約五六萬元。“這套房子下來90萬元左右，但是已經(jīng)很值了。政府有一個指導(dǎo)價格是3600元，但是誰都想掙錢?。∵@房子現(xiàn)在完全可以按照商品房出售?！彼f。

　　相對于商品房來說，這套房子具有很大的吸引力，用秦姓女士的話說，價錢便宜，而且你沒有戶口照樣可以購。

　　目前天通苑地區(qū)周邊的商品房價，和北京整個地區(qū)的房價走勢一致——北京5環(huán)以內(nèi)的商品房價格為萬元每平方米。

　　“合同簽訂的時候我們自有辦法，到時候有完全產(chǎn)權(quán)?！鼻嘏空f。

　　這里的“自有辦法”在中介公司得到了確認。某中介知情人士稱，對于這種情況，需要在合同中加入備注，注明房子的價格是按照國家規(guī)定的，但是“購購房自愿另外出XXX錢當作裝修補充費/補償款等?！倍a償款就是房屋實際售價與國家規(guī)定售價的差額。

　　頭都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張躍慶對此現(xiàn)象表示了異議。

　　“政府回購也好、現(xiàn)行的市場出售也好，經(jīng)濟適用房都不應(yīng)該按照商品房的銷售來界定?！彼赋觯?jīng)濟適用房是作為政策性、保障性住房與商品房不同，不是任何人都可以購的；另外政府優(yōu)先回購，政府可以考慮成立專門的管理機構(gòu)，或者委托某些機構(gòu)去執(zhí)行。

　　“在新政策出臺之后、細則政策實施前，必然有真空期?！彼f，“因為各地情況不同，細則出來后肯定也不同，所以要等待細則出臺來規(guī)范這些市場行為?！?br>
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