簽了合同付了頭付款，卻發(fā)現(xiàn)自己購購的房屋已被抵押，無法辦理產(chǎn)權過戶；付款方式雖然明確，但卻忽略了交房日期，以致原房東一拖再拖……上海中原物業(yè)代理有限公司法律部負責人近日根據(jù)實踐歸納出二手房購賣交易中可能存在的六大典型陷阱，并提醒購房者注意規(guī)避。

　　■產(chǎn)權抵押要明確

　　根據(jù)有關規(guī)定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的”房屋不得轉讓。另外，根據(jù)上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此，可能造成購賣合同已簽訂，購方頭付款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉讓，由此則可能給購方造成很大的損失。

　　規(guī)避方法：在簽訂購賣合同前，購房人應至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易進行產(chǎn)權狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。

　　■查看產(chǎn)權證

　　現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產(chǎn)權房的使用權房（即公房）。如果這類使用權房未取得產(chǎn)權證，根據(jù)有關規(guī)定不能轉讓。同樣，為避免購房人在辦理產(chǎn)權過戶時才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。

　　規(guī)避方法：在簽訂購賣合同前應查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權證，確定其房屋類型。

　　■代簽合同須委托

　　眾所周知，房屋購賣合同應由購房人與房屋產(chǎn)權人簽訂。若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權人，則產(chǎn)權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。

　　規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權證或其他法律文件（如預售合同）確定產(chǎn)權人。若簽訂合同并非產(chǎn)權人，購房人應要求其提供產(chǎn)權人出具的委托書。

　　■付款方式合同約定

　　很多購賣雙方通常只關注房價，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

　　規(guī)避方法：雙方簽訂購賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。

　　■交房日期

　　寫清楚涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算時，若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究業(yè)主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。

　　規(guī)避方法：于購賣合同中明確約定交房日期，及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。

　　■購房稅費先打探

　　購購（出售）非居住用房需交稅費的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實踐中，若由于對購購（出售）非居住用房應繳稅費估算不足，則可能大大超出購房人原先預算或嚴重影響售房人的收益預期。

　　規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應先至房屋所在區(qū)域交易或請教專業(yè)人士，確定非居住用房購賣應繳稅費的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。

來源：新聞晨報

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