作者: 王京 (04/11/2000)

　　二手房上市為每一個想要改善居住環(huán)境的人提供了新的途徑，圍繞房屋產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移，購賣雙方都希望在保護(hù)自己權(quán)益的同時，從一系列復(fù)雜的程序和手續(xù)中解脫出來。針對二手房市場的這一需要，北京市公證處推出了“二手房公證系列服務(wù)”，為想進(jìn)入二手房市場的人提供專門的法律服務(wù)，以防止和解決購賣過程中可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)爭議、購房易騰房難等情況，使自己多獲得一份安全少走一些彎路：

　　1．繼承和析產(chǎn)協(xié)議公證。如果您出售的房屋是通過繼承或與等方式繼受得來的，且還未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)，那么您就仍未真正獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，不能出售該房屋。您只有在將房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人名字變更為自己的名字后，才能真正擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。要辦理產(chǎn)權(quán)變更，您必須先辦理繼承公證，證明您的繼承人身份和所應(yīng)繼承的財產(chǎn)份額后，持繼承公證書到房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。另一種可能出現(xiàn)的情況是：與您共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)共有人，不同意對出售房屋，為妥善解決您和共有人的分歧，您可以通過辦理析產(chǎn)協(xié)議公證將房屋劃分份額，由您購得其他共有人的產(chǎn)權(quán)份額，變更產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行出售。

　　2．聲明書公證。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，二手房出售要征得共同居住人的書面同意。由于房屋產(chǎn)權(quán)和居住使用權(quán)可以分離，二手房多為多人共同居住（或落有多人戶口）和使用，沒人愿意購購帶著住戶的房屋，“同意書”便是要共同居住人表明他們同意您售房，同時承諾在您售房后他們放棄對該房的居住使用權(quán)。如在共同居住人中有產(chǎn)權(quán)共有人，還要一并解決該產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處理其產(chǎn)權(quán)份額的委托等等。“同意書”的內(nèi)容將直接影響到您后面售房合同的內(nèi)容，如解決不好會因共同居住人的不配合而使您違約。您可以讓公證員指導(dǎo)您與共同居住人簽署一份完備、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹巴鈺?，并對“同意書”進(jìn)行公證，以使您的“同意書”取得法定的證據(jù)效力。

　　3．委托書公證。委托書公證包括產(chǎn)權(quán)共有人對您全權(quán)處分其產(chǎn)權(quán)份額的授權(quán)書公證和您對中介機(jī)構(gòu)的委托協(xié)議公證兩種。

　　4．購賣合同公證和貸款擔(dān)保合同公證。北京市公證處自去年年初已開始為建行的個人住房貸款提供法律意見書和貸款合同審查等服務(wù)。

　　5．提存公證。二手房購賣合同在實(shí)際履行中，房屋的交付是一個突出的問題。因?yàn)橘彿亢贤暮灦ǖ疆a(chǎn)權(quán)證的變更須一段時間，交房等不等產(chǎn)權(quán)證下來？交了房款，房屋實(shí)際使用人（如承租人）不騰房怎么辦？如購房人擔(dān)心房子不能如期騰出而不愿先交出房款，那么配合購賣合同公證，您可以辦提存公證，將房款提存公證處。這在法律上視為您已履行了交款義務(wù)，售房人可在此基礎(chǔ)上按合同實(shí)施騰房、交房義務(wù)；若雙方均按合同履行了自己的義務(wù)，則公證處會根據(jù)雙方的指示將房款移交給售房人，否則仍可退還購房者；您出可以在條款中約定：移交房款之日為入住之日，在公證員監(jiān)督下完成交接手續(xù)。

　　以上公證內(nèi)容，北京市公證處已作為一條龍服務(wù)推出，全部費(fèi)用在1500元左右，單個公證服務(wù)收費(fèi)200元至400元不等，公證費(fèi)各交一半，則雙方各自較多只需負(fù)擔(dān)千元左右，就能保證二手房交易的安全并得到專業(yè)的法律服務(wù)。

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