讓中低收入者盡快改善居住條件，需要多建、快建房改房、經(jīng)濟(jì)適用房，而讓二手房市場火起來也是有效途徑之一。然而，未來兩年京城欲購二手房的人數(shù)比重僅為2．7％，遠(yuǎn)低于上海市的16．1％，其中一個(gè)重要原因是北京的二手房與商品房的價(jià)格距離過近———誰會(huì)用新房價(jià)兒購二手房？


　　近年來，北京商品房銷售持續(xù)上升，各個(gè)檔次樓盤皆人氣指數(shù)飆升，市場交易一片火熱。而與之形成鮮明對比的是京城二手房市場顯得冷清。


　　據(jù)零點(diǎn)公司調(diào)查，北京市民在過去兩年已購二手房的人僅占購房人數(shù)的6％，遠(yuǎn)低于房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房所占比例。在未來兩年想購二手房的人數(shù)比重也僅為2．7％。而上海市民中已購二手房的占16．1％，希望購購二手房的占11％，上海市民對二手房的青睞遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市民。對此，有關(guān)人士分析認(rèn)為，北京二手房市場遲遲未能有較大的進(jìn)展，其原因是多方面的，除交易手續(xù)繁復(fù)、稅費(fèi)較高等因素外，賣房人對二手房定價(jià)過高，超出需求者希望支出的范圍，已成為影響二手房市場發(fā)展的重要因素。


　　據(jù)對搜房交易網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中北京市3200多個(gè)在售二手房資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，多數(shù)物業(yè)價(jià)格集中在20—30萬元之間，在售二手房總價(jià)款在30萬元以下的比例僅占65．2％。房價(jià)過高，階梯消費(fèi)作用削弱，影響了市場發(fā)展。搜房研究院策劃通過對消費(fèi)者調(diào)查，了解到90％以上有購購二手房意向的人都希望購購30萬元以下的房子；而希望購購20萬元以下的人占有購購意向的60％以上；有能力購購30萬元以上住房的人，除以投資為目標(biāo)的人外，多數(shù)寧愿選擇新房。

　　通過對朝陽區(qū)，海淀區(qū)新舊房價(jià)格比的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，朝陽區(qū)二手房平均價(jià)格4538元／平方米，全部在售商品房平均價(jià)格為5894元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．77。海淀區(qū)二手房平均價(jià)格4366元／平方米，全部在售商品房平均價(jià)格為6135元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．69。以朝陽區(qū)的亞運(yùn)村（包括安貞）、八里莊、望京（包括酒仙橋）以及海淀區(qū)的中關(guān)村（包括雙榆樹、人大附近）為例，亞運(yùn)村新房均價(jià)為5289元／平方米，二手房均價(jià)為4783元／平方米新舊房價(jià)格比為0．90。八里莊新房均價(jià)為5155元／平方米，二手房均價(jià)為3778元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．73。望京新房均價(jià)為4884元／平方米，二手房均價(jià)為4246元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．87。中關(guān)村新房均價(jià)為6965元／平方米，二手房均價(jià)為4854元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．70。由此可以看出，新房與二手房之間價(jià)格距離過近，很難體現(xiàn)出二手房的價(jià)格優(yōu)勢，因此使京城大批購房者對二手房失去興趣。與北京市場狀況相反，上海市二手房市場之所以發(fā)展迅速，除政策成熟、中介服務(wù)規(guī)范等因素外，供需結(jié)構(gòu)比較合理，也是存量房市場能夠迅速發(fā)展的重要原因。上海徐匯區(qū)二手房平均價(jià)格4092元／平方米，全部在售商品房平均價(jià)格為6611元／平方米，新舊房價(jià)格比為0．62。在龍華區(qū)域內(nèi)，二手房均價(jià)為2741元／平方米，新舊房價(jià)格比只有0．58。正是由于二手房與新房在價(jià)格上有較大差距，階梯消費(fèi)的格局才能夠得以形成，二手房市場才能夠做起來。


　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房由于受地理環(huán)境，房屋開發(fā)年代等多方面因素的影響，價(jià)格差異比應(yīng)該拉大。例如，70年代開發(fā)的房與90年代開發(fā)的房就不可同日而語，南磨房附近的二手房價(jià)格也不可能向中關(guān)村附近的二手房價(jià)格看齊。售房者應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，要有一個(gè)合理的判斷，不要對手中的二手房期望值過高。新舊房價(jià)格比高不利于培育和發(fā)展二手房市場，這已是經(jīng)過實(shí)踐所證明的了。


　　總之，北京的二手房市場要火，除政府加大政策支持力度，加強(qiáng)規(guī)范管理，簡化交易手續(xù)，降低稅費(fèi)外，一個(gè)重要的因素就是二手房的價(jià)格也需要回歸到一個(gè)比較合理的水平，只有這樣才能真正為消費(fèi)者的階梯消費(fèi)提供巨大的選擇空間。




來源：金融城

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