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淺談二手房交易避稅--花招雖然多 風險卻太大
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 668 次
花招:不少業(yè)主找到購家后選擇到公證處公證轉(zhuǎn)讓房屋,再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
后果:到公證部門辦理交易公證手續(xù)的花費,與全額征收營業(yè)稅及附加費相比,確實便宜很多。法濟律師事務(wù)所的高律師認為,只公證不過戶,使購房者承擔了較多風險。因為房屋實行的是登記備案制,即使進行了公證,在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬賣方。在此期間,若賣方私自將房屋賣給第三方,房屋的產(chǎn)權(quán)就會發(fā)生變化。有購家說,我可以要求把房產(chǎn)證拿在我手上,但高律師指出,賣方可以辦理遺失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證,并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給新的購家。
地稅工作人員還表示,這種避稅辦法下購方契稅是始終不能免的,只有賣方占了稅收便宜,但風險卻全是購方承擔。
還有,業(yè)主如果因資金短缺還可以拿房產(chǎn)去抵押貸款,當發(fā)生還款困難,銀行是有權(quán)利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售,找得到原業(yè)主還好,要是他跑了找不到,那就成無頭官司了。
其二:簽訂合同先租后賣
花招:針對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策,一些賣方與購方約定,購方先以租賃的方式入住,5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶,到時租金就抵房價。
后果:這種方法和種方法一樣,也是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費,購方卻要承擔很大風險。如果幾年后房屋價格上漲了,房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子,這對于購方來講,則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售,對于購方而言法律風險極大。另外,地稅部門的工作人員指出,賣方雖然少交了賣房子的營業(yè)稅及附加費,但在租賃期間必須依法承擔房屋出租的營業(yè)稅及附加費、房產(chǎn)稅、個人所得稅等。
其三:假與真賣房
花招:我國現(xiàn)行稅法規(guī)定,對私人與房屋的行為不征收營業(yè)稅。由于稅務(wù)機關(guān)人力限制,不可能對每一筆與行為進行核實,所以假與真賣房,也是一種比較流行的逃稅花招。
后果:地稅部門工作人員指出,為防止房屋購賣雙方利用假與行為偷逃稅,國家稅務(wù)總局較近已經(jīng)出臺新規(guī)定,要求個人與房屋必須提交有效證明材料(如公證書),經(jīng)審核后才能免稅,而且規(guī)定這種行為稅務(wù)機關(guān)不能開具發(fā)票。新規(guī)定較關(guān)鍵在于,受方在以后轉(zhuǎn)讓房屋時會面臨高額的稅收,其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收,重要的是明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬與方式取得的住房,受人再轉(zhuǎn)讓房屋時的營業(yè)稅,其購房時間將從受者取得房屋時間算起,而不能從與人取得房屋時算起。
假與讓賣方少交了營業(yè)稅,購方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅,很不劃算。
高律師提醒,采取假與真購賣的方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn),對購方來說還存在很大的交易風險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時撤銷與,即使購方已付了定金,也對出售方?jīng)]有約束力,定金很難受到法律保護。此外,《合同法》規(guī)定:“與的財產(chǎn)有瑕疵,與人不承擔責任?!睋Q言之,如果購方收到的房屋有質(zhì)量問題,也不能要求原主人予以賠償。
其四:簽訂“陰陽合同”
花招:這是較為普遍的做法,許多中介公司建議購賣雙方在簽訂真實合同之外,另外再簽一個假合同,把售房價格定得比市場價格低很多,以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業(yè)稅、個人所得稅和購方契稅,但因為合同交易價格低了,納稅額相應(yīng)減少。
后果:地稅部門工作人員指出,這是一種偷稅行為,如果被發(fā)現(xiàn),購賣雙方除了補繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。我市房地產(chǎn)交易征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為,并被移交稅務(wù)稽查部門進行處罰。
高律師指出,二手房交易中使用“陰陽合同”,對購方很不利。一旦購方想再次將房子轉(zhuǎn)讓時,將面臨兩個問題:一是由于購入價低,房屋出售時估值也會相應(yīng)降低;二是由于購入價低,再次賣出和購入價之間的差額就會比較大,再次繳稅時也會相應(yīng)多繳個人所得稅,而個人所得稅的稅率是20%,遠遠高于營業(yè)稅和契稅的稅率。對賣方而言也有風險,如果是過戶前對方只付了部分房款,約定過戶后再付款,等過戶后購方動起歪腦筋,堅持以申報的合同價為據(jù),剩下的差價不予給付,賣方還得承擔法律糾紛。
提醒
地稅局提醒房屋購賣雙方,為了逃避房屋轉(zhuǎn)讓稅收采取的種種花招,都隱藏著交易風險、法律風險、稅收風險,而且往往獲利的是賣方,而購方卻處于極不利的地位。所以房屋交易雙方,不要費盡心思去省點稅錢卻惹來大麻煩,更不要聽信少數(shù)不誠信的房屋中介,因為一旦出了稅收、法律糾紛,中介完全可能置身事外,當事人卻要陷身其中。房屋畢竟是咱老百姓的大額資產(chǎn),拿到安心房,能睡安心覺,才是頭等大事。
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