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注意二手房交易中的典型陷阱

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 577 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  注意二手房交易中的典型陷阱 教你規(guī)避方法6大招


  根據(jù)實(shí)踐中曾發(fā)生的有關(guān)實(shí)例,在二手房購(gòu)賣交易中可能存在如下的典型陷阱,本文提供相應(yīng)的規(guī)避方法,希望對(duì)購(gòu)購(gòu)二手房的消費(fèi)者能有所幫助。


  1.產(chǎn)權(quán)狀況陷阱


  根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式
限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外,根據(jù)上海市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易的實(shí)踐,若房屋仍設(shè)定有抵押,交易也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。而上述兩種情況,常常會(huì)被購(gòu)房者忽略,而房屋業(yè)主通常不會(huì)主動(dòng)提及。如此,可能造成購(gòu)賣合同已簽訂,購(gòu)方頭期款也已支付業(yè)主后,在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓,由此則可能給購(gòu)方造成很大的損失。


  -規(guī)避方法:在簽訂購(gòu)賣合同前,購(gòu)房人應(yīng)至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查(產(chǎn)調(diào)),以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。


  2.房屋類型陷阱


  現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房,但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房(即公房)。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證,根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓。同樣,要避免購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。


  -規(guī)避方法:在簽訂購(gòu)賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。


  另外,若求購(gòu)的是非居住用房,則該房屋的類型必須為商業(yè)用房。因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,否則若購(gòu)購(gòu)住宅房,購(gòu)房人將無法從事預(yù)期用途。


  -規(guī)避方法:查看產(chǎn)權(quán)證,確定其房屋類型。


  3.合同簽訂人陷阱


  眾所周知,房屋購(gòu)賣合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由,主張?jiān)摵贤瑹o效,那么,購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任,即由于合同未成立給其造成的直接損失,且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形將對(duì)購(gòu)房人非常不利。


  -規(guī)避方法:根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件(如預(yù)售合同)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人,購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。


  4.模糊付款方式陷阱


  很多購(gòu)賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致,對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛,受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。


  -規(guī)避方法:雙方簽訂購(gòu)賣合同時(shí)應(yīng)對(duì)付款流程作出明確、具體的約定。


  5.交房模糊約定陷阱


  有時(shí),購(gòu)賣雙方對(duì)于付款方式已有明確的約定,但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間,交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無具體約定,則可能出現(xiàn)逾期交房,卻無法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面,及相關(guān)費(fèi)用無人結(jié)算的尷尬情況。


  -規(guī)避方法:于購(gòu)賣合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。


  6.非居住用房稅費(fèi)陷阱


  購(gòu)購(gòu)(出售)非居住用房需交稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實(shí)踐中,若由于對(duì)購(gòu)購(gòu)(出售)非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足,則可能出現(xiàn)大大超出購(gòu)房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人對(duì)收益的預(yù)期之情形。


  -規(guī)避方法:簽訂合同前,雙方應(yīng)先至房屋所在區(qū)域交易或請(qǐng)教專業(yè)人士確定非居住用房購(gòu)賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額,做到心中有數(shù)。


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來源:新民晚報(bào)

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