作者: 趙寧 (05/09/2000)

　　時下，隨著國家放開二手公房上市交易，又因新商品住房的房價太高，不少居民們購購“二手房”已日趨增多，其實，購“二手房”所涉及的情況比購新房要更為復雜一些。筆者認為購到稱心的“二手房”至少需要把好以下“六關”：

　　一要審定房屋產(chǎn)權的完整性、可靠性

　　確認產(chǎn)權的完整性，看有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等，注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人；搞清楚是成本價房還是標準價房或是經(jīng)濟適用住房，一定要驗看產(chǎn)權證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權證的真實性；要確認原單位是否允許轉購，因為大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，故一定要確認原單位是否同意出讓，對確認是標準價購購的公房出讓時，是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成，一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　二要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況

　　要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積，要核實產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積，較保險的辦法是測量一下房屋內的從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積；要觀察房屋的內部結構，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，察看管線是否太多或者走線不合理，天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題；此外，要了解裝修的狀況，原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何。

　　三要考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平

　　打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目，打開水龍頭觀察水的質量、水壓，確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象，觀察戶內外電線是否有老化的現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；觀察小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心，小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務及各項收費標準。

　　四要了解房屋的歷史與鄰居組合

　　要了解一下該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途，是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢、或者發(fā)生過盜竊案？有否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤等的費用？好鄰居會讓你生活愉快，可在不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次，觀察公共樓道的整潔程度及布局，拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心，與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

　　五要反復比較判斷該房屋值不值這個價

　　自己通過對市場上的公房的反復比較判斷房屋的價值，也可委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，要弄清該房子以后能否做二手房按揭貸款，應該說，銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的較低保值價。

　　六要合法、徹底地辦結“二手房”的過戶手續(xù)

　　不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題，可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位（個人），等過戶完成后，再將房款轉給賣方；尤其需把關的是，產(chǎn)權的過戶必須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程，從購房的角度來說，一定是產(chǎn)權過戶完成以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

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