自2002年實行土地出讓的招拍掛制度之后，價格者得成為防止腐敗的先進路徑，從而推高了土地的出讓價格，并刺激了地方政府對土地財政的依賴。而地王的頻出讓政府不斷的出臺打壓房價的措施，甚至不惜用行政的限購手段、約談手段。但是卻始終不肯調(diào)整出讓制度，寧愿限房價而競地價也絕不肯限地價而競房價。

　　從經(jīng)濟學(xué)角度看，土地的價格應(yīng)由土地的產(chǎn)出能力決定，如能種水稻的土地要比只能種地瓜的土地值錢，因為水稻的產(chǎn)量高、價格高、收益大，因此土地的價格高，土地的產(chǎn)出預(yù)期決定著土地的價格。

　　但中國的土地出讓制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競爭的出讓方式一次性的收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價格。如政府不出讓種水稻的土地而只出讓種地瓜的土地，于是饑餓就讓民眾不得不出更高的價格購購種地瓜的土地而去生產(chǎn)水稻。如果政府連種水稻都壟斷和控制了，那么地瓜也能賣個水稻的價格，水稻就價格更高了。

　　正是這種預(yù)期讓土地的價格不斷升高，而產(chǎn)出的不管是地瓜還是水稻價格都在上升并被扭曲了。

　　兩年前全國工商聯(lián)黃主席曾將土地問題的報告在全國兩會上提交了大會發(fā)言，也曾引發(fā)一輪關(guān)于土地價格在房價中所占比重的爭論，但并未較終得到解決。今天這個問題則越演越烈、更加突出。土地成本占房價中的比例不是縮小而是不斷的擴大，土地交易的價格指數(shù)上升的速度與幅度不是小于房價上升的速度與幅度，反而大大的超越了房價的指數(shù)。自2002年實施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動房價上升的主要動力，而不對土地出讓制度進行調(diào)控就必然只能不斷的那個房價升級，不管用什么樣的行政手段都無法阻止房價繼續(xù)上漲的腳步。

　　2000—2010年，我國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%，但同期我國70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴格實施之后。全國土地價格的上漲幅度均超過房價的上漲幅度，且累計上漲幅度成倍于房價的上漲幅度。由此可見，土地出讓制度導(dǎo)致房價上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無法調(diào)控房價。

　　為此，REICO工作室專門就《我國城市土地出讓制度改革分析》進行了專題研究，再一次分析了土地出讓制度對房價的影響，進一步明確如對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不觸及土地出讓制度，則不管用什么樣的方式來限制需求都無法改變房價上漲的趨勢。尤其是在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過程中，僅靠政策和行政措施打壓投資與投機行為是無法改變民眾對于其的判斷的，仍然無法從根本上解決住房需求的同時解決房價的上漲問題。

　　幾乎所有的媒體、官方輿論和社會輿論都將房價上漲的原因歸功于房地產(chǎn)商的黑心，但房地產(chǎn)商們卻無法改變土地出讓制度，不得不將土地成本的上漲轉(zhuǎn)移到房價之中。問題不在于商品房購購者是否為土地支付了多少成本，而在于這個土地的高收益是否解決了更多的居住需求；是否幫助了更多無力購購商品房的家庭。否則為高地價而付出了大量成本和高價的結(jié)果仍然是住房條件無法普遍改善，無助于市場供求關(guān)系的平衡，并將繼續(xù)推高著市場中的價格。

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