我的公房值多少錢？

　　今年，北京房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的利好政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)走勢(shì)漸好，有越來(lái)越多的人想將自己手中的已購(gòu)公房出售。但大多數(shù)業(yè)主對(duì)二手房市場(chǎng)不了解，在賣房時(shí)就免不了擔(dān)心：價(jià)格高了，不好賣；價(jià)格低了，自己又吃虧……

　　據(jù)“鏈家·寶業(yè)”有關(guān)人員介紹，確定房屋市場(chǎng)價(jià)格一般有兩種方法，一種是市場(chǎng)比較法，另一種是成本法。通常，如果所出售的房地產(chǎn)周邊有較多類似的房地產(chǎn)出售，可以選

　　用市場(chǎng)比較法來(lái)進(jìn)行估價(jià)；反之，如果所出售的房地產(chǎn)周邊從來(lái)沒(méi)有或很少有成交案例發(fā)生，那么就較適合采用成本法來(lái)估價(jià)。

　　六大因素影響房屋售價(jià)

　　市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在市場(chǎng)比較法估價(jià)中，需要對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正。

　　“鏈家·寶業(yè)”通過(guò)對(duì)大量成交的已購(gòu)公房案例進(jìn)行分析研究后認(rèn)為，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃?xì)獾攘矫?。它們各自的修正百分?jǐn)?shù)如下：

　　1.位置：0-3%(如果是在同一小區(qū)，修正系數(shù)為0。如果待估價(jià)房屋有更好的位置、交通、購(gòu)物休閑環(huán)境等，則可選取1%-3%的修正百分?jǐn)?shù))；

　　2.建筑年代的相對(duì)折舊：1%(在實(shí)際的估價(jià)中，年折舊率是按2%計(jì)算，但建筑年代對(duì)已購(gòu)公房的實(shí)際影響并沒(méi)有那么大，所以每年的相對(duì)折舊按1%計(jì)算較為適合)；

　　3.樓層：一層為-2%；二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-2%；高層：一層為-3%；二層為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為-3%；

　　4.朝向(以兩個(gè)窗口朝向?yàn)闇?zhǔn)，如果窗口多于兩個(gè)，選較好的兩個(gè)為準(zhǔn))：東向?yàn)?%，南向?yàn)椋?%，西向?yàn)?1%，北向-2%。

　　5.裝修：精裝修且在3年以內(nèi)的為＋3%，3年以上的為0%。

　　6.暖氣和燃?xì)猓河信瘹夂腿細(xì)鉃?%，單氣為-2%。

　　而類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格可以看各中介公司在報(bào)紙上刊登你待售房屋周邊的房屋售價(jià)，然后再打電話到中介公司詢問(wèn)該房屋的具體情況；或者是假裝成二手房的購(gòu)購(gòu)者向各中介公司咨詢購(gòu)購(gòu)你待售房產(chǎn)周邊的房屋價(jià)格，這樣就能從中介公司的專業(yè)人士口中得到較為真實(shí)的房屋價(jià)格。總之，市場(chǎng)比較法是二手房交易中較為普遍且說(shuō)服力強(qiáng)的價(jià)格評(píng)估方法，對(duì)于老百姓來(lái)講，不用專業(yè)的計(jì)算公式便能對(duì)自己即將出售的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　三大部分構(gòu)成房屋成本

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法?；竟綖椋号f房地產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。

　　成本法的房地產(chǎn)各種費(fèi)用構(gòu)成如下：

　　1.土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本。可以根據(jù)國(guó)家頒布的基準(zhǔn)地價(jià)(以《北京市居住用途地價(jià)表》所提供的價(jià)格為準(zhǔn))，加上相關(guān)管理費(fèi)用、投資利息、稅費(fèi)及利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。通常，管理費(fèi)用約占成本的2.5%-3%，投資利息約占成本的5.5%，銷售稅費(fèi)約占成本的5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約為成本的15%-20%。

　　2.建筑物的重新購(gòu)建成本。主要是以建安成本為基礎(chǔ)，再加上相關(guān)的管理費(fèi)用、投資利息、稅費(fèi)及利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)，多層住宅每平方米的建安成本約為1000元，高層住宅約1600元。

　　3.估算折舊。既可以通過(guò)觀察估計(jì)房屋的成新?tīng)顩r，也可以根據(jù)房屋的自然壽命折舊。按照一般慣例，磚混結(jié)構(gòu)住宅的自然壽命為50年，每年的折舊為2%；鋼混結(jié)構(gòu)住宅為60年，年折舊為1.67%。

　　總之，業(yè)主通過(guò)運(yùn)用上述兩種方法就能確定自己的房屋價(jià)格，它基本上符合市場(chǎng)價(jià)格。因此，業(yè)主可以放心地將房屋上市出售?！版溂摇殬I(yè)”的有關(guān)人員同時(shí)提醒各位業(yè)主，根據(jù)上面所評(píng)估出來(lái)的價(jià)格是沒(méi)有法律效力的，只能當(dāng)作出售房屋時(shí)的價(jià)格參考。

　　附：北京市居住用途地價(jià)表(部分)

　　土地級(jí)別居住基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))各級(jí)地段所屬區(qū)域

　　一級(jí)4740-7000西單、西四、地安門、張自忠路、東四、東單、崇文門、前門、宣武門及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

　　二級(jí)3800-5760二環(huán)周邊(南二環(huán)除外)及東三環(huán)北路、中路及除一級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

　　三級(jí)2730-4590南二環(huán)、西三環(huán)中路和北路、北三環(huán)、東三環(huán)南路、北四環(huán)路、中關(guān)村北大街、志新路及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

　　四級(jí)2090-36001.南三環(huán)、西三環(huán)南路和中路、西四環(huán)中路、東四環(huán)北路和中路及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。2.望京地區(qū)；3.酒仙橋地區(qū)

　　五級(jí)1500-27901.北五環(huán)、東四環(huán)中路和南路、南四環(huán)、魯谷路；2.清河居住小區(qū)；3.上地高科技園區(qū)、高端軟件園區(qū)。4.北苑居住小區(qū)。

來(lái)源：北京娛樂(lè)信報(bào)

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